房產開發工程建設全程造價控制管理探析

宋士英：房產開發工程建設全程造價控制管理探析

[摘要]房地產行業是國家的基礎行業，對社會經濟有著重要的影響，合理的控制開發工程的造價問題，能夠使項目的建設更加順利。本文探討了房產開發的造價背景及其意義，從決策、設計和投資三個階段對其內容進行了論述，分析了目前房地產開發過程當中存在的種種問題，并提出了相關的解決措施和辦法。

[關鍵詞]房地產；管理控制；造價；成本

[中圖分類號]F274[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）42-0044-02

房地產行業對國民來說有著重要的影響，它關系著國民的切身利益，同時受到國家政府的高度重視，國家的工業化和城市化發展離不開房地產行業，它為國民的安居提供了強大的物質基礎，與其他產業有很強的關聯度。對于中國來說，儲蓄率較高，對于高儲蓄率而言，會帶來高投資率的氛圍，越來越多的人開始追捧房地產這個保值手段。目前房地產業暴利問題成為了人們討論的焦點，在公眾心中，房地產的定價高，開發商必定獲取了暴利，而對于房地產商自身來說，之所以擬定那么高的價位是為了抵消房產的成本問題。所以，為了有效化解這兩個方面的矛盾，國家針對房地產業出臺了一系列的法規政策，隨著房地產業的迅速發展，開發商應該更加重視對公司的管理和控制，不斷更新工作方法，從而適應更高的市場需求。

1房產開發工程的控制管理內容

在房地產公司的經營和管理中，其成本的管理是重要部分。企業對工程的成本控制并不只是為了節約資金，也不是為了降低成本而對其進行控制，主要是為了提高房地產公司在市場激烈競爭中的優勢而采取的一種手段。

對于房地產的成本控制主要有以下幾個方面的內容：

11土地、安裝及設備成本

在房地產的開發成本中，這三個方面占據總成本的80%，其中土地的使用資金是最主要的成本支出，占據了很大的份額。并且土地成本費用的多少決定著開發的項目是否能夠順利進行，是否能達到預期的經濟指標。在土地的費用中主要包含土地的出讓金、置換成本、拍賣的傭金和契稅等。房產商在開發一個項目之前，必須將土地所需的成本費用進行換算，從而對項目的可行性進行合理的評估，在保證工程質量的前提下，要將成本的控制放在首要的位置。

12廣告推廣成本在當今社會上，任何一件商品都離不開推廣，也離不開廣告。在房地產產業中，后期工作主要是廣告營銷環節，同時也是成本支出的又一重要方面。一般推廣的費用包括：路牌、廣告牌和橫幅等；還有媒體、報紙雜志費用；網絡推廣和電視廣告的推廣費用。這些推廣構成了房地產的營銷成本，并且成本的支出隨著時間的推移會日益增加，廣告效益的好壞會直接影響到房地產的銷售和經濟利益，使其競爭氛圍變得更加激烈。

13工程管理中的成本

房地產業和其他行業相比，有著自身獨特的特點，例如建設周期較長、投資的數額巨大、風險高等。使得開發商們需要通過銀行貸款的方式來解決建設中的資金問題，但是貸款的方式會帶來較大的利息支出。開發商如果合理的對其進行核算和控制，將對自身的經營發展產生有利的影響。

14不可預見的財務費用

在房地產的經營過程中，有可預見和不可預見的成本費用問題。可預見的包括：土地的使用權成本、工程的管理成本等。對于廣告的營銷成本和工程的施工成本均有著不可預見性，房產商在運行成本的控制中，一定要進行嚴格的管理和控制。

2房地產企業對造價進行控制的措施和方法

控制造價是項目決策中的重點之一，將項目進行合理有效的決策，能夠決定項目是否有可實現性，通過如下方式進行造價的管理控制對于房地產企業而言，也是極為可行的。

21編寫可行性報告

房地產開發項目的特殊性決定了相關部門應該建立并完善科學有效的管理和決策機制，上述機制的關鍵是對項目進行判斷從而確定其是否具備可行性。在該步驟中，首先要進行有效的、大范圍的市場調研，以期實現社會的發展要求和市場的高度統一，其次，從根本上適應城市的規劃和建設方針，最終才能確定房地產開發項目具備廣泛的、有實力的、優秀的消費人群。

需要建立完善的估算程序，在估算工作開始之初，需要準確地反映工程建設的投資內容。估算人員要對投資進行合理的預測，并實時關注各類因素的變化情況。對工程的建設環節，要將多種設計方案進行比較，將好的設計方案不斷優化，使其不僅能夠達到技術上的要求，并在經濟上更加的合理。

在開發工程項目過程中，在保證項目的建立及其可行性通過的前提下，還應該考慮到工程的選址是否合理，是否和城市的規劃相融合，在做市場預測和定位時眼光是否準確，同時，還要認真地編制環境評估報告，要做好實地的勘察，這一系列措施對工程的造價控制管理是十分重要的。

22對制定項目的階段進行控制管理

房地產企業在對自身的收入和工程造價進行分析時，收入具有不確定性。對于工程的造價而言，如材料的成本費用，可能會隨著市場的波動而有所降低。對于項目造價進行準確的估算，對于項目的造價控制十分重要。在進行估算的過程中，要將工作盡可能的進行細致分類，使造價的成本能夠得到合理的控制。對于同一個工程來說，不同的企業因為自身信用和融資能力的不同，會產生不同的造價和風險。所以企業應該依據自身的特點對風險的把控能力進行掌握，平衡好風險和資金使用的關系，合理安排資金鏈。

23對設計階段的成本進行控制

資料顯示，房產開發的設計初級階段對投資影響的可能性在75%～95%，技術設計的投資影響可能性在35%～75%，在施工圖實施階段中，可能性已經降低至10%。綜上可以看出，工程的造價關鍵取決于工程的設計階段，設計階段對企業投資控制環節起著關鍵的作用。在項目的建設當中，對項目設計的成本進行控制就是最大限度地節約。房產商要認真做好項目的設計方案，不僅要取得一定的社會效益，而且還要實現經濟的可持續發展。

24在基建階段進行造價控制

依照工程建設的相關規律對造價進行控制，也就是按照基建的一般程序進行工作，控制造價是多年來的工程建設所積累下來的經驗，其分為兩個方面：第一，正面激勵作用，第二，反面阻礙作用。所以在工程建設的過程中，要從根本上將工作重點進行規劃，將開工的順序安排到位，將建筑標準有效提升。在控制造價的同時，需要將社會主義市場機制和競爭機制充分引進，這是在基建階段控制造價的重要手段。而引進競爭機制之后，招標和投標就能夠在統一的條件下實現平等競爭，承包公司能夠實現優勝劣汰，工程設計部門、原料供應部門以及施工部門就能最大程度地實現公平、和諧、真實的競爭。在工程竣工、進行結算的同時，相關部門還需要以施工合同、藍圖為基礎，將驗收單完善，如果工程中出現甩項，那么應該明確標注并在結算的當天扣除。對于工程洽商簽證而言，工程中的預算賬目同樣需要清理到位，對原材料價格波動以及竣工后的價格調整進行審核。

3結論

在房地產長期開發中，人們習慣將工作的重點放在項目的開發和實施上，對于工程的造價控制和對其的管理工作放在即將竣工的階段，然而房地產商應該將“開源”和“節流”同時重視起來，在工程建設的整個過程中，對造價問題進行合理的控制，加大對工程的監督管理力度，使企業的利益最大化、為企業的持續發展奠定堅實的基礎。

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