緩解城鎮住房緊張問題的基本途徑

《中國經濟雙重轉型之路》厲以寧著中國人民大學出版2013年11月版48.00元

在城鎮化推進過程中，一個棘手的問題是城鎮住房價高和供給不足。這對準備遷入城鎮居住和安家的農民來說，是最頭痛的問題之一。我們在一些省市調查時，有的進城務工已經好多年的農民反映：他們始終未能在城里安家，心神總是不定的，就好像老是漂流在城里，安不了家，扎不了根。他們還說：安家比就業還重要，打工是就業，自己開個小商店、小作坊、擺個小攤，也算是就業了，但有房屋可住（包括買房和租房），即使像過去那樣在棚戶區住下，才有“在城里安了家”的感覺。在談到農民工融入城鎮問題時，他們說得更直接：“融入小鎮，不太難，租間房子就算融入了，周圍都是熟人。融入城市，太難了，靠打工攢錢買房是不夠的；租房難，每月付的租金也高。靠打工的收入，付房租以后，剩不下多少，一家人還吃不吃飯？”

城里的房子為什么這么貴？租金為什么這么高？可供購買的住房房價昂貴和租金高，主要原因在于供給不足。房價昂貴同地價昂貴有關。而地方政府采取的土地拍賣方式，則是推動地價上漲過快的源頭。2011-2013年連續三年，在全國政協全體會議期間，我都向新聞記者們談到了自己對房地產價格大幅度上漲的看法。

在2011年的全國政協全體會議上，我對新聞記者們說：應當用政府采購招標的方式來替代土地拍賣的做法。觀點如下：政府撥出一塊可用于建造住房的土地，如果用拍賣方式競價出售，由于土地供給有限，報價必然越來越高，所謂“地王”就是這樣出現的。地方政府可以借此取得高額地價收入，而房地產開發商之所以不惜以最高報價獲得這塊土地，正因為它可以把地價支出包含在未來的房價之中，于是房價也必定“水漲船高”，即地價上升推動了房價上升。而且地價在房價中所占的比重越來越大。我因此主張土地出讓改用政府采購的方式，這是指在政府采購機器設備時，政府先公布所要采購的成套機器設備的性能和質量標準，然后讓各個夠資格的廠家報價，政府在符合技術條件和質量標準的條件下，可以選擇售價最低的廠家中標。轉讓土地時，就參照這一辦法，即規定地價，按照住房的規格和質量標準，讓房地產商申報將來出售的住房每平方米的價格，在同一質量標準之下，將來的住房每平方米售價最低的中標。如果中標者不按時完成住房建設，不符合技術質量標準，或以高出投標時的報價售房的，都要受到處罰，如巨額罰款，或撤銷今后的投標資格。這樣，就不會把地價越炒越高了。

在2012年全國政協全體會議上，我對新聞記者們說：在城市房地產問題上，當前重要的對策不應當是限制需求，而是增加供給，何況剛性需求是客觀存在，這是無法回避的。比如說，大學畢業生要結婚，沒有住房，行嗎？至少也得租一間吧！農民工要在城里安家沒有住房也不行，他們遲早一定會買房或租房，并且買得起房，或者租得起房。我接著說：“限購是錯誤的做法，限售還有一定的作用。”這里所說的“限購”，是指對購房者加以種種限制；這里所說的“限售”，就是限制轉賣，是指購房者如果想把房子很快轉賣出去，要繳稅，而且購入后時間越短，轉賣時稅率越高，以后逐年降低。“限售”可以使囤房牟利者無利可圖，這對投機者是一種限制。所以說，“限售”還有一定的作用。

在2013年全國政協全體會議上，在面對新聞記者們的提問時，我率直地回答他們。記者問：“怎樣看待今年國務院頒布的‘國五條’？”我笑著說：“讓時間來回答吧！如果這種硬性強制壓縮需求的做法能把北京的房價壓下去，還要經濟學干什么？”還有的記者問：“美國青年人不急于買房，不少人一輩子租房子住，為什么中國青年人一心想買房子呢？”我說：“國情不同，不能相提并論。”美國的工業化至今已經200多年了，農村多余勞動力已經釋放完了。美國農業人口占全國人口百分之幾，務農者在農村有自己的家庭農場，有自己的住宅，不會進城來打工。中國則不同，城鎮戶籍人口只占全國人口的30%多一點。隨著工業化和城鎮化的推進，有大量農民及其家屬準備進城，爭取早日在城鎮安家。這就是中國的國情。在城市中，購房太貴，租房又難，城市住房必然成為一個難題。這怎么可以同美國相比？而且，中國人的觀念和美國人不一樣。在中國人看來，自己在城里有了住房，就等于扎下根了，房子是自己的財產，租房終究不是長遠之計，所以城里人千方百計要買房子，租房子住始終被看作是臨時性的。