房企增值稅預征玄機

李茉

繼公開批評大眾、蘋果、星巴克等國外名企后，央視又將矛頭對準了國內頗具爭議的行業——房地產。央視《每周質量報告》節目曝光，國內有45家房企至今已拖欠高達3.8萬億元的土地增值稅，欠繳前十位的分別為雅居樂地產（03383.HK）83億元、SOHO中國（00410.HK）64億元、廣州富力地產（02777.HK）58億元、萬科A（000002.SZ）58億元、華僑城（000069.SZ）49億元、招商地產（000024.SZ）44億元、合生創展集團（00754.HK）42億元、融創中國（01918.HK）27億元、金地集團（600383.SH）26億元、新世界中國（00917.HK）24億港元。

此消息一出便引起地產界的激烈回應，繼業界大佬華遠地產任志強公開批評央視“愚蠢”，并稱欲起訴央視后，萬科董事局主席王石、SOHO中國聯席主席潘石屹等人也紛紛發聲，萬科、招商地產、金地集團、首開股份（600376.SH）、華僑城、金融街（000402.SZ）、金隅股份（601992.SH）等知名房企也均發布了相關澄清公告，或公告公司土地增值稅的繳納情況。

日前，國稅總局有關人員回應稱，巨額欠繳的推算是對稅收政策和征管方式的誤解和誤讀，央視此次被認定為“誤批”。那么，央視為何會鬧出如此烏龍，而房企土地增值稅的繳納又對其財務報表有何影響呢？

“烏龍”由來

土地增值稅是指，房地產經營企業等單位和個人有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，在扣除開發成本、相關費用等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納稅費。目前中國的土地增值稅屬于地稅，稅率分為四級，而土地增值稅也是中國唯一與開發商項目盈利水平相關聯的稅種。通常情況下，開發商毛利率越高，其繳納土地增值稅的實際稅率就會越高，且呈加速增長趨勢，因此土地增值稅確實可以在一定程度上降低企業囤積土地的意愿。

那么，央視的3.8萬億元從何而來？爆料人、律師李勁松稱，他是根據權威部門公布的房地產相關數據進行分析測算，使用的是2005-2012年間全國商品房銷售總額以及社科院公布的2009年房地產行業平均毛利率等相關數值，得出全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，再減去國家征收的土地增值稅金額，即房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

央視3.8萬億元“欠繳土地增值稅”所使用的數據為上市公司財務報表中應繳稅金減去應繳土地增值稅的余額，與其他應付款減去預提土地增值稅的余額之和，其中“預提土地增值稅”占比達到約90%，而這部分金額實際是開發商預提金額，并非欠稅或者現時納稅義務。“應繳土地增值稅”是企業應該繳納而尚未繳納的稅金，但該部分的金額較??；申銀萬國證券研報指出，這部分金額僅占期內結算金額的2.6%。

某房地產上市公司財務部門負責人表示：“土地增值稅的繳納事實上非常復雜，因為在項目的進行過程當中，很多開發的實際支出以及相關聯的直接或者間接費用很難進行十分精確的計算，所以目前一般都是采取預征的方式來征收，開發商在項目預售時會按照自身的情況進行估算，得出一個適當的比例進行繳納，而在項目最終結算時再根據項目實際銷售的增值情況進行‘多退少補，也就是最后的清算。在實際操作中，沒有達到結算條件的原因有很多，這樣的項目數量是很龐大的，情況也很復雜，完全不能按照律師的算法進行忽略不計的處理。”

而對于上述企業財務負責人的說法，某不愿具名的注冊會計師表示了一定程度的肯定：“除了預征的形式外，有個別房地產項目采取的是核定征收模式來繳納土地增值稅，就是銷售時確定一個比例，將該比例的銷售款作為開發商應該繳納的土地增值稅金額，但是無論是預征還是核定征收的方式，應繳并不等于欠繳，土地增值稅的確認和繳納過程十分復雜，稅務部門在征繳時相對被動，雖然各地方政府對于預征比例有一個大體上的規定，但這個規定一般都相對實際情況低，企業在繳納土地增值稅時有一定的主動性，如預提的比例，以及結算期的確定等，以目前的情況來看，一些房企欠繳土地增值稅或者以一些財務手段拖延上繳的情況應該是存在的，但是金額肯定沒有央視曝光的那么驚人，那樣的計算方法有些過于粗糙?！?/p>

國泰君安分析師李品科在研報中指出，土地增值稅先預提，達到清算條件再清算符合稅法規定，中國房地產行業整體未交規模預計不過幾千億元，比媒體報道的3.8萬億元少很多，且嚴格征收不會影響房企的利潤表，但對現金流量表會小有影響。

土地增值稅如何影響財務報表

在此次欠稅風波中，“預提”成為被誤讀的主要對象。預提土地增值稅是指開發商根據可能的增值情況按照一定比例計提的土地增值稅金，預提土地增值稅以及清算會影響企業后期的利潤表。一般情況下，企業毛利率越高，其土地增值稅的預提比例就會越高，但是相同毛利率水平的開發商預提比例也可能存在很大差異，除開發商的謹慎程度外，不同項目毛利率差別較大的開發商往往會預提較高比例的土地增值稅。

中信證券研究報告指出，預提卻未曾實際清算的土地增值稅可被看作是企業已經承認但并未支付的債務，預提土地增值稅并不會有實際的現金流出，往往被列入資產負債表中的“其他應付款”項目中，這個項目與企業應交稅費中的土地增值稅并沒有關聯，后者是已經完成清算并被確認的繳稅義務，而預提的土地增值稅金則是在企業并未確認繳稅義務但自行估計可能承擔并在利潤表中扣除的一筆款項，但實際并未有現金流出。

以萬科為例，2012年年報顯示，公司以30%—60%的累進稅率對銷售房地產所獲得的增值額繳納土地增值稅。報告期內，萬科計入當期損益的土地增值稅金為46.60億元，預提土地增值稅清算準備金44.35億元，并將該部分土地增值稅清算準備金對所得稅的影響確認為遞延所得稅資產，如果在公司完成相關項目清算后，土地增值稅計提繳納金額高于此金額，則公司需要在后期進行補繳，如果低于預提金額，則公司可以在后期進行沖回。而截至 2012年12月31日，公司“應交稅費”中土地增值稅為人民幣14.13億元，就是公司在完成清算后已經確認的繳稅金額，即應當“少補”的金額。

很多開發商同時存在預繳土地增值稅以及預提土地增值稅的情況，但兩個科目的概念完全不同。與預提土地增值稅不同，預繳土地增值稅并不會影響公司利潤表，當一個企業預繳土地增值稅時，大多被計入公司資產負債表中的流動資產項目中，同時現金流量表會顯示該筆款項的流出。當項目完成清算后，作為流動資產項，預繳土地增值稅的金額會下降。

以首開股份為例，公司2012年預提土地增值稅為20.36億元，估計的土地增值稅率為8.1%，被列入資產負債表中的其他流動負債，而同時公司預繳的稅費為10.51億元，則被列入其他流動資產，并包含在公司現金流量表中所顯示的22.20億元的各項稅費現金流出中。報告期內，公司進行清算的土地增值稅金額為9.91億元，應交土地增值稅金為1.42億元，而公司2011年預提的土地增值稅準備金為13.53億元。

國家稅務總局2010年發布的《關于加強土地增值稅征管工作的通知》顯示，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。但北京、上海等地都曾提高過本地土地增值稅預征稅率，但提高的最低預征稅率還是相對寬松，開發商仍掌握著一定主動性。

上述注冊會計師表示：“客觀來說，以目前的相關規定和準則，公司土地增值稅的預提比例是可以起到調節企業當期損益的效果的，除采用核定征收模式的開發商，投資者可以關注一下開發商對于土地增值稅預提比例的估計值，如果公司毛利率沒有明顯增加，但是預提土地增值稅稅率有明顯上升，則可以在一定程度上說明公司未來的盈利能力相對更強?！?/p>