淺析房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理

王飛燕

【摘 要】隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷加大，以及房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展形勢下粗放型管理所掩蓋的內(nèi)部管理問題逐漸暴露出來。如何有效整合房地產(chǎn)企業(yè)的各種資源，提高資源的利用效率，是目前房地產(chǎn)地產(chǎn)公司特別關(guān)注的問題。本文試著從全面預(yù)算管理的相關(guān)概念，實施過程存在的問題以及相關(guān)解決措施著手，希望給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，提升企業(yè)核心競爭力提供一些建議。

【關(guān)鍵詞】全面預(yù)算管理；問題及對策；房地產(chǎn)企業(yè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理是企業(yè)為實現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，對預(yù)算期內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動，通過預(yù)算的方式，對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。全面預(yù)算管理是一種管理工具，更是一套系統(tǒng)有效的管理方法，它的實施對我國房地產(chǎn)企業(yè)具有以下向幾個方面的重要意義。

（一）有助于貫徹和執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

全面預(yù)算是對企業(yè)整體經(jīng)營活動一系列量化的計劃安排，它通過細(xì)化企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)聯(lián)系起來，滿足了戰(zhàn)略管理的需要，實現(xiàn)了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與短期計劃的有機(jī)統(tǒng)一。

（二）有助于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制。

全面預(yù)算管理是一個以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動全部活動，并能通過控制、分析、反饋、評價和考核等相關(guān)措施，實時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營管理情況，有助于加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。

（三）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營項目中存在一定的不確定性，如何把控這些風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注的問題，諸如如何把控土地的征用、房屋的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施的建設(shè)等風(fēng)險。企業(yè)通過全面預(yù)算管理設(shè)定風(fēng)險與經(jīng)典，可以提升企業(yè)的風(fēng)險管理能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)公司預(yù)算的建立和編制

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容包括經(jīng)營預(yù)算（項目整體預(yù)算）和財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作項目總體預(yù)算，是依據(jù)開發(fā)項目全過程編制的預(yù)算；財務(wù)預(yù)算反映企業(yè)預(yù)算期內(nèi)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支指標(biāo)的預(yù)計報表。

（1）項目整體預(yù)算的編制。

項目整體預(yù)算的內(nèi)容包括：項目銷售預(yù)算、項目進(jìn)度預(yù)算、項目成本預(yù)算、項目費用預(yù)算。編制項目整體預(yù)算以編制項目進(jìn)度預(yù)算為基礎(chǔ)。

（2）財務(wù)預(yù)算：

財務(wù)預(yù)算包括資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表、預(yù)計現(xiàn)金流量表。房地產(chǎn)預(yù)算的編制以項目為編制基礎(chǔ)，在匯總每個項目的基礎(chǔ)上，編制年度預(yù)算，根據(jù)年度預(yù)算分季度、分月度編制月度預(yù)算。財務(wù)預(yù)算和生產(chǎn)企業(yè)的模式相

（二）房地產(chǎn)公司預(yù)算的控制與執(zhí)行

項目開發(fā)進(jìn)度、動態(tài)成本控制以及現(xiàn)金流量管理是房地產(chǎn)公司預(yù)算控制和執(zhí)行需要重點關(guān)注的問題。項目進(jìn)度規(guī)劃是依據(jù)項目開發(fā)流程，將開發(fā)項目從前期開發(fā)到項目施工、項目銷售全過程，所有工作事項的工作時間（工期）、開始和結(jié)束的起止時間、規(guī)劃編制出來，根據(jù)工程進(jìn)度情況，編制成本費用預(yù)算。動態(tài)成本控制需要解決市場定價、項目目標(biāo)成本，同時對目標(biāo)成本加以分類進(jìn)而形成預(yù)算指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)是需要大量資金投入的企業(yè)，需要抓好現(xiàn)金的預(yù)算和執(zhí)行，在執(zhí)行過程中必須按照預(yù)算規(guī)定的項目和金額支出。

（三）房地產(chǎn)公司預(yù)算的分析和考核

在進(jìn)行預(yù)算分析之前，需進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行回顧，即將已發(fā)生月份的預(yù)算與實際執(zhí)行情況進(jìn)行對比分析，將預(yù)算與實際之間的差異進(jìn)行調(diào)整，之后再進(jìn)行預(yù)算分析。預(yù)算分析要全面掌握預(yù)算的執(zhí)行情況，研究落實解決預(yù)算存在的問題，及時糾正預(yù)算的執(zhí)行偏差；其次是將執(zhí)行的結(jié)果參照考評制度，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核進(jìn)行，與執(zhí)行預(yù)算的責(zé)任人獎懲掛鉤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理過程中存在的問題

許多房地產(chǎn)公司實施全面預(yù)算管理，完全按照制造企業(yè)的管理經(jīng)驗照搬，在實施過程中，出現(xiàn)了很多問題，并未顯示其應(yīng)有的作用。

（一）沒有建立明確的全面預(yù)算管理體系

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實施缺乏緊密的聯(lián)系和實質(zhì)性的合作與交流。這與沒有建立一個強(qiáng)有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系，以致于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，無法落實預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。

（二）預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實施效果不理想

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是沒有圖紙先行施工，導(dǎo)致設(shè)計概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

（三）套用生產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的模式，沒有考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特點

由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理沒有成熟、規(guī)范的體系可參考，因而許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)預(yù)算管理的方法，在年度經(jīng)營計劃下，編制年度預(yù)算，通常還是單項預(yù)算，重視財務(wù)指標(biāo)預(yù)算，輕視項目開發(fā)和管理，也沒有考慮到項目開發(fā)周期及其他的不確定性因素，最終導(dǎo)致預(yù)算管理的失敗。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的優(yōu)化對策

（一）樹立正確的全面預(yù)算管理觀念、強(qiáng)化制度建設(shè)

首先要強(qiáng)化預(yù)算的法律效率，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力，同時要強(qiáng)化制度建設(shè)，要建立健全預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。

（二）加強(qiáng)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作管理

基礎(chǔ)工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標(biāo)準(zhǔn)化工作，信息工作、規(guī)章制度和員工培訓(xùn)等，這是是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分。基礎(chǔ)工作的加強(qiáng)，可以有效地提高企業(yè)各項經(jīng)營活動的績效和整個企業(yè)管理水平，為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。

（三）預(yù)算與公司的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密結(jié)合，編制和執(zhí)行考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特色

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)所處的外部環(huán)境和自身內(nèi)部條件制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，預(yù)算的編制以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)，收入、成本、費用層層分解到責(zé)任部門的預(yù)算中，從企業(yè)內(nèi)部自上而下，自下而上，上下結(jié)合形成最終預(yù)算；同時要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特點，結(jié)合項目進(jìn)度預(yù)算，編制財務(wù)預(yù)算。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔亞娟，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理方案的研究，《科技創(chuàng)新導(dǎo)報》， 2009年第三期

[2]郭鵬，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》， 2012年10期