國際CBD的發展模式及對武漢的啟示

◎ 何艷 許珍璐

中心商務區（Central Business District，簡稱CBD），最初由歐內斯特·伯吉斯于1923年提出，他認為城市的社會功能圍繞一個中心呈同心圓狀分五個圈層展開，這個中心即為“城市地理和功能的核心區域”[1]。當前，CBD已不僅僅是一個空間概念，而成為一個含空間和產業在內的龐大經濟體。簡單地說，CBD是城市的功能核心區，集中大量信息、金融、貿易、商業企業及中介機構，并以商務辦公、酒店、公寓和娛樂等設施配套。在我國，各大城市都熱衷于建設中心商務區，但隨著北京、上海、廣州等城市的物價、地價和房價的上漲，許多企業開始“逃離”北上廣，CBD呈現出由中心城市向中部城市發展的趨勢。在此背景下，武漢對外構筑起“1+8 城市圈”，對內則啟動了以金融、保險、貿易、信息和咨詢等產業為主的現代服務業中心的建設。那么，武漢中心商務區的發展應遵循什么模式呢？本文將首先介紹國際CBD的建設模式，再結合武漢市發展的現狀，提出有針對性的政策建議。

一、國際CBD的發展模式

國際CBD有兩種發展模式：一是市場主導型，以紐約曼哈頓為代表；二是政府主導型，其中巴黎拉德芳斯最為典型。

（一）市場主導+政府引導

曼哈頓CBD是以市場機制為主導、兼以政府有目的引導。在17世紀初，曼哈頓憑借其地理優勢，成為倉儲和批發業的聚集地，同時也有了船員和貨物金融保險的早期發展[2]。19世紀末許多金融機構在此設立辦事處，并吸引了大量商店、餐飲和中介服務機構的入駐。20世紀70年代初，政府擴建老城區，建立了世貿大廈、世界金融中心等，進一步鞏固了老城區的金融中心地位。但該職能單一的CBD存在一個嚴重問題，即白天喧鬧繁華，夜晚人煙稀少[3]。正因為如此，政府在進行中城區規劃時，注重了多功能、多層次的開發：既云集大量跨國公司，又提供娛樂、消費和休閑的場所。由此可見，曼哈頓CBD是在產業自我成長的過程中依靠市場機制發展起來的。政府在其中扮演了引導人和服務者：

一是做好規劃，引導集聚；二是完善交通基礎設施；三是服務企業，提高企業利潤。曼哈頓是拉動紐約市經濟發展的一艘船(Chris Jones,2004)[4]。從表1可以看出，盡管五個區域中只有它占紐約市的就業比重有所下降，但2011年仍為57.58%。同時，曼哈頓區相對于紐約市的人均收入和平均工資卻出現了上升。前者在表1中從1980年的1.44倍上升到了2011年的1.89倍，后者則從1.09倍增加到了1.27倍。這說明CBD中高技術、高增值的現代服務業集中度明顯增強，使得就業下降時收入仍增加。目前，CBD承載了紐約市的大部分金融業，在面積不足1平方公里的華爾街上，匯集了3000家銀行、保險公司和交易所。

（二）政府主導+市場推動

新建于1958年巴黎郊外的拉德芳斯區，現已成為歐洲規模最大、世界上最具人性化色彩的CBD，入駐企業超過3000家，其中包括一半的法國大型企業和世界500強企業[5]。與曼哈頓不同的是，拉德芳斯是在政府主導下建立的。首先，負責開發的拉德芳斯區域開發公司歸屬法國政府，并且有18名委員來自于中央或地方政府。這一方面保證了政府在CBD建設中的主導權和控制權，但另一方面又賦予了公司按市場機制進行設施建設、土地收購和建筑物出售等活動的權利。其次，精細的選址與規劃。在選址上，以南北兩軸為交通和工業的走廊，中央商務區位于兩軸之間。通過軸線將巴黎老城和新城連成一個整體，也把老城的繁華和新城的興旺連接起來。軸線起點為盧浮宮，經杜勒伊花園、香榭麗舍大街、凱旋門，到達新城拉德芳斯地標——大拱門（圖1）。再次，建立了發達的交通系統和配套。在區外交通上，拉德方斯CBD在外圍設有一條葫蘆形狀的環形大道（圖2），經由兩條交叉呈X形的橫向道路連接至CBD內部。區內交通分為地上和地下兩個部分，地上為人行通道，地下為機動車交通系統，嚴格實行人車分流，并靠電梯和自動扶梯相互連通。

表1 紐約市五個區域的就業、收入與工資情況

圖1 拉德芳斯區位圖

圖2 拉德芳斯區外交通圖

（三）兩種發展模式的評析

1.CBD需要市場和政府的共同作用

曼哈頓CBD經過200年才發展到20世紀中期的初具規模，此后又用了近50年才形成現在的影響。拉德芳斯CBD從規劃到1992年基本建成也花費了34年時間。CBD的開發周期長，在建設過程中還需根據實際情況不斷調整，因此，它離不開市場和政府的雙重作用。

2.兩種模式的特點不同

紐約曼哈頓的發展歷程，可以描述成：倉儲、批發聚集地——金融、保險聚集地——金融業區域型CBD——金融、商務全國型CBD——金融、商業全球型CBD。由此可見，市場主導型CBD是隨著市場經濟的發展而逐漸形成的，表現為一個產業首先在某區域的集聚，日益擴張后成為該產業或延伸產業的全國CBD，直至世界CBD。政府并不干預集聚過程，而只是提供服務、完善制度和加強基礎設施建設等。相反地，政府主導型CBD則需要政府首先進行規劃，包括園區的設計、產業布局、土地使用和基礎設施建設等。然后制定優惠政策吸引企業和人才的入駐，這樣才能形成本地的CBD。此后，市場規律逐步融入到CBD的發展中，但若要使其成為全國型的，政府仍會配合市場經濟給予一些政策激勵。

3.兩種模式的依賴條件不同

第一，企業和產業的初期集聚度。市場主導型CBD需要自發型、較高程度的產業集聚；政府主導型CBD的產業則是較小程度的集聚，只有在政府創造條件之后才會提高集聚度。第二，形成的基礎。前者主要以區域經濟、地理條件為基礎，后者則以政府的政策力度為前提。但當CBD的發展源于舊中心的擴建時，政府規劃將成為兩種模式的共同選擇，例如曼哈頓CBD從老城擴展到中城，拉德芳斯從巴黎老城到新城。第三，預期時間。前者是自我調整、漸進式發展的過程，需要較長時間。而后者是超前的、跨越式發展的過程，歷經時間相對較短。

4.兩種模式所遺留的問題不同

前者可能面臨功能單一、布局雜亂和交通擁堵等問題，因此需要政府的引導與配合。后者將存在建設進度與市場需求脫鉤，商業氛圍不足，房價和生活成本虛高等問題，因此CBD建成后要由市場進行調節。

二、武漢中心商務區發展的現狀

（一）武漢CBD發展的現狀分析

1.商務區迅速發展

圖3 武漢中心商務區的分布圖

除傳統商圈外，武漢的中心商務區目前有三大塊：漢口王家墩CBD、東湖CBD和沿江CBD（圖3）。其中，沿江商務區起源于漢口開埠后的金融商貿[6]，目前江岸、硚口、武昌、青山等區政府均著力打造自己的沿江CBD。以武昌濱江商務區為例，總用地規模約277公頃，沿江長度5530米。王家墩商務區于1995年提出構想，規劃面積1400萬平方米，2013年核心區域的項目開工將達到50%以上[7]。東湖中央文化區于2009年啟動，面積為300多萬平方米，總投資超過300億元[8]。

2.發展模式各具特色

沿江商務區的早期是在繁華商埠的帶動下自主形成的，而后期則是在政府主導下，借助市場力量建立的。從土地使用、規劃設計到基礎設施建設、招商引資等都是各區政府的工作重點。東湖中央文化區采取了“政府規劃+企業開發”的模式，即在政府規劃方案下，由萬達集團等企業主導完成。商務區定位在集商務、商業、文化、居住、旅游等五大功能區于一體的綠色CBD，其代表項目包括楚河漢街、漢秀劇場和萬達廣場等。王家墩商務區則是政府引導與企業運作相結合的方式。負責商務區的投資、開發、建設和運營的主體是王家墩中央商務區建設投資股份公司，它由泛海建設等企業，與武漢中央商務區投資控股集團有限公司合資建立。后者為國有獨資公司，是政府經營城市的執行體，也是政府基礎設施建設的融資平臺。從總體上看，各商務區的發展模式更偏向于政府主導型，但市場化的運作形式也被逐漸運用到商務區的建設中。

（二）武漢CBD發展存在的問題

1.多中心同時發展

CBD是一個城市的核心功能區，但武漢卻有多個這樣的核心區，這將加劇互相間的競爭。表2為六個商務區的產業定位，其中金融業是四個商務區的核心產業，高科技和信息則是三個區發展的重點。相似的定位將使要素資源高度分散，直接結果就是現代服務業、高科技企業在每個CBD中的分布比例少，而更多的產業是傳統商業和低端商務業等。

2.市場作用不充分

在CBD建設過程中，市場的自由發展和政府的規劃引導，都發揮著重要作用。雖然武漢各商務區的發展模式各異，但卻具有一個共同特點，即政府作用較大。這是因為，一是社會主義市場經濟中政府職能還不完善，二是政府主導下CBD的發展速度快、時間短。盡管市場作用正在不斷強化，但相比于政府力量來說仍顯弱小。以東湖中央文化區和王家墩商務區為例，兩者雖然采用了企業參與的方式，但政府的規劃和政策等起到了不可忽視的作用，集聚特征目前并不明顯。市場的不充分表現將導致：首先，生活、生產成本與可接收能力的脫節，特別是地價和房價的增長速度超過CBD開發速度；其次，入駐企業與配套產業的脫節；最后，創業、融資、稅收和通關等需求與現行制度的脫節。

3.綜合規劃彈性不足

交通條件是CBD形成的基礎，但同時也是CBD發展的制約因素。武漢的中心商務區是以政府規劃為提前進行建設的，在CBD運行的前期，入駐的人和企業較少，交通十分寬裕。但是，這些CBD都兼有商業中心的功能，隨著企業、人流和貨流的增加，商務區內和區間的交通均會面臨很大壓力[9]。特別地，武漢中心大廈和綠地中心等高層建筑的建成將帶來更多的環境和交通問題。在王家墩商務區附近就已出現車流量過大，高峰時期行車難的現象。因此，中心區綜合規劃彈性不足，配套設施滯后的問題將毫無疑問成為制約武漢中央商區發展的突出問題。

4.政府管理不規范

從表2可以看出，武漢各商務區歸屬不同區政府管理，這將導致各自為政，自行招商、自我配套，CBD處于無序競爭狀態。武漢市也沒有建立統一的CBD政府管理機構，相關管理政策和法規尚未出臺。因此，公正嚴明的法制環境、規范有序的市場環境、穩步開放的政策環境、優質高效的服務環境和健康文明的人文環境等是CBD發展的重要保障。

表2 武漢中心商務區的定位

三、武漢中心商務區發展的政策建議

近年來，隨著武漢市經濟的發展，其金融業的集群優勢和科技人文優勢已初步顯露出來。針對武漢中心商務區存在的問題，提出以下政策建議：

（一）“一主多副”的發展戰略

在多中心問題上，國內外CBD建設的經驗主要有兩點，一是規劃若干個次級、獨立的CBD，二是在原基礎上引出新的CBD。漢口是商業聚集地，武昌是教育的搖籃，漢陽承載著百年的制造。因此，可以根據區域優勢和已有的建設來定位商務區，實現“一個主中心，多個副中心”、集中式與分散式相結合的發展，并且通過公共交通連接各區，避免資源的重復建設和浪費。“主中心”首先應是經濟中心、商務中心和商業中心，所以江漢區及其輻射區是武漢CBD的理想區域。而“副中心”的建設則需注意與“主中心”的錯位發展。

（二）充分發揮市場集聚與擴散作用

除市場化運作外，武漢商務區還應注意發揮市場的集聚與擴散作用。一方面，各商務區在初期規劃時應立足于所在區域的優勢產業，發揮市場的集聚作用，吸引企業和產業匯集。例如，王家墩商務區可以集中在金融、保險和高端商務等產業上。二七濱江商務區應注重金融、休閑旅游功能的提升；武昌可以側重文化、創意和科技產業；青山則打造生產性服務業、工業旅游式CBD；漢正街中央服務區重點發展采購、電子商務和總部經濟等。另一方面，強化商務區與地區經濟的協同發展，以商務區為核心，建立其與周邊地區的對接機制，包括有利于人才、技術、產品和資金等的流動體系。

（三）完善政府服務

武漢商務區的發展離不開政府的支持，特別是規劃、交通、環保和引資等方面，政府既要發揮全局掌控的作用，又需做好后勤服務。首先，突破行政的約束，成立武漢市所有中心商務區的管理機構，在統一規劃下進行CBD的開發與建設。其次，重視規劃引導，優化CBD的產業結構。有針對性的加大招商力度，引入競爭力強、關聯度高的支柱產業。其次，應在政策方面給予中央商務區特殊的鼓勵政策。例如，在給入駐企業提供高效、便捷服務的同時，設立創業基金和優惠融資措施，開通直接通關制度等。再次，加強與國內外CBD間的聯系與溝通，促進資源共享，提高服務水平。

（四）不斷完善交通樞紐和中心點的建設

中心商務區的運轉往往以大規模的交通系統建設為先導，因此初期的網絡規劃至關重要。這里可以借鑒法國拉德芳斯CBD的經驗：建立交通樞紐和中心點。利用公共交通的無縫連接，加強地鐵、公路和鐵路運輸的協調配合，建設連接商務區和其他城區（市）節點的快速通道。同時，鼓勵人們外出時對公共交通的使用。這樣不僅可以疏散人流，還可以減少消耗、污染和溫室氣體的排放。另外，地鐵的開通雖然能緩解“出行難”的問題，但它們卻落后于CBD的建設。因此，擁堵仍將是近些年的一個主要影響因素，建議政府應在發展CBD的同時，加快地鐵和公交的建設，并實現其與鐵路、機場的無縫對接。

[1]Burgess E W.“The Growth of the City”in“the City”[M].University of Chicago Express, Chicago,1925.

[2]李芳,高春茂.國外CBD研究及規劃實例簡介(一)[J].城市問題,1994,(2).

[3]謝芳.中央商務區(CBD)的建設必須重視城市生活的多功能性——以紐約曼哈頓地區CBD建設經驗為例[J].城市問題,2000,(6).

[4]Chris Jones.How Important is Manhattan to The Region?[J], Spotlight, Vol.3,No.4,2004.

[5]周小山.巴黎拉德芳斯 CBD交通規劃、管理的特點及啟示[J].城市公用事業,2012,(4).

[6]王軼娟.武漢江岸沿江商務區發展的基本思路及政策建議[J].企業導報, 2010,(4).

[7]胡長幸.2012年武漢CBD大有看頭[N].楚天都市報, 2011-12-6(A06).

[8]涂亞卓.東湖之濱將建中央商務區[N].湖北日報, 2009-10-19(1).

[9]佩文森.法中合作大有可為[N].國際商報, 2011-09-16(A06).