房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價(jià)方法探析

（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 浙江杭州 310018）

隨著我國舊城改造工作的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，城市建筑明顯呈高層化和高密度化趨勢。城市面貌和生活環(huán)境等都發(fā)生了翻天覆地的變化，但在改變原有建筑物形狀和高度的同時(shí)，使周圍的房地產(chǎn)的日照環(huán)境發(fā)生了相對的變化，不同程度的影響了房地產(chǎn)的使用價(jià)值和市場價(jià)值，進(jìn)而引發(fā)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)貶值和采光權(quán)受損害的法律訴訟。而訴訟的目的往往是為了消除侵害并獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，因此如何量化權(quán)益的損失從而確定賠償金額顯得格外重要。

一、我國房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估現(xiàn)狀

（一）有關(guān)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)姆煞ㄒ?guī)

雖然房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)脑u估在近些年才慢慢興起，不過法律上對日照損害的賠償已有較遠(yuǎn)淵源。

《民法通則》第八十三條就規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活，團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理節(jié)水、排水、通風(fēng)、通行、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失?！?/p>

同時(shí)《物權(quán)法》第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！?/p>

此外，國務(wù)院《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》第六條也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須符合城市的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光通風(fēng)?！?/p>

（二）房地產(chǎn)日照損害的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及賠償標(biāo)準(zhǔn)

我國《國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）》規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日大于等于2小時(shí)，冬至日大于等于1小時(shí)，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照標(biāo)準(zhǔn)2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；舊區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。”每個(gè)地區(qū)可以根據(jù)本地的氣候環(huán)境情況制定符合本地要求的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但是不能低于國家標(biāo)準(zhǔn)。

從法律法規(guī)層面來看，我國對于房地產(chǎn)日照損害賠償規(guī)定還十分淺表，缺乏比較統(tǒng)一的法律規(guī)定，各個(gè)地方的賠償標(biāo)準(zhǔn)不一，往往是通過當(dāng)事人雙方協(xié)商或法官判定來確定補(bǔ)償?shù)慕痤~。

同時(shí)，在評估實(shí)務(wù)中，日照環(huán)境損害賠償評估也是一種新興的業(yè)務(wù)，評估技術(shù)的不完善也使日照環(huán)境損害評估存在眾多難點(diǎn)。簡單的傳統(tǒng)評估方法往往難以較好地反映日照帶來的減損。因此，市場急需一系列針對日照關(guān)鍵減損的評估方法。

二、評估方法探析

（一）市場法在日照環(huán)境損害評估中的應(yīng)用

1.市場法的概念及理論基礎(chǔ)。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法的理論依據(jù)是替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。

2.市場法的適用條件。要有一個(gè)活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

3.利用市場法進(jìn)行日照環(huán)境損害賠償評估。就是尋找與估價(jià)對象受影響前后類似的可比房地產(chǎn)，從而通過各種因素的修正計(jì)算出估價(jià)對象受影響前后的房地產(chǎn)價(jià)值。運(yùn)用市場法進(jìn)行評估時(shí)關(guān)鍵的一點(diǎn)就是尋找可比對象，對于可比對象我們既要有質(zhì)的要求，又要有量的保證。

從質(zhì)量方面來說，我們選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：第一，可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)。它一般包括與估價(jià)對象的區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、檔次相當(dāng)?shù)确矫嬉?。第二，可比?shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。因?yàn)椴煌纼r(jià)目的對房地產(chǎn)的價(jià)值具有較大的影響，所以在選取可比對象時(shí)我們一定要注意可比對象的交易類型與估價(jià)目的是否吻合。第三，可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔不宜超過一年。第四，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。這就是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

從數(shù)量方面來說，一般選取3個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例。選取了可比實(shí)例以后，我們便可以通過交易情況修正、市場狀況修正和房地產(chǎn)狀況修正求取估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)值。

之后，我們運(yùn)用簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法計(jì)算出最終的評估對象價(jià)值。由此，便可以得到計(jì)算日照環(huán)境減損的價(jià)值公式：

公式中，C為估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的減損，Q為日照環(huán)境未受到影響情況下的評估對象的公開市場價(jià)值，E為日照環(huán)境受到影響后的評估對象公開市場價(jià)值。而評估基準(zhǔn)日應(yīng)該為評估對象日照受到影響后的某一天。

4.市場法的優(yōu)缺點(diǎn)。因?yàn)槭袌龇ɡ玫氖菍?shí)際發(fā)生并且經(jīng)過市場檢驗(yàn)的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值，所以其結(jié)果往往較直接并且具有較強(qiáng)的說服力，也容易被人們所接受和認(rèn)可。然而，由于市場法較嚴(yán)格的適用條件也使本方法的運(yùn)用存在著一些難點(diǎn)。首先，市場法要求存在一個(gè)活躍的公開市場，估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)的交易，這就使得一些房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以運(yùn)用市場法。同時(shí)，房地產(chǎn)交易信息的不夠公開透明也使市場法的運(yùn)用受到影響。其次，在日照環(huán)境損害賠償這種特殊評估中，對于日照環(huán)境受影響后的可比實(shí)例往往難以尋找。即使找到交易對象，其可比性往往也不高。

（二）房屋朝向相對變化系數(shù)修正法

1.估價(jià)思路。當(dāng)房屋受到遮擋以后，往往會(huì)對其日照和景觀等因素造成比較大的影響，從極端的角度來說就相當(dāng)于改變了房屋的朝向。而我們可以用受影響后時(shí)間占受影響前日照時(shí)間的比率來從側(cè)面衡量房屋朝向改變的程度。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)生活中房屋的朝向涵蓋了很多因素，而不只是日照情況不同。因此本方法將結(jié)合德爾菲法對各個(gè)因素對價(jià)格的影響進(jìn)行綜合考評，以分離出日照環(huán)境對不同朝向房屋差價(jià)的影響程度。

2.受影響日照時(shí)間計(jì)算。每年受日照影響的時(shí)間由每日受影響的時(shí)間和一年中受影響的天數(shù)兩部分組成。

（1）每年受影響的天數(shù)。

圖1 日照形成陰影示意圖

公式中，h為建筑物B的高度，h1為建筑物B的陰影落到建筑物C的高度，A為太陽高度角，L2為兩幢建筑物的間距，L為建筑物B陰影的長度。

通過公式3的計(jì)算，我們便可以求得因?yàn)榻ㄖ顱的遮擋而對建筑物C每一層樓每年影響的天數(shù)。

（2）每天遮擋的時(shí)間計(jì)算。建筑物之間之所以形成遮擋，主要取決于兩個(gè)因素：兩個(gè)相鄰建筑物的距離和遮擋建筑物的形狀。我們自被遮擋窗口向遮擋建筑物B引兩條射線，與建筑物B相交于E、F。因此，∠EDF角度的大小決定了每天日照受影響的時(shí)間。一天24小時(shí)，地球自轉(zhuǎn)360度，所以每個(gè)小時(shí)轉(zhuǎn)動(dòng)角度15度。用角度∠EDF除以15便可以得到每天受影響的時(shí)間。

3.利用房屋朝向相對變化系數(shù)修正法進(jìn)行評估。房屋在陽光受到遮擋以后，從日照層面來說就相當(dāng)于房屋的朝向發(fā)生了相對變化。因此通過參考本地區(qū)的房屋朝向修正系數(shù)，便可以得到朝向極端變化情況下的修正系數(shù)。然后我們可以用受影響前后的日照時(shí)間比來換算得到評估對象朝向變化的程度。也就得到房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的賠償初步公式：

公式中，C為因日照受影響而造成的房屋貶值，P為日照受影響前房屋的公開市場價(jià)值，Z為本地區(qū)的朝向修正系數(shù)，M為受影響前的日照時(shí)間，N為受影響后的日照時(shí)間。

但是，公式5中的房屋貶值C包含了房地產(chǎn)因朝向改變帶來的所有與朝向有關(guān)的因素價(jià)值總和。包括日照、景觀和通風(fēng)等因素。因此，我們需要通過德爾菲法將日照因素帶來的貶值從所有因素中分離出來。

根據(jù)評估房地產(chǎn)的具體情況，利用設(shè)計(jì)的調(diào)查表，由選定的專家進(jìn)行評選，然后匯總分析。經(jīng)過多輪的打分，最終獲得一個(gè)趨于一致的、有說服力的結(jié)論。這樣，我們便可以分離出日照環(huán)境改變帶來的貶值貢獻(xiàn)率，記為G。因此，得到了房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的賠償評估的最終公式：

4.房屋朝向相對變化修正法的優(yōu)缺點(diǎn)。房屋朝向系數(shù)修正法根據(jù)自身的價(jià)格進(jìn)行修正從而得到房屋因日照環(huán)境損害引起的減損，在一定程度上克服了市場法因?yàn)槿鄙僖粋€(gè)公開的市場，而導(dǎo)致的缺少可比房地產(chǎn)的情況。同時(shí)，運(yùn)用德爾菲法將日照環(huán)境引起的價(jià)值從總的朝向改變引起的價(jià)值改變中分離出來，有效克服了以往模型中無法分離出單個(gè)因素的困擾，使評估的結(jié)果更加準(zhǔn)確。然而，本方法也存在著一些瑕疵，比如在公式中房屋朝向修正系數(shù)的取值對于最終的結(jié)果具有十分重要的影響。所以本地區(qū)關(guān)于房屋朝向修正系數(shù)規(guī)定的科學(xué)性將很大程度上影響評估結(jié)果的合理性和可靠性。

圖2 陽光照射點(diǎn)移動(dòng)變化圖

（三）房屋樓層相對變化修正評估法

1.評估思路。因?yàn)榻ㄖ顱的超標(biāo)高度H導(dǎo)致原本應(yīng)在建筑物C上K點(diǎn)的太陽照射點(diǎn)移到了L點(diǎn)。因此，由于建筑物的遮擋使房屋的樓層發(fā)生了相對改變。我們可以根據(jù)樓層L點(diǎn)與樓層K點(diǎn)的房屋價(jià)格確定樓層引起的房地產(chǎn)差價(jià)，最后通過德爾菲法根據(jù)具體房地產(chǎn)情況分離出這個(gè)差價(jià)中日照因素引起的貶值。

2.利用房屋樓層相對變化修正法評估。我們假設(shè)建筑物C的層高為h，建筑物B的超標(biāo)高度為H，估價(jià)對象的樓層修正系數(shù)為Q，未受影響的房地產(chǎn)公開市場價(jià)值為P，日照環(huán)境受影響引起的貶值為C。因此，我們得到初步計(jì)算因樓層不同導(dǎo)致的房屋差價(jià)的公式：

至此，得到的只是一個(gè)不同樓層的總體差價(jià)，我們繼續(xù)運(yùn)用德爾菲法將因日照因素影響的差價(jià)分離出來。我們假設(shè)專家評分得到的日照因素在樓層價(jià)格貢獻(xiàn)率為G。因此，我們得到一個(gè)運(yùn)用房屋樓層相對變化修正法評估日照環(huán)境減損賠償?shù)淖罱K表達(dá)式：

3.房屋樓層相對變化修正法的優(yōu)缺點(diǎn)。此方法的優(yōu)缺點(diǎn)和房屋朝向相對變化修正法具有一定的相似性，它同樣可以克服因缺少完全公開市場而導(dǎo)致的難以尋找可比對象的難點(diǎn)，而且計(jì)算的結(jié)果往往比較準(zhǔn)確，但同時(shí)也存在著整個(gè)評估過程較繁瑣等缺點(diǎn)。

三、結(jié)束語

本文結(jié)合我國目前的日照環(huán)境損害賠償評估的現(xiàn)狀和所處的法律環(huán)境，通過對房地產(chǎn)評估方法的研究，并根據(jù)評估對象自身的具體情況和所處的環(huán)境提出了三種適合日照環(huán)境損害賠償評估的方法，并分析了每一種方法的適用條件和優(yōu)缺點(diǎn)。同時(shí)，區(qū)別于以往的評估方法，在房屋朝向相對變化修正法和房屋樓層相對變化修正評估法中首次運(yùn)用了德爾菲法，有效地將日照因素從所有因素中分離出來，從而更加準(zhǔn)確地評估出了因日照環(huán)境損害帶來的房屋減損，為法律糾紛賠償或各利益相關(guān)者解決爭議提供參考。