廈門搶地啟幕

文│曾斌

作為“準一線”城市，廈門幾乎是所有房企期望布局的城市，同時又因土地供應量不大，房企開發“入場券”一票難求。隨著廈門綜合配套改革試驗土地專項方案被通過，廈門拓展城市發展新空間成為可能，也讓廈門的土地更加炙手可熱。

真正供地高峰

根據年度出讓計劃，9月初前后和年底是廈門土地出讓的高峰。即便沒有“8月23日國土部審議并原則通過廈門市綜合配套改革試驗土地專項方案”這則利好消息，對于8月27日那場拍賣，也將是一場“地王”爭奪戰。

8月27日上午，福建廈門市公開拍賣位于海滄區馬鑾灣和同安區的兩幅商住地塊。馬鑾灣地塊最受關注，共有恒大、碧桂園、萬科、泰禾等30多家開發商報名，結果泰禾以40.52億元競得，樓面價10834元/平方米，溢價率達185%。同時刷新翔安區今年4月創下的7020元/平方米樓面價紀錄，成為島外新“地王”。

今年截至目前，廈門住宅用地供應一直處于緊缺態勢，僅供地4幅。在9月，廈門將舉行4場土地拍賣會，共有8幅地塊出讓，沒有住宅用地。

廈門的土地拍賣歷來熱力十足，對住宅用地的追捧更甚。2007年“9·8”廈門土地拍賣會，所出讓的八幅住宅用地，每幅地塊都是開發商經過現場瘋狂競價而獲得，其中五緣灣地塊，樓面地價被高拍到17486元/平方米。這場拍賣會，土地出讓金收入總計67.37億元，單幅地塊成交價最高達到22億元。2009年6月8日，廈門8幅地塊以總價97.1452億成交，其中5塊島內地商住塊競價尤為激烈。

2013年上半年，廈門全市成功出讓13幅地塊，總規劃建筑面積83萬平方米，同比減少57%。其中僅含2幅商住地塊，總建面積合計42萬平方米，上半年出讓總地塊同比減少11幅，商住地塊同比減少4幅，而島內則繼續保持著“零出讓”的局面。土地出讓總量和商住地塊供應量，都跌至2004年以來廈門土地出讓的最低點。

2013年9月廈門待出讓土地

根據“2013年廈門土地供應計劃”顯示，今年廈門擬出讓商住地塊25幅，截至8月28日僅出讓了4幅。土地供應吃緊，點燃了開發商的拿地熱情。已出讓的四幅商住用地中的三幅分別晉升本區“新地王”也就不足為奇了。

從9月份開始，占全年擬出讓3/4的地塊將在這個階段集中推出。雖然4月落地的調控新政明確要求“各地方政府增加商品住宅土地供應”，可以想見剩下來的4個月的時間內，廈門土地市場必將硝煙彌漫。而隨著島內住宅用地的一再收縮，島外將繼續成為廈門土地市場的主戰場。

本刊記者采訪多位房地產業內人士，他們一致認為，上半年廈門土地市場明顯供不應求，開發商“饑渴難耐”，住宅用地供應量的不足間接推高了開發商和購房者對未來房價上漲的預期。

部分受訪開發商表示，在即將到來的第三季度，土地價格將持續上升。大部分開發商也聲稱，他們預期地價將溫和上漲；部分預期上漲幅度為20%～40%，這一幅度是前所未有的。

無米下鍋

據本刊記者了解，開發商在廈門的土地儲備都嚴重不足。2010年年底聯手登陸廈門的保利地產與招商地產聯合開發海上五月花后，在廈門再無新地塊，而海上五月花接近尾盤；世茂房地產開發的世茂湖濱首府，目前也僅剩D2地塊；本土房企廈門幾家老牌國企開發商除了住宅集團和國貿集團還剩余少量地塊尚未開售，其他如建發、聯發、特房等企業，在廈門的土地儲備都已經告急；新進入廈門的陽光城、泰禾集團在廈門也僅有一個項目，在快速去化后，對廈門土地需求更加緊迫。此外，恒大、碧桂園、融創等一線品牌房企，也一直在尋找合適土地進入廈門市場。

為了延續在廈門開發，合作和收購開始明顯增加，如中海與集美建設合作共同開發錦城國際；今年年初，嘉凱城收購廈門立信偉業房地產公司100%股權，禹洲地產收購瑞佳房地產全部股權。

一方面在于，近年來廈門住宅用地出讓并沒有大幅增加，像去年島內住宅用地還出現“零”供應情況；另一方面在于，廈門樓市太火爆，去化太快。今年以來，廈門許多新樓盤一上市即告日光，排隊購房現象時常出現。同時，樓盤大賣，也讓房企業績大增，像禹洲地產，截至7月份銷售已完成全年目標的87%，并且在廈門占有10%的市場份額；中駿置業在上半年里銷售也完成全年目標的83%。

市場好的另一面則是房價的上漲。8月18日，國家統計局發布的2013年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅上漲的城市有62個，廈門是環比價格上漲幅度最高的城市，為2.2%。同時，在住宅租賃市場也是漲幅驚人?！敖衲晖热ツ隄q幅在10%～20%，而且是普漲?！睆B門中介協會副會長傅強介紹說。

2012年8月5日，福建省廈門市第二批限價商品住房公開搖號。一直以來，廈門住宅用地供應量的不足間接推高了開發商和購房者對未來房價上漲的預期。去年這次限價房搖號的中簽者，堪比彩票中了頭獎。

目前，廈門80%的房源銷售量都集中在島外，從2012年開始，島內已經成為以二手房、存量房和商業地產為主的市場。在接下來的廈門土地市場，島外區域將成為主導，特別是環東海域、馬鑾灣一帶，擁有較充足的土地資源儲備，也是目前僅剩的兩個離本島較近的島外區域，發展空間非常廣闊。

值得注意的是，近兩年島內推出的大都是寫字樓等商業用地，真正的住宅用地稀缺，出讓地塊性質的比例存在結構性矛盾，在海西戰略深入、廈門城市升級和擴大以及島內外一體化推進下，島內商業地產競爭激烈，島外則以基礎設施、產業布局和住宅產品為主。

廈門主要是以城市綜合體為主要形態的商業開發，本刊記者日前從廈門土地開發總公司了解到，目前，廈門的城市綜合體開發體量已經達到700萬平方米，市場供應量總體偏大。目前城市綜合體共有21個，已建城市綜合體有5個，在建的16個，再加上計劃2018年前投入市場的15個項目，將使全廈門綜合體總量高達1000萬平方米，市場去化壓力不小。

準一線城市

“廈門”這個名字見于史冊始于明初，寓意“國家大廈之門”。今年，廈門第一次入選《財富》雜志的中國最佳退休城市，廈門無疑具備了成為一線城市的基礎。國際城市與區域規劃師學會副主席、中國城市規劃學會副理事長兼秘書長石楠認為，廈門的地緣優勢能使廈門和新加坡、中國香港呈鼎立之勢的基礎。

而當前市場大好、預期正面，同時土地供應將在接下來的三個多月集中放量，讓房企對廈門的土地開始摩拳擦掌。同時，他們也看到了真正的利好，城市空間打開的可能。

8月23日下午，國土資源部部長姜大明主持召開第10次部長辦公會，審議并原則通過廈門市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗土地專項方案。2011年12月，在廈門經濟特區30周年之時，國務院批準實施《廈門市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗總體方案》，前述土地專項方案則是在《總體方案》框架下針對土地的專項改革方案。

廈門市國土資源和房產管理局規劃保護處一位官員告訴本刊記者，國土資源部就土地專項方案提出了很多修改意見，專項方案暫時還不能對外透露，預計經過下一步修改和溝通，爭取年底之前獲得國土部的正式批復。”

根據2010版的城市總體規劃，廈門全市總人口規模2015年控制為320萬人，2020年控制為390萬人，其中廈門本島總人口規模控制為130萬人。而據廈門市人民政府副秘書長王寶貴介紹，目前廈門市實有人口478萬，島內242萬。島內高強度開發，使開發容量已大大突破原規劃，不僅人口密度大、人口規模超，而且建筑容積率高。島內外面積之比為1∶11，但人口密度卻是11∶1。

所以，向島外要空間，形成多中心的城市格局是必然選擇。對于如何改變目前土地緊缺的現狀，去年廈門國土局制定了《土地管理制度綜合配套改革三年行動計劃方案》，共涉及十項土地政策的改革。市委副書記鐘興國還特別指出：國土部門要向產業轉型、結構調整爭取土地；還要向規劃調整要土地，向土地整理要土地，向三舊改造要土地，通過三舊改造把原來的土地盤活。

而剛剛獲批的土地專項方案的思路大體類似。本刊記者了解到，廈門希望通過對土地領域的規劃調整、城鄉統籌、“三舊”改造等措施，為廈門的綜合配套改革預留發展空間。并將適時按程序調整土地利用總體規劃和城市總體規劃，同時希望在建設用地計劃指標上能獲得支持，從而促進重大項目落地。

目前，廈門80%的房源銷售量都集中在島外，從2012年開始，島內已經成為以二手房、存量房和商業地產為主的市場。在接下來的廈門土地市場，島外區域將成為主導。

今年4月廈門市人大常委會批準施行了《廈門市城鄉規劃條例》（以下簡稱《條例》），把規劃管理范圍從“城市”調整為“城鄉”，將城鎮、鄉村都納入進來。確定了廈門的城市中心不只是島內，島外各區將由衛星城逐步發展為新城組團，島外新城的定位也不再只是“次中心”。

《條例》對島內外開發原則做出明確規定，島內要“控制島內開發強度，降低建設容量，優化土地使用，完善功能配套，提升環境品質”；而島外則要優先做好基礎設施配套和環境建設，“加快拓展建設發展空間，促進城市化建設”。

對于向島外發展可能碰到的耕地問題，廈門綜改規劃甚至提出，支持福建在全省基本農田保護面積不減少的前提下，廈門的建設項目用地可通過易地有償方式在福建省域范圍內進行占補平衡，廈門可經依法批準適當核減基本農田。

本刊記者從廈門國土和房管局獲悉，2012年廈門通過爭取易地有償補劃基本農田保護區4萬畝，為規劃110平方公里兩岸新興產業和現代服務業等5個示范區預留用地空間。翔安區的兩岸新興產業和現代服務業合作示范區是廈門今年工作計劃的重點，面積超過100平方公里，圍堰、吹填等用地保障和基礎設施建設正在推進。可以預見的是，在明年的供地計劃中，圍繞示范區的土地供應會相對充足。