佳兆業(yè)如何盤(pán)活長(zhǎng)安8號(hào)

本刊記者│方帥

佳兆業(yè)進(jìn)北京蓄謀已久，最終選擇了接手“長(zhǎng)安8號(hào)”這個(gè)“京城頭號(hào)爛尾樓”成為其第五任擁有者。北京房地產(chǎn)圈期待一睹這個(gè)深圳“爛尾樓名醫(yī)”會(huì)否名副其實(shí)，將這個(gè)被視為“雷區(qū)”的爛尾10年的項(xiàng)目盤(pán)活。

勇敢者

9月1日，本刊記者核實(shí)了這一消息。在電話(huà)中，佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)市場(chǎng)上“60億收購(gòu)”予以了否認(rèn)，但承認(rèn)與長(zhǎng)安8號(hào)的關(guān)系是“以代管代建方式介入，具體情形請(qǐng)見(jiàn)公告。”據(jù)知情人士透露，因?yàn)轫?xiàng)目股權(quán)和債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，為保險(xiǎn)起見(jiàn)，佳兆業(yè)會(huì)通過(guò)代管的方式介入，待厘清其中關(guān)系后，最終目標(biāo)還是要100%收購(gòu)，60億只是一個(gè)初步的估算。

稍有地理概念便能知道長(zhǎng)安8號(hào)所處地理位置之珍貴，對(duì)面就是赫赫有名的新光天地和華貿(mào)中心。2004年拿地，大股東在王府世紀(jì)、首開(kāi)股份、中國(guó)奧園、中國(guó)香港金利豐間走馬燈般轉(zhuǎn)換，名稱(chēng)也由“耀輝國(guó)際城”、“擎峰”更改到如今的“長(zhǎng)安8號(hào)”，然而直到今天項(xiàng)目依然沒(méi)有完工，在大望路商圈日漸繁華的變遷中煢煢孑立。

爛尾10年，股東糾紛、數(shù)度停工、時(shí)乖命蹇、債務(wù)黑洞、產(chǎn)品缺陷，圍繞著長(zhǎng)安8號(hào)死結(jié)的深層次原因眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。即便是此前樓盤(pán)圍擋上貼過(guò)的口號(hào)“We Will Never Be Second”，也因其產(chǎn)生的一些令人啼笑皆非的翻譯證明該項(xiàng)目一直以來(lái)的窘境。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目，網(wǎng)上還曾流傳過(guò)一份相關(guān)的“風(fēng)水報(bào)告”，分析此項(xiàng)目如何“兇煞”。長(zhǎng)安8號(hào)在2010年重新開(kāi)盤(pán)時(shí)，甚至還請(qǐng)了著名風(fēng)水師坐鎮(zhèn)解讀此項(xiàng)目風(fēng)水以協(xié)助銷(xiāo)售，以證明該項(xiàng)目是“大吉之地、至尊之府”。這些被過(guò)分解讀的談資，最終都成為“頭號(hào)爛尾樓”名號(hào)的有效支撐。

能和長(zhǎng)安8號(hào)扯上關(guān)系的開(kāi)發(fā)商，在某種程度上會(huì)被視為“勇敢者”。在過(guò)去的三次項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，每次轉(zhuǎn)手的企業(yè)都不想虧著賣(mài)，于是都抬高價(jià)格轉(zhuǎn)手，再加上時(shí)間拖得太久，貸款財(cái)務(wù)成本太高，這讓每一任接盤(pán)者前期投入資金成本太多，而一旦遇到銷(xiāo)售問(wèn)題，項(xiàng)目又會(huì)停滯不前。里面的股權(quán)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，亂賬太多，這給并購(gòu)介入的企業(yè)提高了難度，而外圍的企業(yè)很難短期內(nèi)厘清項(xiàng)目真實(shí)的關(guān)系。

從2004年的“耀輝國(guó)際”到2008年的“擎峰”，再到如今的“長(zhǎng)安8號(hào)”，10年的時(shí)間里牽扯到了世紀(jì)王府、世紀(jì)協(xié)潤(rùn)、首開(kāi)、奧園、金利豐等多家公司，其主人身份也經(jīng)歷了民企、國(guó)企和港資。

從2012年年初香港金利豐接手至今，項(xiàng)目一直處于停工狀態(tài)。這與其剛接手時(shí)業(yè)內(nèi)的判斷相近。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為金利豐這個(gè)金融背景豐富的公司接手，更多的是等待下一個(gè)合適的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)手，賺取利潤(rùn)。掌管金利豐的朱李月華在中國(guó)香港有著“融資大亨”、“殼后”之稱(chēng)，父親李惠文是澳門(mén)賭業(yè)的元老級(jí)人物。在中國(guó)香港從事證券、投行、融資及金融服務(wù)。

作為下一任接盤(pán)者的佳兆業(yè)，是由郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟創(chuàng)辦，三兄弟在中國(guó)香港還有一家名為富昌金融集團(tuán)的公司，大哥郭俊偉既是佳兆業(yè)股東，也是中國(guó)香港富昌金融集團(tuán)主席。富昌金融在中國(guó)香港金融圈內(nèi)和金利豐名氣相當(dāng)，兩家公司各自旗下的證券公司都是中國(guó)香港50大券商之一。一個(gè)有出售物業(yè)的需求，一個(gè)有進(jìn)入北京市場(chǎng)的需求，兩家坐下來(lái)一起討論長(zhǎng)安8號(hào)的未來(lái)并不奇怪。

現(xiàn)在擺在佳兆業(yè)面前的問(wèn)題是，“爛尾樓復(fù)活專(zhuān)家”能否從紛繁蕪雜的亂象中一針見(jiàn)血地找出病灶，從而終結(jié)長(zhǎng)安8號(hào)十年漫長(zhǎng)的爛尾魔咒。

數(shù)度易手

2004年便已獲地至今爛尾的這10年，期間目睹了2007年的新光天地正式開(kāi)業(yè)和華貿(mào)中心盛大的竣工盛典，大望路商圈漸成氣候，長(zhǎng)安8號(hào)至今如一潭死水。

2004年，北京王府世紀(jì)多番周折，拿下了長(zhǎng)安街沿線(xiàn)上最后一塊擁有70年產(chǎn)權(quán)的地皮，計(jì)劃建設(shè)“耀輝國(guó)際城”，現(xiàn)在地圖上還能查到這個(gè)名字。項(xiàng)目公司耀輝置業(yè)分別于2004年8月31日及2007年2月1日，與北京市國(guó)土資源局簽訂《北京國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議取得該項(xiàng)目用地。使用期自2004年8月31日起，將開(kāi)發(fā)成住宅、商業(yè)及酒店綜合大樓，總建筑面積約為24.76萬(wàn)平方米。

據(jù)稱(chēng)，當(dāng)時(shí)耀輝國(guó)際城的總投資預(yù)計(jì)接近25億元，而王府世紀(jì)因資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)力獨(dú)自開(kāi)發(fā)，于是引入本土開(kāi)發(fā)商介入。2004年9月，如今已經(jīng)更名為首開(kāi)股份的天鴻寶業(yè)在當(dāng)年用3100萬(wàn)元收購(gòu)了項(xiàng)目62%的股權(quán)，成為當(dāng)時(shí)的大股東。

這是一塊卡在“8·31大限”之日拿下的土地，或許已經(jīng)注定了其日后不平凡的命運(yùn)。兼有國(guó)企和上市公司身份的天鴻寶業(yè)顯然是一位理想的搭檔，然而事實(shí)卻不盡如人意。據(jù)知情人士透露，該項(xiàng)目的拆遷費(fèi)巨大，拆遷難度更是出乎意料，首開(kāi)股份自身的現(xiàn)金流也逐漸惡化，越來(lái)越力不從心，開(kāi)始對(duì)這個(gè)硬骨頭失去耐性。

2008年，首開(kāi)股份獲得首開(kāi)集團(tuán)160億元資產(chǎn)注入，重組后的首開(kāi)股份調(diào)整旗下產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，決定放棄耀輝國(guó)際城。“作為國(guó)企更多的任務(wù)是開(kāi)發(fā)中檔住宅和保障性住房，高端豪宅不擅長(zhǎng)。”首開(kāi)股份相關(guān)人士解釋。

在雙方協(xié)商之后，王府世紀(jì)決定回購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。據(jù)透露，當(dāng)時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款再加上土地拆遷以及前期工程投入等款項(xiàng)共計(jì)達(dá)15億元左右，王府世紀(jì)顯然一下子拿不出這么大數(shù)額的資金。而讓其有底氣回購(gòu)的，是國(guó)際投行大鱷美林集團(tuán)的注資承諾，并將項(xiàng)目更名為擎峰。

然而天有不測(cè)風(fēng)云，次貸危機(jī)襲來(lái)，美林集團(tuán)自身難保，被美國(guó)銀行收購(gòu)，注資一事胎死腹中，王府世紀(jì)必須迅速找到另一位金主力挽狂瀾。這時(shí)，資本高手武捷思任CEO的奧園抓住了這一機(jī)會(huì)，以3.7億元收購(gòu)了該項(xiàng)目41.33%的股權(quán)，并授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款，按年利率7厘計(jì)息，主要用作支付首開(kāi)股份的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。隨后，奧園又通過(guò)幾次股權(quán)騰挪，最終獲得了耀輝置業(yè)51%的股權(quán)。

中國(guó)奧園主席兼行政總裁郭梓文當(dāng)時(shí)樂(lè)觀宣稱(chēng)，該項(xiàng)目將在未來(lái)3年內(nèi)為中國(guó)奧園帶來(lái)130億元的銷(xiāo)售收入。在耗費(fèi)了大量人力、物力、財(cái)力之后，長(zhǎng)安8號(hào)卻只給奧園帶來(lái)了不到8億元的銷(xiāo)售收入，奧園僅收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)就足足花費(fèi)了8.3億元。

無(wú)奈之下，2012年4月，奧園宣布以14.8億元的價(jià)格將51%的股權(quán)，出售給中國(guó)香港金利豐集團(tuán)。這筆交易對(duì)雙方都有裨益：奧園卸下重?fù)?dān)的同時(shí)還大賺一筆；而朱太則可穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)，這個(gè)地段和潛力無(wú)可挑剔的準(zhǔn)成品在手，不愁沒(méi)有覬覦者問(wèn)津。

以?shī)W園將51%的股權(quán)出售價(jià)14.8億計(jì)算，長(zhǎng)安8號(hào)的整體價(jià)值是29億元。而如果佳兆業(yè)真的是以60億元接盤(pán)的話(huà)，那就意味著溢價(jià)100%收購(gòu)，其代價(jià)和決心不可謂不大。本刊記者經(jīng)過(guò)多方采訪(fǎng)，仍然無(wú)法得知除奧園擁有的51%外那剩下的49%的股份的構(gòu)成情況，除了王府世紀(jì)還有部分股權(quán)外，還有另外兩家公司也牽涉其中。他們之間彼此的股權(quán)關(guān)系頗為復(fù)雜，相互之間的債務(wù)關(guān)系短時(shí)間內(nèi)亦難以理清。

如何妙手回春？

佳兆業(yè)是近幾年來(lái)成長(zhǎng)型房企的典型代表，連續(xù)三年年銷(xiāo)售增長(zhǎng)超過(guò)25%。完成逆勢(shì)積極擴(kuò)張、搭建管理平臺(tái)等一系列舉措，一方面得益于快速周轉(zhuǎn)與對(duì)市場(chǎng)的研判能力，更重要的是充分利用海外融資平臺(tái)，將海外IPO的能量用到極致。

一直以來(lái)，佳兆業(yè)在深圳有“爛尾樓專(zhuān)業(yè)戶(hù)”的名聲，這家中國(guó)香港上市公司就是依靠盤(pán)活爛尾樓而起家。1999年，佳兆業(yè)接手了雜草叢生、債務(wù)復(fù)雜的“龍泉?jiǎng)e墅”，這一項(xiàng)目在佳兆業(yè)的重新定位、改造下成為布吉當(dāng)時(shí)的第一豪宅“桂芳園”，佳兆業(yè)一戰(zhàn)成名。隨后，嘗到甜頭的佳兆業(yè)再接再厲，接連盤(pán)活了羅湖金翠園、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)大都匯、大連天津街VIVO百貨等住宅及商業(yè)項(xiàng)目，成為了全方位的“爛尾樓盤(pán)活專(zhuān)家”。

佳兆業(yè)盤(pán)活的爛尾樓名單很長(zhǎng)，接連盤(pán)活了羅湖金翠園、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)大都匯等，都是其作品。圖為佳兆業(yè)蛇口東角頭城市綜合體項(xiàng)目。

眾所周知的是，爛尾樓改造和舊改項(xiàng)目由于涉及各方利益，情況復(fù)雜，往往需要耗費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間和精力，項(xiàng)目成功后也獲得更高收益。佳兆業(yè)可能是最熱衷于此的開(kāi)發(fā)商，雖然已經(jīng)越來(lái)越多地走向公開(kāi)的招拍掛市場(chǎng)，但只要有機(jī)會(huì)，佳兆業(yè)也并未放棄收購(gòu)“半成品”的老業(yè)務(wù)。在深圳市場(chǎng)，佳兆業(yè)的城市更新項(xiàng)目總占地面積已超過(guò)580萬(wàn)平方米，項(xiàng)目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域，其中超過(guò)200萬(wàn)平方米已完成政府立項(xiàng)。截至目前，整個(gè)舊改土儲(chǔ)方面，佳兆業(yè)在珠三角范圍內(nèi)的深圳、廣州、珠海、東莞等地?fù)碛?0多個(gè)城市更新項(xiàng)目，舊城改造的土地儲(chǔ)備高達(dá)1210萬(wàn)平方米。

佳兆業(yè)一直希望進(jìn)入北京市場(chǎng)，而具體到長(zhǎng)安8號(hào)而言，雖然現(xiàn)在談?wù)撌召?gòu)還為時(shí)尚早，但該項(xiàng)目符合佳兆業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)。對(duì)于是否因?yàn)閺?fù)雜的股權(quán)和債務(wù)關(guān)系使佳兆業(yè)放棄收購(gòu)而做代管代建？佳兆業(yè)的回答是：“這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)沒(méi)辦法回答，佳兆業(yè)目前正在提供“管”和“建”的服務(wù)，就好像中介給客戶(hù)找房子，提供服務(wù)但房子不是中介的。”目前的最新進(jìn)展是：已與項(xiàng)目公司耀輝置業(yè)簽訂了代管代建協(xié)議。

有可能盤(pán)活長(zhǎng)安8號(hào)的企業(yè)名單一定不長(zhǎng)，佳兆業(yè)應(yīng)該是其中不錯(cuò)的人選。一方面其在深圳的神奇“醫(yī)術(shù)”是否能在北京延續(xù)需要時(shí)間觀察；另一方面，佳兆業(yè)也有通過(guò)該項(xiàng)目建立在北方市場(chǎng)的影響力的強(qiáng)烈需求。

而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于這種頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，即便是重新定位改造甚至是推倒重建，建安成本也并不高，對(duì)于精于此道的佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)并非是不可完成的任務(wù)，至于產(chǎn)權(quán)已縮減了超過(guò)10年的問(wèn)題，對(duì)于豪宅買(mǎi)家而言也不算是關(guān)鍵性的障礙。同時(shí)，由于長(zhǎng)安8號(hào)分為住宅部分和裙樓商業(yè)部分，如何將二者分而治之同樣是盤(pán)活的要點(diǎn)。

值得警惕的是如何讓奧園地產(chǎn)始料不及部分不在佳兆業(yè)身上重演：長(zhǎng)安8號(hào)錯(cuò)綜復(fù)雜的股東和債權(quán)人關(guān)系如同一個(gè)黑洞，與長(zhǎng)安8號(hào)相關(guān)的資產(chǎn)，包括土地使用權(quán)、在建工程、項(xiàng)目公司股權(quán)、股東公司股權(quán)曾被抵押。據(jù)知情人士透露，長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目的銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，粗略估計(jì)總計(jì)不少于20億元。