美麗城市始于綠色房地產(chǎn)

◎ 中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員 羅 勇

美麗城市所追求的真諦，遠不止城市的思想和生活之規(guī)范與原則，而在于深化和維護人的生存意義的嶄新源頭，它讓城市文明得以確立，并充滿多樣化與和諧的美感。隨著改革開放不斷深入和經(jīng)濟迅速增長，我國廣大人民群眾對發(fā)展意義的理解，對生活質(zhì)量與生命內(nèi)涵的訴求，日趨深化及全面性。美麗中國、美麗城市目標的提出，更進一步提升了民眾的美好預期。

當前，美麗城市首先應該考慮的一個關(guān)鍵性問題，是要使未來的城市建設(shè)與發(fā)展呈現(xiàn)綠色的氣質(zhì)；而推進綠色房地產(chǎn)是其中的一個重大戰(zhàn)略步驟。綠色房地產(chǎn)發(fā)展可以提高資源利用效率，促進經(jīng)濟增長方式的集約化，降低產(chǎn)業(yè)的環(huán)境約束。同時，可有效地提升產(chǎn)業(yè)集群所涉及領(lǐng)域的技術(shù)含量和附加值，并有助于緩解消費能力的不均衡矛盾。

一、創(chuàng)造綠色發(fā)展需求

城市綠色房地產(chǎn)主要是靠所在區(qū)域綠色發(fā)展的需求拉動的，這是城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要特點。

現(xiàn)階段，綠色發(fā)展需求的拉動仍然依靠政府綠色發(fā)展的政策。城市綠色發(fā)展需要額外消耗相應的資源和成本，難免在某些方面或某種程度上影響城市的經(jīng)濟增長。綠色發(fā)展與傳統(tǒng)經(jīng)濟增長的矛盾是市場經(jīng)濟的一個客觀存在，這個矛盾在市場經(jīng)濟機制下沒有自行解決的好辦法。因此，先發(fā)展國家和地區(qū)不約而同走過的是“先污染、后治理”道路。綠色不是城市經(jīng)濟發(fā)展的天然目標，完全的市場競爭條件下難以創(chuàng)造出城市綠色發(fā)展的需求。綠色發(fā)展需求的創(chuàng)造必須依靠政府的針對性很強的政策措施，這是城市綠色發(fā)展的重要規(guī)律。

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和城市居民素質(zhì)的提高，公眾綠色參與和綠色發(fā)展訴求日益成為綠色發(fā)展需求的重要創(chuàng)造因素，在發(fā)展程度較高的城市和汲取了非綠色增長的教訓、后發(fā)優(yōu)勢較強的發(fā)展中的城市地區(qū)更是如此。

城市政府應該想辦法平衡和減少綠色發(fā)展對經(jīng)濟增長的影響。其中一種現(xiàn)實的做法是，以城市資源與環(huán)境能夠承受的較低限度為標準，制定政府的綠色政策法規(guī)。然而，這種情況下的綠色發(fā)展需求拉動存在的問題是，需求的彈性較小，市場不充分，并給城市政府的執(zhí)法與監(jiān)督能力提出了較高的要求。

二、綠色房地產(chǎn)發(fā)展的拉動

城市應該制定系統(tǒng)、科學的綠色房地產(chǎn)發(fā)展標準與法規(guī)，拉動綠色房地產(chǎn)的發(fā)展。

稀缺性的資源環(huán)境狀況，是制定綠色房地產(chǎn)發(fā)展標準與法規(guī)的基本依據(jù)，這是綠色房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律。綠色房地產(chǎn)發(fā)展的法規(guī)標準不能偏離城市資源環(huán)境的實際價值，否則不利于房地產(chǎn)企業(yè)把綠色發(fā)展的成本內(nèi)部化，引發(fā)“政府失靈”的損害。

城市資源環(huán)境的價格體系之真實與合理，是促進城市綠色房地產(chǎn)長期健康發(fā)育的重要依托。這個科學價格體系建立的重要實現(xiàn)途徑，要借助資源環(huán)境的產(chǎn)權(quán)制度等一系列復雜的制度安排。在綠色發(fā)展的初級階段，資源環(huán)境價格的一種表達方式就體現(xiàn)為政府的綠色房地產(chǎn)法規(guī)和標準。因此，政府相關(guān)政策的科學性對城市綠色房地產(chǎn)的長期健康發(fā)展至關(guān)重要。

在具體政策措施操作方面，應該盡可能地貼近市場，利用較為完善的市場機制，著重以經(jīng)濟政策措施為主而形成的政策組合，改善綠色需求彈性不足的缺陷，提高綠色政策措施的實施效率。比如，房地產(chǎn)領(lǐng)域資源消耗和減排的硬性標準可以與柔性的資源權(quán)和排污權(quán)交易相結(jié)合。

城市政府要加大對綠色房地產(chǎn)發(fā)展的直接財政投入，積極發(fā)展公共性的綠色房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，努力解決跨地區(qū)的綠色房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展問題，不回避城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展歷史欠賬問題，最大限度地拉動綠色房地產(chǎn)的發(fā)展。

政府要善于利用綠色補貼和優(yōu)惠等政策杠桿，大力扶持和鼓勵企業(yè)和民間資本投入綠色房地產(chǎn)發(fā)展，包括補助配套資金、利息補貼、相應稅費減免等。

政府還要加強在綠色發(fā)展教育方面的投入，提升居民的綠色發(fā)展觀念和覺悟，倡導“綠色消費”。綠色發(fā)展教育有助于把單純的政策需求轉(zhuǎn)變?yōu)楣娋G色需求的自覺行動，城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展的需求可以據(jù)此提升到更高一級的層次，形成城市綠色發(fā)展的長效機制。

三、房地產(chǎn)發(fā)展的有效綠色供給

綠色供給是城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展中另一個不可或缺的組成因素。對綠色房地產(chǎn)有效供給的扶持，是城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的必要條件。

1、支持城市綠色房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

綠色政策拉動并不改變市場機制的正常規(guī)則，城市首先要為綠色房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展營造良好的市場氛圍。綠色房地產(chǎn)企業(yè)必須在公平公正的市場條件下公平競爭，以保證綠色房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的健康成長。

綠色房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，具有顯著的正的外部效應，為這些產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供特殊的優(yōu)惠政策，是綠色發(fā)展公平原則的具體體現(xiàn)。政府應該發(fā)揮應有的職能，把支持城市綠色房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為改善“市場失靈”的必要手段。

2、綠色房地產(chǎn)發(fā)展的科研優(yōu)先

先進的綠色科技是綠色房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐，綠色房地產(chǎn)科技是綠色房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。必須加大力度推進綠色房地產(chǎn)發(fā)展的科技創(chuàng)新，以增強城市綠色發(fā)展供給的替代效應，提高綠色供給的效率。要清醒地認識到我們在綠色發(fā)展科技領(lǐng)域的不足與差距，加強綠色發(fā)展的基礎(chǔ)研究和整體綠色發(fā)展技術(shù)體系的配套，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的高效率利用物質(zhì)資源技術(shù)、高性能防止污染技術(shù)、高效率利用能源技術(shù)，制定綠色發(fā)展基準指標和綠色房地產(chǎn)標準等方面，需要加大創(chuàng)新投入。國內(nèi)現(xiàn)有先進的工業(yè)裝備技術(shù)力量，也將有利于我們加快縮短與國際先進水平差距的進程。

要善于利用市場機制，迅速發(fā)展綠色房地產(chǎn)科技。當務(wù)之急是建立適應市場的綠色房地產(chǎn)研發(fā)管理運行系統(tǒng)。應加強技術(shù)交流和科研成果的推廣。要在建立綠色房地產(chǎn)發(fā)展的技術(shù)市場基礎(chǔ)上，大力推進綠色房地產(chǎn)發(fā)展新技術(shù)與新成果的實際推廣和具體應用，使綠色創(chuàng)新在城市房地產(chǎn)領(lǐng)域能夠扎實落地。

綠色房地產(chǎn)政策拉動的發(fā)展特征，凸顯政府對綠色科技直接投入的必要性和重要意義。政府尤其要強化對綠色房地產(chǎn)關(guān)鍵科技的專項投入，這些關(guān)鍵性的投入將產(chǎn)生倍增綠色房地產(chǎn)發(fā)展有效供給的乘數(shù)效果，極大地促進綠色房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人員素質(zhì)的提升，把綠色房地產(chǎn)發(fā)展推向更高的發(fā)展層次。重大綠色房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新課題和基礎(chǔ)研究領(lǐng)域是當前政府投入的聚焦點。政府可采取專項科技基金、風險投資、債券和股權(quán)等多種形式，以改善和提高綠色房地產(chǎn)科技資金投入的管理水平和效率。