陜西：探索“以房養老”新模式

◎ 仇 莉

通常所說的“以房養老”即為“住房逆抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押或出租出去，以定期取得一定數額養老金或接受養老機構服務的養老模式。老人可將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，經過評估后獲得一筆款項，由金融機構按月發放給抵押人用于養老直到其身故。“60歲前人養房，60歲后房養人”形象的概括了“以房養老”這一模式。

60歲后可“以房養老”

2011年，中信銀行西安分行在西安試點推出“養老按揭”業務備受市場關注，“以房養老”消費理念開始在西安浮出水面，但由于多數老人難以符合辦理條件，再加上老年人的傳統觀念，“以房養老”業務開辦以來，還停留在“紙上談兵”的狀態。2013年陜西省人大代表、省委書記趙正永再次將以房養老提上日程，爭取在“十二五”后兩年推出，讓老百姓真正實現以房養老。

目前，陜西正在考慮將住房政策與養老政策結合。下一步陜西要推進以房養老措施，就是到了60歲以后，可以把現在住的房子，由住房管理中心回購，然后用回購的資金養老。另外，陜西還在推動加快養老機構的建設，今年開始，每個市都要有政府建設的養老機構，逐年推進，讓一部分老年人用自己的房子來作為養老資金，住到養老機構里面。用自己的房養自己的老，自由自在，既減輕了社會的負擔，也給子女減少不少的麻煩，尤其是對于無固定收入的老人來說更是有了保障。

陜西的以房養老是以住房為抵押物，這個抵押或者說是回購，關鍵是定價。老人的房屋各有不同，有新房，而更多的是舊房，這個房因為結構不同、位置不同、建筑時間不同，沒有現成的對比價，只能是靠評估，究竟定多少價要慎重，定低了，老人難接受，以房養老就行不通。因而，管理中心回購必須盡量做到合理，最好的方式就是按照拆遷補償的方式，最大限度地滿足。同時要按照自愿的原則不強迫，尊重老人的選擇。

“以房養老”涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前在中國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協調。事實上，一些發達國家之所以能推行多年“以房養老”，并已成為老年人養老的重要和常規模式之一，與其有完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構及個人的信用系統完善健全有關。

國外如何“以房養老”

美國：許多老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

英國：“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

日本：以房養老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。