個人房產稅尚不具備全面開征條件

◎ 楊志勇

自2011年1月28日重慶和上海兩市進行個人住房房產稅試點以來，擴大試點乃至全面開征個人自用房產稅的聲音不絕于耳。在全面開征個人自用住房房產稅之前，需要問清房產稅存在的理由。即使這個問題解決了，關于征收范圍征收方式的確定仍然眾說紛紜。基于不同的理由，100個人可能不止100種答案。個人住房房產稅是一種政府直接與個人直接打交道的稅種，不同于政府現在開征的其他稅種，征管難度較大。自1980年個人所得稅制確立以來，政府也積累了一些對個人征稅的經驗，但多數個人所得稅通過代扣代繳方式征收，且是對有現金流的收入征收，難度遠小于自身不產生現金流的個人自用住房。正因如此，對個人自用住房全面開征房產稅需特別謹慎。

一、個人住房房產稅的開征不會影響房地產市場格局，卻可能增加買方負擔

從國外經驗和國內試點來看，房產稅征收是很難直接改變房地產市場格局的，因此，也就難以指望通過房產稅來降房價。房價高，更不能指望房產稅來調節。

從歷史上看，金融危機前發達國家多有房產稅，但房價照樣攀升。如果商品房供給擴大問題不能從根本上解決，那么房產稅只會增加購房者和居住者的負擔。在房地產市場岌岌可危的前提下，個人住房房產稅的確可能能為壓倒這個市場的最后一根稻草，但這不應是決策者所愿意看到的。

從稅收學原理來看，房產稅很難讓抱怨房價高的買方占便宜，從而房產稅無助于住房民生的改善。舉例來說。沒有房產稅的條件下，一套住房100萬元。現在假設一年要收1%的房產稅，買方不愿意按照100萬購買，就會想方設法壓低房價。假定買方將未來的房產稅總額考慮資金時間價值后的現值30萬元從房價中全部扣除，那么住房價格就變成70萬元。這樣，住房價格的確降了，但是，買方并沒有占到任何便宜，因為降下來的30萬元未來仍要自己來負擔。房產稅對價格的這種影響在稅收學上稱為稅收資本化。在完全競爭條件下，稅負大致會作如上轉嫁。如果房地產市場是賣方市場，那么買方想要完全轉嫁稅負是很難做到的，此時賣方很可能不愿意降價，或者只是部分降價。倘若降價不足30萬元，那么房產稅的開征就會增加買方的負擔。顯然，這種結果也不是房地產調控政策所要達到的目標。

二、住房稅負的確定不能無視購置稅負重的事實

時下，不時可見中國大陸地區住房持有成本較低的說法。有人甚至認為正是因為住房持有環節的低稅負導致炒房者甚眾。顯然這種說法是片面的。這種看法是只見其一，不見其二。個人住房從購買到擁有的稅負要綜合看待才對。否則，住房相關稅負又是誰能承擔得了？！

社會資金之所以流入房地產市場，是因為這個市場有利可圖，是因為這個市場能夠獲取高于其他市場的收益。如果社會資金有更多的出路，那么住房市場的壓力就會小很多。由此可見，房地產調控的功夫很可能在詩外。

的確，現實中許多國家和地區征收個人住房房產稅，中國住房持有稅收成本較低。但這忽略了中國獲取住房成本遠高于諸多國家和地區的事實。住房所對應的各種負擔需統籌看待。外國外地有個人住房房產稅，絕非中國大陸地區也應該有此種稅收的理由。別人有，怎么會是我們也應該有的理由？那么多其他國家和地區所沒有的政府收入形式，如形式多樣的政府性基金，中國都有了，為什么中國就一定要擁有比別人更多的政府收入來源形式？香港地區經常是一個參照系。香港地區不僅有土地批租制度，還有個人住房房產稅性質的稅收。土地批租學香港，結果是地價推高房價，房價高高在上。個人住房房產稅如果再學香港，居者將不堪其負。理由是，香港地價高，房價高，還有房產稅，但香港地區的稅負水平較輕。很遺憾的是，大陸地區稅制和其他政府收入制度上并沒有效仿香港。大陸地區在生產交易環節有大量香港所沒有的稅費負擔。這直接導致國民稅負感覺較重。各界常爭論中國稅負重不重問題。的確，就狹義的稅收負擔本身來說，中國在世界上無論如何都不能說是最重的。但是，國民對政府的負擔不僅僅是稅收。稅負重的國家并不一定就有沉重的房地產負擔。在這樣的背景下，片面地學海外個人住房房產稅制度是不夠的。要學，就應該系統地學，否則，只取制度片段，必然徒增國民負擔。

個人住房房產稅還應與國有土地使用權出讓金收入統籌考慮。許多國家沒有國有土地使用權出讓金收入，那么中國為什么就要有呢？土地制度使然。既然土地國有，那么國人完全有理由讓國有土地為國民作出應有的貢獻。有人會建議取消土地出讓金，或認為房產稅只有在取消土地出讓金的基礎之上才能推出。這是不妥的。土地出讓金解決的是土地資源配置給誰用的問題。如果沒有土地出讓金，繁華地段的土地，誰不想要？這是國有土地使用權出讓金無法取消的理由。但是，如果一定要在這樣的土地制度背景下設計個人住房房產稅制度，那么可以明確的是，中國個人住房房產稅稅收負擔應該比大部分實行土地私有制的國家要輕得多。后者稅率1%，前者就應該是0.5%或者更低。

三、個人住房房產稅應該是地方稅，但地方政府收入體系的構建不一定要靠房產稅

許多國家的地方政府收入中有個人住房房產稅，但這并等于中國也必須這么做。的確，房產稅是許多國家的地方稅，但這不等于地方政府花錢主要靠房產稅。不少國家的地方政府提供公共服務在相當大程度上還要依靠上級政府直至中央政府的轉移支付。既然中國政府收了如此多的間接稅，那么問題的關鍵是重新劃分不同級別政府的財政收入。1994年分稅制財政體制改革之后，中央政府在財權財力分配格局中占有極為有利的地位。顯然，提升中央政府的財權財力，有助于提升國家能力。但是，過多的資源集中在中央，直接導致地方可支配財力的不足。

當前，地方財政收入不足的問題，也不要只盯著房產稅，至少有兩種化解辦法擺著我們面前：一是調整中央和地方財權和財力分布格局，中央讓渡收入給地方。二是地方政府少做事，一些不必要的事就不要做了。這也可以少花錢，且有助于規范地方政府的行為。

當前，中國政府間收入的劃分如果能夠伴之以商品稅制的再造，對于地方稅系的構建也是有利的。從2012年1月1日起，鐵道部集中繳納的鐵路運輸企業營業稅(不含鐵路建設基金營業稅)、城市維護建設稅、教育費附加由中央收入調整為地方收入；鐵道部集中繳納的鐵路運輸企業所得稅(含中鐵快運股份有限公司繳納的企業所得稅)由中央與地方按照60∶40的比例實行分享。鐵路建設在地方，賺錢也在地方，沒有理由不讓地方分享收入。這是解決地方政府收入來源方向正確的一步，雖然還只是一小步。地方財政收入一定要靠房產稅，不是不可以，但前提是減間接稅，減房地產開發環節的稅費。

房產稅只能是地方稅。為了公平，房產稅只能按照房產評估價征稅，價格越高，應繳稅額越多。但是，當地鐵經過你家門口的時候，你是高興，還是發愁？這樣的一幕在未來的中國可能成為現實。主要因素是個人住房房產稅。地鐵通了，房產更值錢了，應納稅額自然會水漲船高。如果房子是惟一的，又是自住的，那么你只能很沮喪地自掏腰包。如果這房子你只是攢著的，那么，你完全可能為此而欣喜，因為你的住房可以賣到更高的價格。但是，如果稅率是地方自定的，那么住房增值，高興的人會多過懊惱的人。房產稅是為了地方公共服務。收多少，和公共服務有關。公共服務一定，稅基擴大，稅率就可以下調。全面開征個人住房房產稅，也提出了地方稅收立法權問題。這樣，這樣，地鐵通了，公共服務改善了，高興的人才會多過沮喪的人。

四、個人住房房產稅的開征所可能引致的問題更值得關注

關于個人住房房產稅，總是有一種“想要就可以有”的邏輯，似乎個人住房房產稅的開征與否及開征時機純粹是由政府決定的這種稅收理念，與法治社會的要求格格不入。稅收不僅要公平，還要說清為什么收。把個人住房房產稅說成是一種調節收入財富分配的稅種。這恐怕又是一個誤會。收入分配的功能主要屬于中央政府，房產稅是地方稅，難道地方政府有了調節收入分配的職責不成？在經濟全球化背景下，關于收入分配問題，發達國家更多強調的是通過公共服務來加以解決，而不是稅收，即使個人所得稅在收入分配中的作用也已被弱化。這是中國下一步稅制改革需要關注的。

對個人住房房產稅開征所可能引發的問題，不能不小心謹慎。即使社會同意開征個人住房房產稅，地方政府仍然要三思而后行。個人住房房產稅收入就真得那么容易征管嗎？個人獲取住房的途徑不同：有各種各樣支付成本天壤之別的福利分房，福利房中有產權房，也有非產權房；有各種各樣的小產權房；還有商品房。從現實來看，商品房所對應的稅負最重，但如果開征個人住房房產稅，仍然只是增加商品房持有者的負擔，那只會加劇社會分化，不利于鼓勵人民群眾勤勞致富風氣的形成。房產稅開征不能忽略了當今社會中購買商品房自住者負擔最重的國情。福利房的稅收待遇也是一個問題。只支付較低成本就獲取較好地段的福利房，但個人收入流并沒有隨之增加，如果嚴格以住房評估價為基礎進行課稅，這些人是否有支付能力也需要考慮。有關部門是小產權房可謂“人人喊打”，但小產權房的確解決了不少人，特別是中低收入者的住房民生問題。簡單地禁止是無濟于事的。對這樣的個人住房，個人是否有很強的納稅能力，也值得關注。

個人住房房產稅的全面開征，還需要回答一個問題：人民愿意納稅，政府就一定能做好嗎？如果納稅人問政府，錢到哪里去，那么在政府信息公開程度不夠的環境中，地方政府能夠給出人民滿意的答案嗎？轉型社會，事情本來就夠多，暫時實在沒有必要再讓個人住房房產稅來添堵。這也是個人住房房產稅不宜全面推出的一個理由。

房產稅古已有之，更不應該成為個人住房房產稅存在的理由。現代社會已擁有好多古代所沒有的稅種。為什么還要延續過去的做法？現代人沒必要拾古人的牙慧。現代社會有現代社會運作的邏輯。即使未來要開征個人住房房產稅，這也應該是一種現代的房產稅，和古代的大不相同。這樣的房產稅對應的是地方公共服務，經常是要人民和地方政府商量著來的。這也是為什么個人住房房產稅如果要開征，理想條件是全面開征的理由。

技術條件只是個人住房房產稅出臺的起碼條件之一，并非充分條件。切莫一直盯著房產稅不放！政府所面對的房地產調控問題也不是房產稅所能解決的。個人住房房產稅對某些人來說是一種誘惑。畢竟肉已擺著那里，饑餓填飽肚子的本能必然驅使某些人積極推動個人住房房產稅。在這樣的環境中，我們就更應穩步前進。至于房叔房姐房妹的問題，是加大反腐敗力度就可以解決的，根本不需要個人住房房產稅。

個人住房房產稅的開征不能不謹慎，前期需要仔細的調研和論證，一旦開征相關配套要完備。現在試點的城市以“套”為依據進行減免，有些獨創性過多，且不同的“套”所代表的住房價格差異過大，只會帶來新的問題。等到具備條件，社會能夠接受個人住房房產稅，那么所有的住房（只要具備居住功能的，不管是商品房、福利房或者是其他性質的住房）都應該納入個人住房房產稅的征收范圍，以確保征稅過程中不會出現新的不公平。