變革時代的零售商戰(zhàn)略抉擇

丁寧/文

在店鋪租金上漲的一片哀鴻之中，誰能獨善其身？

答案便是那些自持物業(yè)的零售商們。一些多元化、多業(yè)態(tài)經(jīng)營的區(qū)域零售商在發(fā)展過程中不同程度持有部分物業(yè)。在多年以后，房租上漲的今天，他們占盡先機(jī)。別的不說，所持有物業(yè)的增值部分已經(jīng)價值不菲。換言之，即便店鋪經(jīng)營不如人意，但地產(chǎn)部分的溢價已經(jīng)讓他們大賺一筆。

自持物業(yè)VS租賃門店

那是否意味著，在零售業(yè)發(fā)展中，持有越多自有物業(yè)，企業(yè)便越成功呢？其實不然。事實上，在上世紀(jì)九十年代，中國現(xiàn)代零售業(yè)剛剛起步的時候，業(yè)界就有一種爭論：租賃物業(yè)還是持有物業(yè)？一種觀點認(rèn)為，零售商應(yīng)該做自己擅長的事，應(yīng)該把金錢、人力投入到門店經(jīng)營上面，而不是去做地產(chǎn)；而另一個觀點則認(rèn)為，自持物業(yè)能夠在未來賺取更多。

這也反映出當(dāng)時零售商的糾結(jié)心態(tài)。在當(dāng)時來看，我國土地升值空間很大，自持物業(yè)自然是很好的機(jī)會。然而問題在于，持有物業(yè)將會占據(jù)大量資金，零售業(yè)將無法利用資金擴(kuò)張門店。而在當(dāng)時，跑馬圈地成為業(yè)內(nèi)共識，企業(yè)家當(dāng)然無法忍受自己的門店穩(wěn)步不前。

就這樣經(jīng)過了十多年的發(fā)展，大部分企業(yè)家選擇了在自持物業(yè)和租賃門店發(fā)展兩個戰(zhàn)略之間的妥協(xié)。在租賃物業(yè)快速發(fā)展的同時，如果有好的機(jī)會，同時購買自持物業(yè)。這種戰(zhàn)略一般體現(xiàn)在本土的區(qū)域零售企業(yè)身上，而外資零售商還是堅持租賃物業(yè)的戰(zhàn)略。

自持物業(yè)≠一勞永逸

難道將主要精力放在零售業(yè)務(wù)，專注以租賃方式開店的模式是錯誤的嗎？答案也未必。如沃爾瑪、家樂福等世界500強(qiáng)為了保持核心競爭力堅持了租賃物業(yè)的模式，以更輕的資產(chǎn)運作企業(yè)，同樣經(jīng)營得很成功。

那么，如何來解讀租賃物業(yè)的零售商面臨的困境和自持物業(yè)零售商占據(jù)的優(yōu)勢呢？

這是由于，我國正處于極大的變革時代，在過去的十多年里，經(jīng)濟(jì)飛速增長，帶動土地價格飛升。而自持物業(yè)的零售商正好“把準(zhǔn)”了時代的脈搏，與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢保持一致，因此占盡先機(jī)。

然而，行業(yè)興衰、經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有周期性的。購買物業(yè)是本土零售商抵抗租金上漲的法寶，并給企業(yè)帶來巨大收益。但面對未來的極大變局，依然要持審慎態(tài)度。

在這一點，伊藤洋華堂的經(jīng)驗值得借鑒。伊藤洋華堂堅持租賃物業(yè)，創(chuàng)始人伊藤雅俊認(rèn)為，現(xiàn)金流對零售商至關(guān)重要。伊藤洋華堂的堅持使得其在日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)中保存現(xiàn)金流，渡過難關(guān)。如今中國經(jīng)濟(jì)面臨不確定的未來。持有大量物業(yè)的本土零售商應(yīng)該反思，手中掌握的是不是一顆顆定時炸彈？