500強測評昭示行業新格局

本刊記者│方帥

由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合推出的“2013年中國房地產500強測評”3月22日出爐，這已是連續第五年進行此項測評。萬科再列500強榜首，恒大地產和保利集團躋身三強。

市場調控基調未變

《2013中國房地產開發企業500強測評研究報告》(以下簡稱《報告》)認為，2012年是房地產調控政策常態化的一年。2012年房地產調控政策總體保持了相對穩定，繼續堅持調控不放松。但在國家“穩中有進”宏觀經濟政策及相關貨幣政策等影響下，加上企業“以價換量”的策略，自住性需求不斷釋放，我國房地產市場好于預期。

2012年，全國完成房地產開發投資71804億元，同比增長16.2%，增幅較上年回落11.9個百分點。其中，住宅開發投資總額49374億元，同比增長11.4%。僅從增長幅度看，住宅投資大于房地產開發投資。房地產開發投資全年表現平穩，除一季度季節性因素外，二、三、四季度都保持了2萬億元左右的投資規模。 銷售方面，2012年全國商品房銷售面積為11.13億平方米，同比增長1.8%，全國商品房銷售額為6.45萬億元，同比增長10.0%，均創歷史新高。

《報告》顯示，2012年，500強房地產開發企業總資產均值達到了238.25億元，增長速度為13.75%，增速較上年下降7.62個百分點；凈資產均值為79.85億元，同比增長10.73%，增速下降8.84個百分點。

從集中程度來看，《報告》顯示，2012年10強房地產開發企業銷售金額總額達到7973.66億元，占500強銷售金額總額的32%，占比較2011年提升4個百分點；銷售面積總計8339.3萬平方米，占500強總銷售面積的36%，占比較上年提升7個百分點。前50強、100強金額分別占500強總銷售金額的59%和77%，銷售面積分別累計占500強總銷售面積的61%和78%，占比均有較大增長。這種銷售業績進一步向排名靠前企業集中的數據結果表明，在房地產調控政策持續背景下企業的優勝劣汰在穩步推進，行業集中度在穩步提升。

報告認為，全國房地產市場發展速度放緩的趨勢由2011年延續至今，由于房地產開發行業對土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對房地產市場調控的常態化，房地產開發行業告別高增長時代或是不可阻擋的行業趨勢。伴隨著行業由持續高速增長轉向平穩健康發展，行業內企業競爭格局日趨激烈。

價值增長模式開啟

值得注意的是，標桿企業銷售業績增長迅速的同時，房企利潤空間也不斷被擠壓。2012年，500強開發企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；現金及現金等價物余額近年來首次同比下降，為30.89億元。此外，2012年500強房地產開發企業三費比率創下近五年內的最高值，達13.76%，費用壓力凸顯，企業控制成本的能力有待加強。

《報告》指出，隨著房地產市場的逐步成熟，房地產開發企業間的競爭模式正在發生積極的轉變。其軌跡由依靠土地升值的成長發展到產品競爭，行業競爭程度不斷升級更將行業競爭模式逐步帶向品牌競爭階段。這種競爭模式的轉變一方面與行業的發展成熟有關，另一方面也與房地產產品在調控引導下逐步回歸居住屬性有關。隨著投機投資需求被抑制，消費者消費行為理性度提升，對企業品牌、項目品質、行業風險等諸多方面認知能力也有所提升，順應市場的變化，企業更多的回歸到品牌、產品、周轉等諸多自身能力的打造和建設上。

隨著房地產行業集中度提升和房企境外融資潮加劇，降低成本費用和提升投資回報，或將成為今年房地產行業發展的趨勢。加快開發速度和銷售節奏，提高周轉速度保證其資金的流轉或稱為大部分企業不得不面臨的選擇。

中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰指出：行業集中度的提升，也意味著市場競爭加劇。特別是在調控常態化的局勢下，發展戰略不對、經營管理不善的企業將舉步維艱，而面對挑戰，積極應對，加快企業轉型發展，加大資源整合，探索適合自己發展模式的企業，正在獲得更大的發展空間。一個行業的發展，離不開整體大環境的新要求。從去年“十八大”到中央經濟工作會議，再到剛剛閉幕的全國“兩會”，黨中央國務院一直都在強調三個關鍵詞——新型城鎮化、生態文明和美麗中國，提出“要把生態文明理念和原則全面融入城鎮化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路”，“要把生態文明建設放在突出地位”，“用生態文明的力量托起美麗中國，實現中華民族永續發展”。

劉志峰表示：未來一段時期，新型城鎮化帶來的需求是支撐我國經濟平穩較快發展的最大潛力所在。這對房地產行業是機遇，更是挑戰。不能只看到城鎮化過程的房地產需求，而忽視城鎮化的內在要求，其中就包括要用生態文明建設戰略來推進新型城鎮化進程，也就是“三個發展”和“三個空間”——“推進綠色發展、循環發展、低碳發展”；“控制開發強度，調整空間結構，促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀”。建設生態文明的要求，早已超越了單純的節能減排、節約資源、保護環境等問題，而是上升到實現人與自然和諧共生、提升社會文明水平的現代化發展高度，這樣的歷史性跨越，要求房地產行業必須做出轉型和改變。