“地”市變局

本刊記者│方帥

土地市場正在微妙地發生變化。

自2月份以來，杭州市、上海市、北京市等多個一線城市出現了土地集中放量的局面，并且競拍激烈，多次出現多家房企共搶一塊地的情形。

受“新國五條”新政影響，3月份土地市場供求雙雙走低。但是，承接此前成交熱的態勢，進入4月份，北京、上海、杭州、南京、無錫、合肥等多個一、二線城市又紛紛曬出了土地出讓大單。

CRIC監測認為，隨著重點城市土地的集中放量，典型房企拿地策略明顯分化。業績出色或者國資背景的企業拿地占據優勢，并且拿地重點也重返一、二線城市。

曾經因為不受限購、限貸等宏觀調控限制而頗受企業推崇的三、四線城市，其經濟實力不強、居民購買力不足等缺陷正逐步顯露，除了已經深度布局的房企選擇繼續穩步拓展外，大多數房企表示2013年不考慮進入。

與此同時，土地供應的差別化調控基調也正在顯現。一線城市北京、上海等正在集中推地，有緩解多年來住宅用地供應持續偏緊的態勢。

土地市場的轉變，會給房地產市場帶來怎樣的變局？

2012年宅地供需“兩重天”

總體而言，全國住宅用地仍呈偏緊狀態。據國土部的統計數據顯示，2012年全國住宅用地供應總量為11.08萬公頃，同比減少11.5%。與2012年年初確定的15.93萬公頃的供應計劃相比，實際供應僅完成了約69.55%。

具體而言，“一線城市吃不飽，三、四線城市吃不了”，成為當前土地市場供求的真實寫照。

近幾年，一線城市和很多二線城市都沒有如期完成住宅用地供應計劃。

2012年，4個一線城市除廣州外，北京、上海、深圳均未完成全年住宅用地計劃，計劃完成率分別為23%、63.8%、26.3%；武漢、杭州、重慶、成都4個典型二線城市，計劃完成率分別為24.6%、17.1%、40.7%、27.1%。

從此前歷年的供地完成情況來看，土地供應計劃不能完成已是一種常態。北京市國土局網站數據顯示，2003年以來實際供地量與計劃均有差距，有的年份甚至達到五成以上。

分析一、二線城市住宅用地供應難按計劃完成的原因，業內人士分析，既與受房地產調控土地的流標流拍有關，也與土地整理難度加大有關，也不排除部分城市主動“捂地”等待升值。

一些城市“擠牙膏”式的住宅用地供應，讓以北京華遠地產董事長任志強為代表的開發商頗為詬病。認為由于土地供應不足，導致開發商拿不到地或者地價高得離譜。

2013年2月28日，北京，開發商和媒體正在大廳觀看拍賣現場直播。自2012年5月份以來，典型企業拿地成本一路走高，至今年2月，平均拿地成本已經高達4532元/平方米，環比增長15%，同比增長91%。細究數據發現，典型企業紛紛加大了在一、二線城市拿地占比，是拿地成本大幅增長的主要原因。

2012年三季度后，土地市場觸底回暖，擁有資金水平和融資能力優勢的央企和部分上市大房企紛紛出手拿地，一、二線城市土地市場由冷乍熱。以北京市為例，2012年12月11日，昌平區南邵鎮一宅地出讓，萬科、保利、融創等15家企業參與競爭，現場競價加上公租房投報合計超過110輪，溢價率45%。但是就在一年前，這塊地首次掛牌時曾經一度無人問津。多個二線城市的土地市場出現了“翹尾”行情。從2012年最后一個月內，有上海、南京等8個城市的“地王”紀錄被刷新。

但是與央企和上市大房企相比，很多房企面臨著“想拿地、拿地難”的窘況，土地供應不足引發的爭議尤其強烈。也導致很多房企被迫將拿地動作轉向供應更為充足的三、四線城市。

實際上，自2008年年底，房地產商就出現了向調控政策相對寬松的三、四線城市集結的趨勢。大片優質價廉的土地，使在一線城市難有土地入賬的開發商非常解渴。萬科、保利、海爾地產、大商集團、龍湖地產、綠城集團、恒大地產等大房企紛紛進入三、四線城市。

在房地產商的概念中，所謂三線城市，多指濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、溫州、佛山、東莞等部分省會城市或沿海較發達城市；四線城市則指昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲等經濟強的縣級市和內陸一般地級市。

但是，據中國指數研究院發布的數據顯示，目前部分三、四線城市已面臨土地供應過剩的風險。廣大三、四線城市土地供應充足，但購房需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過潛在需求。

2012年三線城市鄂爾多斯遭遇的房地產泡沫，不僅給多個城市敲響了警鐘，也引發了開發商和決策層的深度思考。

目前部分三、四線城市已面臨土地供應過剩的風險。三、四線城市土地供應充足，但購房需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過潛在需求。

2013年亮差別化供地賬單

面對一、二線城市和三、四線城市土地市場供需“兩重天”的情況，在1月份召開的全國國土資源廳局長會議上，國土資源部前部長徐紹史在報告中傳達了2013年中國土地調控政策的總基調，即“擴流量、逼存量、差別化”。

及保持房地產用地增量平穩，同時加大釋放存量，總體上擴大流量；加大對閑置土地和各類違規和違約用地行為的查處，促進已供土地開發利用；“誰得病、誰吃藥”，對重點調控城市加大供地量，而“對那些房地產市場剛剛形成的小地方”，保持正常供應。

按照3月1日出臺的“新國五條”細則中的“市、縣、區人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期”的要求，近日陸續有城市公布了2013年的土地供應計劃。

從陸續曬出的土地賬單也可看出，一、二線城市商品房用地供應計劃總體保持增加或至少持平。部分二線城市選擇調低了供應量，但商品房用地供應總盤子仍然較大；多個三、四線城市則減少了商品房用地的供應量。

南京市2013年計劃供應房地產開發用地600公頃，其中商品住房用地400公頃，商業辦公200公頃。基本與去年持平。

廈門市2013年計劃供應商品住宅用地（包括綜合體中商品住宅部分）184公頃，同比去年87公頃大幅增加。

沈陽市2013年計劃供應中小套型商品房用地1093公頃，同比去年的1468公頃有明顯降幅，但是總體供應規模仍然較高。

常州市2013年計劃供應普通商品房用地（含危舊房和城中村改造用地）420公頃，同比去年560公頃的計劃供應量降幅較大，同比下降25%。

昆山市2013年度計劃供應商品住房用地200公頃，同比去年減少44公頃。

一、二線城市土地集中上市

順應調控基調，并延續2012年年底以來的“翹尾”行情，目前，多個一、二線城市繼續選擇放量土地供應。

根據CRIC監測數據顯示，2013年2月，十大重點城市的土地成交總占地面積為853.2萬平方米，同比上漲29%，總金額為641.8億元，同比上漲100%。

土地供應放量最為明顯的是北京市。2月16日，春節長假后第一天，北京市土地儲備中心就一次性掛出12宗住宅用地。

來自鏈家地產的統計數據顯示，2月份北京經營性用地共成交28宗，土地出讓金合計234.3億元，這已經是北京第二個月土地交易額超過200億。與此同時，北京市1月和2月份的土地出讓金累計已達475.8億元，相當于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。

3月份經過短暫的新政調整期后，上海推地面積超過60萬平方米，僅3月中旬就一次性推地8塊，總建面超45萬平方米。進入4月份北京的土地市場再次集中放量。據北京市土地整理儲備中心信息顯示，目前對外掛牌及招標的土地有7塊，其中5塊土地位于通州區域。

杭州市的情形如同北京。截至3月21日，杭州主城區一季度已成功出讓土地30宗，成交總金額201億元，已接近去年全年總成交額424億元的一半。

南京市一季度共有5批土地掛牌出讓，共計17宗地塊。共出讓土地108萬平方米，完成全年供地計劃的27.3%，成交總金額為158.6億元，成交面積創下近6年來的新高。

二線城市代表合肥市，3月下旬集中推出6宗拍賣地塊和3宗掛牌地塊，最終全部成交，而且部分拍賣地塊還出現了高溢價。昆明也在積極推地，一季度有200余宗地塊入市，相當于全年供應量的80%。

廈門市可于近期安排出讓的商品住宅用地土地面積為115公頃，超過全年計劃供應量的一半，建筑面積達262萬平方米。

大房企拿地策略分化

CRIC監測認為，當前典型房企拿地策略分化越來越明顯。自2012年5月份以來，典型企業拿地成本一路走高，至今年2月，平均拿地成本已經高達4532元/平方米，環比增長15%，同比增長91%。細究數據發現，典型企業紛紛加大了在一、二線城市拿地占比，是平均樓板價大幅增長的主要原因。

CRIC研究認為，2月份以來，多數大房企對一線城市土地市場的關注度明顯提升。2月單月綠地、萬科、金地等企業紛紛在一線城市拿地，而且拿地總額較高。

如綠地在廣州新增的天河區黃埔大道金融城起步區A003和A005地塊，總拿地金額高達64億元，名列2月經營性用地成交總價排行榜榜首，另外上榜的還有金地在北京斬獲的門頭溝地塊和首開在北京競得的孫河鄉地塊等等。

2月，典型房企在一線拿地總建面超過200萬平方米，較1月的占比增長了17個百分點，而企業在三、四線的新增土儲占比則呈下降態勢。

梳理3月下旬以來上市房企陸續發布的年報，發現房企對于今后的拿地布局出現了明顯分化態勢。

保利表示，2013年在完善一、二線城市布局的基礎上，穩步開拓三、四線城市。2012年保利購地耗資447億元，新進入西安、三亞、江門、郴州等4個城市，已進入城市達43個。待開發4278萬平方米（按規劃建筑面積計）土地儲備中，約9%位于一線城市，62%位于二線城市，29%位于三、四線城市。

恒大地產則表示，未來仍堅守二、三線城市的戰略布局，認為“這是符合中國城鎮化的大方向”。但是恒大地產董事局主席許家印同時表示，將爭取今年年內進入北京市場。在昌平區及北京東五環附近都有土地在談判。

“我們寧愿現金放賬面上，放半年，也不會去拿錯一塊地。去年下半年至今，一、二線城市土地市場出現很大波動，北京的地價到了大家看不懂的地步。2013年還會持續這樣一種狀態，因此2013年拿地會更加謹慎，區域選擇上則會繼續堅持原有區域。”汪孟德表示。

受新政影響，3月份以來，土地供求量雙雙驟降，典型房企放慢了拿地步伐。CRIC研究認為，當前各地相關國五條細則還未全面落地，房企對此持觀望態度，在拿地策略上也更為謹慎。預計未來企業拿地將以理性為主基調。