運營服務(wù)商的轉(zhuǎn)型難度

本世紀(jì)初之前，中國的新城建設(shè)大都是由產(chǎn)業(yè)化來推動的，最近十年卻變成了城市配套拉動產(chǎn)業(yè)化的方式。大多數(shù)地方政府對于新開發(fā)的區(qū)域都是打造配套，再引進產(chǎn)業(yè)，然后利用這個產(chǎn)業(yè)的概念回過頭來再進行相關(guān)房地產(chǎn)的招商和開發(fā)。在這種模式中，產(chǎn)業(yè)已然成為房地產(chǎn)的修飾語，也就出現(xiàn)了工業(yè)地產(chǎn)這樣的冠名詞。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的伊始，發(fā)展商就要從根本上改變房地產(chǎn)所習(xí)慣的買賣關(guān)系，而變身為綜合運營的服務(wù)提供商，并有機地結(jié)合各種金融創(chuàng)新模式，在緩解自身開發(fā)壓力的同時，從更廣義的范圍去滿足企業(yè)的需求和自身發(fā)展的需求。

轉(zhuǎn)變原有傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式

提及與地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，投資客的存在不言而喻。住宅市場中，政府對投資客限制多多，持有型商業(yè)對投資客往往屏蔽，銷售型則歡迎備至。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨相同的問題，作為經(jīng)營性房地產(chǎn)，投資客對于以銷售為目的的開發(fā)商還是持歡迎態(tài)度的，投資客有一部分可以追加投資進行改造，降低開發(fā)商的資金壓力，但另一方面也會對開發(fā)商的價格體系形成挑戰(zhàn)，政府一般不歡迎投資客，會有各種手段進行限制。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否長久持續(xù)性發(fā)展，禍根不在于投資客，而在于開發(fā)企業(yè)最終選擇的模式。一般而言，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式分為純持有型、租售并舉、純出售型和合作開發(fā)。

租售并舉和純出售型的項目占據(jù)了市場絕大部分。部分開發(fā)商雖然有長期的發(fā)展眼光和對品質(zhì)的追求，但由于市場劣幣驅(qū)逐良幣，也不得不放低身段追逐市場。這在一定程度上都造成今天的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品難以突破的狀況。從可持續(xù)發(fā)展和統(tǒng)一運營的的角度來說，工業(yè)地產(chǎn)項目只有持續(xù)性的不斷運營，才能獲得更為穩(wěn)定的資金回報，而持有比例應(yīng)占到70%。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)運營相結(jié)合的產(chǎn)物，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)在參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)轉(zhuǎn)變原有的開發(fā)習(xí)慣，在滿足自身發(fā)展的前提下更好地為企業(yè)提供發(fā)展平臺，才能真正做到基業(yè)長青。

數(shù) 據(jù)

70%

從可持續(xù)發(fā)展和統(tǒng)一運營的的角度來說，工業(yè)地產(chǎn)項目只有持續(xù)性的不斷運營，才能獲得更為穩(wěn)定的資金回報，而持有比例應(yīng)占到70%。

回報率周期長達(dá)10年

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種復(fù)合地產(chǎn)，相比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作難度要高很多，而且回報率的周期比較長。真正獲利大概需要十年以上的時間，這不是所有開發(fā)企業(yè)和政府部門能夠等待的時間。

也正是因為時間上的跨度，真正能夠盤活產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，除了地產(chǎn)操作經(jīng)驗之外，開發(fā)商必須具備專業(yè)化的判斷力。開發(fā)企業(yè)必須對宏觀經(jīng)濟有個清晰的認(rèn)識，對城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟未來的發(fā)展方向有準(zhǔn)確的判斷。只有深刻地理解，才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的難處所在。

不少業(yè)內(nèi)人士都有這樣一個觀點：工業(yè)地產(chǎn)能帶來長期稅源、解決勞動就業(yè)，地方政府歡迎產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)興建，這種雙重獲利的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少地產(chǎn)企業(yè)圈地的一把利器。久而久之，就造成了惡性循環(huán)的結(jié)果。對于工業(yè)性質(zhì)土地，政府一般不會從土地出讓層面獲取高額利潤，反倒會在前期進行大量投入。做工業(yè)地產(chǎn)的首要前提是七通一平，土地必須平整，通電、通水、道路通，這都是政府前期需要大量投入的成本。政府這番良苦用心，實則是站在長遠(yuǎn)角度，用發(fā)展的眼光，提振區(qū)域經(jīng)濟的大力發(fā)展。

發(fā)展難點待解

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在兩大難點。第一個難點是如何找到適合開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)？在這一點上，政府必須要有長遠(yuǎn)的眼光，相關(guān)政策的扶持，完善的配套規(guī)劃，才能讓工業(yè)地產(chǎn)獲得持續(xù)的生命力。也只有這樣，工業(yè)地產(chǎn)才能帶動整個片區(qū)的經(jīng)濟效益和社會效益，地方政府才能獲得長期穩(wěn)定的稅收。

工業(yè)地產(chǎn)另一大難點是項目落成后，招商無法落地。工業(yè)地產(chǎn)的興建也需要采取前期定位和招商先行的策略。必須先了解政府對區(qū)域的整體規(guī)劃，然而再從項目自身進行細(xì)致規(guī)劃，業(yè)態(tài)的布局顯得尤為重要。面對層出不窮的各大工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)興建，想要突出項目特色，以便在市場上具備更強的競爭力，需從項目的容積率、綠化率、建筑密度及高度的要求，應(yīng)量身打造定制化產(chǎn)品。目前很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的人員流動會出現(xiàn)明顯的“鐘擺效應(yīng)”，白天車水馬龍，晚上人煙稀少，這樣的園區(qū)是留不住人才的，而沒有人才的集聚，產(chǎn)業(yè)發(fā)展就是一句空話。

解決“鐘擺效應(yīng)”的途徑只有一條，即“園區(qū)的城區(qū)化”，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)配置合理的消費商業(yè)、人才公寓、公建配套，生活方便了，人才愿意留下來。政府起到的關(guān)鍵作用是打造平臺，將各個產(chǎn)業(yè)鏈有效地聚集在一個區(qū)域，而項目由開發(fā)商來建設(shè)，聘請專業(yè)的運營團隊來進行管理維護。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功能發(fā)展階段比較

一個好的工業(yè)運營商，不是粗放型的招商選資，而是會對企業(yè)的入駐設(shè)置門檻機制，其次就是提供良好的融資平臺，企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)和投入量產(chǎn)的過程中，為入駐企業(yè)尋求資金，讓好的企業(yè)產(chǎn)品能夠進入市場獲取利潤；最后就要整合政府資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是一種完全市場化的地產(chǎn)內(nèi)容，它的發(fā)展需要政府的諸多支持，包括招商平臺的提供以及產(chǎn)業(yè)政策的支持。