工業物業租金上漲需求明顯

中國人工成本，稅收及土地價值的猛增導致企業重新考量中國是否依舊是制造業理想選擇。中國具備可靠的供應鏈、高質量的基礎設施、成熟的市場以及相對寬松的商業環境，盡管制造業成本上升的壓力增大，但中國大的制造業環境相對其他亞洲國家仍具備優勢。

展望未來， 中國將在全球制造業鏈中越來越重要，我們預計中國將保持其競爭優勢并且凸顯其亞洲制造業中心的地位，而產業地產、園區地產、工業地產也將呈現蓬勃的發展態勢。

高速發展

顯而易見，亞洲地區將繼續保持其在全球發展中的重要性，但企業地產決策者將如何應對這一地區顯現出的挑戰，卻是更為明顯的問題。城市快速擴張、城鎮化進程顯著加快，導致亞洲各國家不斷增長的國內消費需求將導致市場渠道與終端用戶的激烈競爭。隨著中產階級的壯大，中國二、三線城市的重要性與日俱增。隨著城鎮化進程進一步加速，預測截至2030年，中國城市人口超過100萬人的城市總數將從現在的60個增至220個。

身處于發展減速地區的企業，其市場份額將在全球激烈的競爭中迅速削減。企業地產管理者需要對此做好充分的應對準備，最重要的是預見企業的發展需求。在亞洲地區投資地產將面對一系列特殊風險，投資于不同的亞洲國家所面臨的風險也大相徑庭。無論在亞洲哪個國家投資地產，相比于投資西方市場都將經歷更長的時間與過程。因此，企業地產管理者應在投資前針對自身企業考慮一些問題，比如將來是否有擴大制造工廠面積的計劃？為保證擴張不受限制，未來預計擴大的面積是否應提前購置？

根據高緯環球最新的工業地產市場特別報告顯示，在過去十年里各個國家在國際制造業的產出占比發生了巨大變化，老牌工業國家制造業的地位已經被發展中國家所代替。聯合國工業發展組織近期的報告顯示，發展中國家在全球制造業中的占比由2000年的20%上升到2011年的33%。

數 據

3%3

聯合國工業發展組織近期的報告顯示，發展中國家在全球制造業中的占比由2000年的20%上升到2011年的33%。

二、三線城市要做好準備

過去十年中，中國迅速發展成為一個成功的海外制造業中心。2011年中國制造業產出占了發展中國家制造業總產出近一半，成為繼美國之后的第二制造業大國。隨著基礎設施以及國內市場的飛速發展，我們預測中國將保持其亞洲最佳制造業中心的角色。相比于其他亞洲國家，中國自2007年以來已經吸引了更多的外商直接投資。

在過去的相當長一段時間，企業的房地產投資大多集中于上海、北京這種中心城市。但由于上述發展趨勢，企業地產管理者要做好對二、三線城市的土地投資的準備，更需要及時與公司決策者討論在這些地區地產市場的解決方案。 盡管二、三線城市的重要性不斷增加，但這些地區的地產市場仍不成熟，且呈現出與上海、曼谷和孟買不盡相同的挑戰。

然而，盡管大量農民工從內陸地區進入沿海城市，用工荒的新聞仍然不絕于耳。而更為突出的問題是，人力成本——尤其在主要沿海制造業中心地區——正持續快速增長。伴隨著房地產價格激增以及公共事業費用增長，中國面臨越來越大的成本壓力。通貨膨脹日趨明顯，各地最低工資也在上升。

2011年日本地震以及海嘯造成的供應鏈中斷，折射出多元化已經成為生產制造過程中一個越來越重要的因素。全球性制造企業往往受到關鍵部件供應短缺帶來的不利影響。由于在日本生產的零部件缺乏，豐田、本田、通用和日產汽車公司不得不限量生產一些型號的汽車。很多生產企業也注意到，其他國家在供應鏈管理，生產制造規劃以及產品質量等領域都落后于中國。

倉儲物流推動工業地產發展

不夠完善的基礎設施一直是亞洲許多國家的關鍵問題。這些問題給工業生產效率帶來了負面影響，不僅大大削弱了人均生產效率，節約的成本也在很大程度上被抵消。很多制造企業仍保留中國作為其制造業核心，但開始嘗試其在亞洲市場的選址。

可以預見，亞洲地區其他國家將繼續加大基礎設施建設與供應鏈生產的發展，因而從制造成本角度將與中國形成競爭局面。但是中國資源豐富，國內消費水平快速增長，供應鏈發展成熟，這些因素都確保其在相當長一段時間將繼續保持全球制造業中心的地位。

平均每小時人工成本（2012-1016年數據為預測值）

中國要保持全球制造業的領先地位，關鍵在于要充分利用其不斷增加的高端人才，以及龐大的勞動力儲備這兩方面自身優勢，以提升在全球制造業鏈中的價值。中國需要提高勞動力質量，來鞏固其全球制造業的核心地位。不僅如此，提升在全球制造業鏈中的價值可以為中國確保其在穩坐全球主要生產基地的位置的同時獲得高額利潤增加砝碼。雖然亞洲地區其他國家的生產成本比中國更低，但中國的高端制造企業擁有行業專家、高效的供應鏈以及高端人才這些無可比擬的優勢資源。

在中央政府大力推進實體經濟發展推動了產業地產的進一步升溫。大型電子商務企業，例如京東、蘇寧等對于倉儲物流行業的需求也推動了工業地產市場的發展。相對于其他亞洲國家，中國有著完善的供貨鏈和成熟的制造業水平，是主要西方國家海外制造中心。但不斷提高的人工成本讓中國作為制造中心的優勢有所削減。工業地塊的價格不斷飆升，北京和上海需求旺盛，一些地塊的價格比5年前上升了5至10倍。

高緯環球中國區產業服務部董事張純明表示：“中國的工業物業市場將繼續保持需求旺盛、租金上漲的局面，這一態勢在北京、上海、成都、深圳重慶等城市表現得尤為明顯。我們預計，今年市場會有更多對于工業地產的需求，而發展成熟、配套設施完善的工業園區將受到企業追捧?！?/p>