超小戶型好比小排量汽車(chē)

文│劉力 洲聯(lián)(www5A)集團(tuán)總建筑師、英國(guó)愛(ài)丁堡大學(xué)博士

市場(chǎng)需要超小戶型

中國(guó)大城市的土地價(jià)格與房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到世界之最，任何城市都有一個(gè)地價(jià)峰值曲線，市中心和一些高端物業(yè)集中的熱點(diǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)更是多數(shù)市民莫能仰視。因此，一線城市乃至一些發(fā)達(dá)的省會(huì)城市購(gòu)房者群體，依照不同的購(gòu)買(mǎi)能力，亦可分出三六九等。低端置業(yè)者在高單價(jià)的市場(chǎng)上只可能尋找低總價(jià)的小戶型產(chǎn)品，超小戶型成為他們的首選。

大量的年輕白領(lǐng)購(gòu)房者，既不可能在城里買(mǎi)高端物業(yè)大戶型產(chǎn)品，又難以承受郊區(qū)衛(wèi)星城的通勤成本，超小戶型是他們的暫時(shí)也是救命之選。 中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，大量的年輕移民在城市中立足發(fā)展的前提就是有屬于自己的、哪怕是地下室比囚室強(qiáng)不了多少的、非高端非完善的物業(yè)。先有了棲身之地才可能在都市里談婚論嫁，謀求發(fā)展。市區(qū)的高房?jī)r(jià)地段勢(shì)必有大量的超小戶型需求。

另一方面，在全球化時(shí)代，有大量的商務(wù)人員駐外臨時(shí)居住需求。作為過(guò)渡性需求便捷性產(chǎn)品，對(duì)于中心區(qū)位交通便捷性和配套設(shè)施的完善性有很高的要求。

超小戶型產(chǎn)品可以作為市中心商務(wù)辦公功能的重要配套設(shè)施，有廣闊的前景。這在發(fā)達(dá)國(guó)家大型都會(huì)也都是常規(guī)配置。為了避免局部區(qū)域的功能單一化，就像一些發(fā)達(dá)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)的，市中心CBD到了夜晚就成為死城，居住功能迎合其他城市功能有機(jī)的穿插。而超小戶型將是解決地價(jià)與居住環(huán)境落差的巧妙手段。

日本超小戶型日本的超小戶型住宅實(shí)踐起源早，而且研究工作細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，又有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)基礎(chǔ)作為支撐。所以，其住宅設(shè)計(jì)成果精度非常之高，能夠在四十幾平米或者五十幾平米的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)下，做出復(fù)式住宅且功能完善。

作為超小戶型住宅未必一定要達(dá)到住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)上的實(shí)踐也有大量的居住類(lèi)公寓產(chǎn)品受到購(gòu)房者追捧。我們的一個(gè)客戶專(zhuān)門(mén)從事此類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，所取得的開(kāi)發(fā)用地都不是住宅用地，全部生產(chǎn)超小戶型住宅，每戶二十四平方米左右。在一些省會(huì)城市，房?jī)r(jià)一萬(wàn)一平方米，總價(jià)二十四萬(wàn)元，首付八萬(wàn)元，任何年輕白領(lǐng)都有可能支付。其在多個(gè)城市按此模式開(kāi)發(fā)，獲得巨大成功，即便在今天這樣不景氣的市場(chǎng)，也能保證日銷(xiāo)售100套至200套，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品有多大的需求。

超小戶型向誰(shuí)看齊？

日本作為比中國(guó)經(jīng)濟(jì)早發(fā)展幾十年的城市楷模，其城市人口與建筑密度都可以作為中國(guó)都市發(fā)展的參考。日本的住宅產(chǎn)品在研究與實(shí)踐方面，對(duì)中國(guó)的住宅探索有極高的借鑒價(jià)值。日本在超小戶型方面的研究也相當(dāng)成熟，甚至可以直接引用、參考、改造。王石先生在自己的講話中就提過(guò)去日本考察住宅四次。

日本的超小戶型住宅實(shí)踐起源早，而且研究工作細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，又有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)基礎(chǔ)作為支撐。所以，其住宅設(shè)計(jì)成果精度非常之高，能夠在四十幾平方米或者五十幾平方米的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)下，做出復(fù)式住宅且功能完善。至于十幾平方米的超小戶型更是不在話下。至于剛剛引進(jìn)中國(guó)的，應(yīng)用于機(jī)場(chǎng)港口的膠囊旅館，也是源起于日本的研究探索。日本在住宅空間使用效率、高精度整合設(shè)計(jì)、住宅產(chǎn)業(yè)化方面的確做到了極致。

超小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)不僅要求建筑面積的極限控制，實(shí)現(xiàn)住宅小型化的關(guān)鍵在于多專(zhuān)業(yè)的高精度整合設(shè)計(jì)。住宅內(nèi)部空間效率的提高，主要依賴(lài)對(duì)于配套的衛(wèi)生潔具系統(tǒng)優(yōu)化整合設(shè)計(jì)，家具及收納空間的整合設(shè)計(jì)，電器及管線的整合設(shè)計(jì)。也就是說(shuō)，除了常規(guī)的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專(zhuān)業(yè)之外，還需要與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)甚至家電設(shè)計(jì)的整合。

另一方面，作為開(kāi)發(fā)與建設(shè)的配套產(chǎn)業(yè)，中國(guó)家電行業(yè)目前提供的嵌入式可整合電器種類(lèi)非常少。而國(guó)內(nèi)的一些大型電器供應(yīng)商，如海爾，海信，美的，長(zhǎng)虹都早已經(jīng)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，如果作為有心者及早抓住家電與住宅整合設(shè)計(jì)的空白，推動(dòng)家電一體化住宅將搶占高精度整合住宅的先機(jī)。

對(duì)于超小戶型住宅，多樣化豐富性不是其重點(diǎn)，而高精度集成化所要求的產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化是發(fā)展方向。基本的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不能夠降低，那么在此基礎(chǔ)上怎么控制成本？那就要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于這類(lèi)住宅產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)化是達(dá)到控制成本的最有效途徑：戶型類(lèi)型盡量少，建筑節(jié)點(diǎn)盡量簡(jiǎn)潔，各種部件包括檐口、門(mén)窗、臺(tái)階等盡量大規(guī)模工廠定制、集約化生產(chǎn)。而不是像現(xiàn)在都是現(xiàn)場(chǎng)施工，靠缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)的農(nóng)民工來(lái)完成。如果改由工廠化生產(chǎn)，先進(jìn)的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)的部件配套對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)也將是有效的保證。這樣才能真正實(shí)現(xiàn)近年來(lái)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的理念。

領(lǐng)先者為何領(lǐng)先？

萬(wàn)科較早關(guān)注住宅產(chǎn)業(yè)化方向，并堅(jiān)持了十幾年研發(fā)探索，在領(lǐng)先性和專(zhuān)一性方面，幾乎是中國(guó)的唯一。在常規(guī)住宅開(kāi)發(fā)都擠上獨(dú)木橋的今天，超小戶型住宅不但有市場(chǎng)的創(chuàng)新意義，更有產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)型意義。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的轉(zhuǎn)移未來(lái)走綜合型道路的開(kāi)發(fā)商會(huì)越來(lái)越少，很多企業(yè)會(huì)走一條力所能及的路，更有產(chǎn)品特色和技術(shù)特色的退路。提高技術(shù)含量、產(chǎn)品品質(zhì)，將小項(xiàng)目做出自己的特色和品牌，同樣是一種成功。

前幾年很多中小開(kāi)發(fā)商以區(qū)域性產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主且數(shù)量不多，沒(méi)必要也沒(méi)條件實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)。而大型開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)數(shù)量、規(guī)模方面都更有支撐，質(zhì)量上有嚴(yán)格要求，有條件對(duì)住宅產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到施工、部品到配件都實(shí)現(xiàn)工廠化定制生產(chǎn)。同時(shí)比起很容易被市場(chǎng)淘汰的中小開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科這樣成熟的大型品牌開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)生產(chǎn)鏈條中的主導(dǎo)作用越來(lái)越重。

萬(wàn)科等大型企業(yè)在選擇設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、施工、材料等合作企業(yè)時(shí)有更多主導(dǎo)權(quán)，可實(shí)現(xiàn)按需選擇，提出改進(jìn)要求或制定規(guī)則，而不是僅僅建立在價(jià)格比較的基礎(chǔ)上。比如品牌企業(yè)可要求合作廠商不斷進(jìn)行技術(shù)研發(fā)、工藝改進(jìn)，提高施工標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)品和配套產(chǎn)品、品牌企業(yè)與合作企業(yè)的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，深化對(duì)產(chǎn)品的控制力度，提高產(chǎn)品綜合品質(zhì)。這樣，工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和體系化才得以順理成章地推進(jìn)。

當(dāng)今的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由于政府的調(diào)控已經(jīng)越來(lái)越難做，如果在產(chǎn)品形態(tài)方面還沿用十幾年形成的老套路，千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋，同日化競(jìng)爭(zhēng)不可能有出路。所以，有戰(zhàn)略思考的開(kāi)發(fā)企業(yè)都已經(jīng)在物業(yè)的類(lèi)型化方面做出了選擇，特別把住宅產(chǎn)品的精細(xì)化作為重點(diǎn)。

萬(wàn)科的這一理念以及推出的15平方米超小戶型產(chǎn)品，領(lǐng)先市場(chǎng)也值得業(yè)內(nèi)關(guān)注。雖然，萬(wàn)科在昌平的一個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目還未報(bào)批，可能有其具體的項(xiàng)目條件和手續(xù)原因，但中國(guó)的大城市格局將日益接近香港、臺(tái)北、東京、新加坡，超小戶型產(chǎn)品將有廣闊前景。