中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ姆治鲅芯?/h1>
2013-08-15 00:51:28戴文秀
時(shí)代金融 2013年3期 關(guān)鍵詞：發(fā)展
戴文秀
（江蘇省鹽城市白蟻防治所，江蘇 鹽城 224002）
一、引言
做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作不但能促進(jìn)我國(guó)城市化進(jìn)程的健康發(fā)展，還可以擴(kuò)大內(nèi)需，提高人們的生活水平，同時(shí)還可以對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生協(xié)調(diào)作用。下面就先對(duì)中小城市的特點(diǎn)進(jìn)行分析，然后再對(duì)其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析研究，以便在中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中能鞏固對(duì)其有利因素進(jìn)行充分利用，揚(yáng)長(zhǎng)避短，最大化地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
二、中小城市的特點(diǎn)
中小城市和大城市相比，具有以下特點(diǎn)：（1）大多數(shù)都承載著一定的城市功能。一個(gè)城市的成立需要滿足三個(gè)條件：能夠滿足城市或者周邊地區(qū)的某種需求，有支柱產(chǎn)業(yè)以及自己的城市特點(diǎn)。其中包括城市功能，例如山西大同具有發(fā)達(dá)的采煤業(yè)，就為資源性城市。（2）城市發(fā)展迅速。中小城市多數(shù)處于城市擴(kuò)建期，舊城改造以及拆遷等，也進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）周?chē)r(nóng)村和城郊人口向城市的流動(dòng)性持續(xù)加大。（4）城市的服務(wù)業(yè)就業(yè)人口逐漸增多，其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較快。（5）政府在城市建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中，占有城市規(guī)劃制定權(quán)和指揮權(quán)。
三、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/h2>
（一）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析。隨著我國(guó)居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調(diào)控的逐漸影響下，居民的置房需求會(huì)進(jìn)一步得到釋放。一方面在上世紀(jì)50 年代是一個(gè)生育高峰，造成現(xiàn)今社會(huì)上25-34 歲以及35-44 歲年齡段的人口數(shù)量占有很大比例，這些人正處于消費(fèi)和投資階段，特別是25-34 歲階段的人員，正準(zhǔn)備組建家庭，具有購(gòu)房需求；另一方面城市化進(jìn)程的不斷加快，吸引了大量的外來(lái)人口，這些人口的住房問(wèn)題，必然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)新的發(fā)展階段。隨著我國(guó)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)控制力的增強(qiáng)，吸引了一大批國(guó)外企業(yè)來(lái)我國(guó)設(shè)立區(qū)域總部或者研發(fā)中心，這些企業(yè)的聚集，必然會(huì)吸引更多的海外人才的到來(lái)；另外，城市的不斷擴(kuò)建，隨之而來(lái)的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業(yè)圈的不斷擴(kuò)張，則就又為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)新的發(fā)展通道；我國(guó)城市人們的生活水平不但提高，其家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小，但是其購(gòu)房需求卻在加大。現(xiàn)在的人們結(jié)婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，這些都會(huì)引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析。中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大部分都是為了滿足當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅哉f(shuō)中小城市的房地產(chǎn)投資需求比較小。如果從建筑形態(tài)來(lái)看的話，中小城市的住宅項(xiàng)目大多數(shù)還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來(lái)說(shuō)，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場(chǎng)上最熱銷(xiāo)的住宅；如果從戶(hù)型來(lái)看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80 ～100平方米，三居室的面積通常是在110 ～130 平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購(gòu)買(mǎi)一次房子，生兒育女，最后知道子女長(zhǎng)大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購(gòu)買(mǎi)大多在一百平方米左右。但是現(xiàn)今隨著人們生活水平的提高，人們的置業(yè)周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業(yè)周期已經(jīng)是6 ～8 年，有的更短；如果從價(jià)格方面來(lái)看的話，中小城市的房地產(chǎn)則具有穩(wěn)中有升、趨于平穩(wěn)的特點(diǎn)。一個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)到銷(xiāo)售，其房?jī)r(jià)的漲幅都不大，更多的時(shí)候是處于平穩(wěn)狀態(tài)。甚至有些項(xiàng)目從頭到尾都不用進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。中小城市客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房子首要考慮的就是價(jià)格問(wèn)題，其次才是交通、地段、物業(yè)等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非常快，只要進(jìn)行一些低成本的直接面向客戶(hù)的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實(shí)實(shí)在在的東西，所以中小城市的期房沒(méi)有現(xiàn)房好賣(mài)。總體來(lái)說(shuō)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目只要能夠和城市的特點(diǎn)相符合，其發(fā)展還是很可觀的。
（三）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。目前來(lái)說(shuō)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的基于主要有：農(nóng)村人口不斷城市化，其購(gòu)房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優(yōu)惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機(jī)會(huì)成本小，有些政府部門(mén)的集體訂購(gòu)，就可以直接消耗1/3 以上；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小，有助于開(kāi)發(fā)商建立自己的市場(chǎng)等。面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：市場(chǎng)容量小；客戶(hù)消費(fèi)能力低；政策變化比較大；區(qū)域風(fēng)俗習(xí)慣比較強(qiáng)等。
四、結(jié)語(yǔ)
總體來(lái)說(shuō)，只要抓好時(shí)機(jī)，認(rèn)準(zhǔn)市場(chǎng)，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿€是比較大的。為了能夠最大化地減少風(fēng)險(xiǎn)，抓好機(jī)遇，一方面要算準(zhǔn)建設(shè)周期，最好在一屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成，另一方面就要充分做市場(chǎng)調(diào)查，依照當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和人文環(huán)境，做好產(chǎn)品定位以及戶(hù)型設(shè)計(jì)，最好還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐茝V宣傳，建立良好的商業(yè)信用，口碑相傳的效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于廣告的效果。
[1]王洪波.我國(guó)東部中小城市城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)發(fā)展研究[D].碩士學(xué)位論文.東北師范大學(xué)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，2007，5.
[2]宋鋒.中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析[D].碩士學(xué)位論文.華中師范大學(xué)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，2007，5.
[3]王艷梅.城市化進(jìn)程中河北省中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ρ芯俊院颖笔±确皇袨槔齕J].開(kāi)發(fā)研究，2011(04):31-34.
[4]張偉.我國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境研究[D].碩士學(xué)位論文.廣東師范大學(xué)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，2011，5.
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二、中小城市的特點(diǎn)
中小城市和大城市相比，具有以下特點(diǎn)：（1）大多數(shù)都承載著一定的城市功能。一個(gè)城市的成立需要滿足三個(gè)條件：能夠滿足城市或者周邊地區(qū)的某種需求，有支柱產(chǎn)業(yè)以及自己的城市特點(diǎn)。其中包括城市功能，例如山西大同具有發(fā)達(dá)的采煤業(yè)，就為資源性城市。（2）城市發(fā)展迅速。中小城市多數(shù)處于城市擴(kuò)建期，舊城改造以及拆遷等，也進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）周?chē)r(nóng)村和城郊人口向城市的流動(dòng)性持續(xù)加大。（4）城市的服務(wù)業(yè)就業(yè)人口逐漸增多，其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較快。（5）政府在城市建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中，占有城市規(guī)劃制定權(quán)和指揮權(quán)。
三、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/h2>
（一）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析。隨著我國(guó)居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調(diào)控的逐漸影響下，居民的置房需求會(huì)進(jìn)一步得到釋放。一方面在上世紀(jì)50 年代是一個(gè)生育高峰，造成現(xiàn)今社會(huì)上25-34 歲以及35-44 歲年齡段的人口數(shù)量占有很大比例，這些人正處于消費(fèi)和投資階段，特別是25-34 歲階段的人員，正準(zhǔn)備組建家庭，具有購(gòu)房需求；另一方面城市化進(jìn)程的不斷加快，吸引了大量的外來(lái)人口，這些人口的住房問(wèn)題，必然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)新的發(fā)展階段。隨著我國(guó)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)控制力的增強(qiáng)，吸引了一大批國(guó)外企業(yè)來(lái)我國(guó)設(shè)立區(qū)域總部或者研發(fā)中心，這些企業(yè)的聚集，必然會(huì)吸引更多的海外人才的到來(lái)；另外，城市的不斷擴(kuò)建，隨之而來(lái)的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業(yè)圈的不斷擴(kuò)張，則就又為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)新的發(fā)展通道；我國(guó)城市人們的生活水平不但提高，其家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小，但是其購(gòu)房需求卻在加大。現(xiàn)在的人們結(jié)婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，這些都會(huì)引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析。中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大部分都是為了滿足當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅哉f(shuō)中小城市的房地產(chǎn)投資需求比較小。如果從建筑形態(tài)來(lái)看的話，中小城市的住宅項(xiàng)目大多數(shù)還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來(lái)說(shuō)，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場(chǎng)上最熱銷(xiāo)的住宅；如果從戶(hù)型來(lái)看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80 ～100平方米，三居室的面積通常是在110 ～130 平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購(gòu)買(mǎi)一次房子，生兒育女，最后知道子女長(zhǎng)大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購(gòu)買(mǎi)大多在一百平方米左右。但是現(xiàn)今隨著人們生活水平的提高，人們的置業(yè)周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業(yè)周期已經(jīng)是6 ～8 年，有的更短；如果從價(jià)格方面來(lái)看的話，中小城市的房地產(chǎn)則具有穩(wěn)中有升、趨于平穩(wěn)的特點(diǎn)。一個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)到銷(xiāo)售，其房?jī)r(jià)的漲幅都不大，更多的時(shí)候是處于平穩(wěn)狀態(tài)。甚至有些項(xiàng)目從頭到尾都不用進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。中小城市客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房子首要考慮的就是價(jià)格問(wèn)題，其次才是交通、地段、物業(yè)等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非常快，只要進(jìn)行一些低成本的直接面向客戶(hù)的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實(shí)實(shí)在在的東西，所以中小城市的期房沒(méi)有現(xiàn)房好賣(mài)。總體來(lái)說(shuō)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目只要能夠和城市的特點(diǎn)相符合，其發(fā)展還是很可觀的。
（三）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。目前來(lái)說(shuō)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的基于主要有：農(nóng)村人口不斷城市化，其購(gòu)房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優(yōu)惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機(jī)會(huì)成本小，有些政府部門(mén)的集體訂購(gòu)，就可以直接消耗1/3 以上；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小，有助于開(kāi)發(fā)商建立自己的市場(chǎng)等。面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：市場(chǎng)容量小；客戶(hù)消費(fèi)能力低；政策變化比較大；區(qū)域風(fēng)俗習(xí)慣比較強(qiáng)等。
四、結(jié)語(yǔ)
總體來(lái)說(shuō)，只要抓好時(shí)機(jī)，認(rèn)準(zhǔn)市場(chǎng)，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿€是比較大的。為了能夠最大化地減少風(fēng)險(xiǎn)，抓好機(jī)遇，一方面要算準(zhǔn)建設(shè)周期，最好在一屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成，另一方面就要充分做市場(chǎng)調(diào)查，依照當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和人文環(huán)境，做好產(chǎn)品定位以及戶(hù)型設(shè)計(jì)，最好還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐茝V宣傳，建立良好的商業(yè)信用，口碑相傳的效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于廣告的效果。
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[3]王艷梅.城市化進(jìn)程中河北省中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ρ芯俊院颖笔±确皇袨槔齕J].開(kāi)發(fā)研究，2011(04):31-34.
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