淺談房地產測繪中面積測算的若干問題

陳文佳

(蕪湖市房地產登記管理處，安徽 蕪湖 241000)

一 房地產測繪概述

(一)房地產測繪定義

房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房地產的位置、數量、質量等自然狀況以及權屬、用途、性質、利用狀況等社會屬性的專業測繪。

(二)房地產測繪分類

房地產測繪細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。房地產基礎測繪主要是房產平面控制測量，是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪全面反映房屋及其用地位置和權屬狀況的基礎圖紙——房地產分幅平面圖。房地產項目測繪主要是指房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算等，生成房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、薄、數據等。

二 房地產測繪特點

(一)測圖比例尺大

房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國大比例尺系列的圖紙一般都是1∶500或1∶1000，房產分丘圖和房產分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1∶300、1∶200等。

(二)測繪成果具有法律約束力

房地產測繪成果經房地產主管機關確認后，具有約束力，它是產權確認、產權交易、處理產權糾紛的依據。

(三)測繪成果精度要求高

地形圖上的要素成果，一般可從圖上索取或量去，其點位中誤差在±0.5－0.6mm以內，其精度可以滿足城市規劃對地物精度的要求。但房地產測繪例如界址點的坐標、房屋的建筑面積等的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實測、實算。

(四)要求修測、補測、變更測量及時

城市基本地形圖的復測周期一般5－10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時應及時修測，對房屋和用地的自然狀況改變(非權屬變化)也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時變更，平面圖應及時修補測。

(五)房地產測繪人員既要懂測繪、更要懂房地產

房產測繪是一項政策性、專業性都很強的工作，尤其是政策的掌握占主導地位。從事房地產測繪的人員不僅要具備房產測繪專業知識，熟練掌握測繪技術，準確運用各種測繪方法，還需要學習和掌握與房地產相關的規劃、土地、房產交易、權屬登記、物業、房屋設計、人防、消防等各個門類中相關的法律法規和規定，才能保證測繪成果的合法、公正、準確，維護相關當事人的合法權益。

三 房屋面積測算中的幾點問題

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。

(一)關于層高問題

《房產測量規范》在有關房屋面積測算中規定計算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過2.20m(含2.20m)，層高低于2.20m的建筑物都不能計算房屋的建筑面積。

房屋的層高定義為:房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。因此房屋面積測算中的層高2.20m以上指的是樓面層高，而不是凈高。

(二)關于斜坡屋面

《房產測量規范》規定斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。斜屋面頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久的，可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，測繪時直接“切取”2.20m的高度計算面積。

(三)關于飄窗問題

建設部文件規定:對傾斜弧狀等非垂直墻體的房屋、層高2.20m以上的部位，要計算面積;而房屋墻體向外傾斜、超出底線外沿的，以底板投影計算建筑面積。也就是說，有臺階的飄窗，只要層高不超過2.20m，不予計算面積，而層高超過2.20m的落地飄窗有效地擴大了房屋的實際使用面積，所以應納入房屋產權面積。

(四)關于躍層戶室中的內樓梯

躍層戶室中的內樓梯是連結上下層的必須通道，若不計算面積，確權時房產證上也無此樓梯部位面積，顯然不合理。因此，無論是否建造均應按自然層計算面積確權。

(五)關于陽臺面積的計算

《房產測量規范》規定全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算，未封閉的的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算，而露臺沒有頂蓋所以不予計算面積。

對于部份覆蓋的頂蓋，沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不予計算面積;投影下來的面積的一半作為是否計算面積的標準;投影下來的面積應大于圍護結構的1/2，否則不予計算面積。

四 房地產測繪的作用

(一)房地產測繪成果作為證明房屋面積、界線范圍、地理位置等的依據文件被用于房地產登記中。

(二)房地產測繪成果主要是為產權產籍服務的，是處理各種產權糾紛，恢復產權關系，確定產權的法定基礎資料，也是房地產各種管理的重要依據。

(三)房地產測繪成果是進行房地產價格評估、房地產契稅的征收、房地產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房地產抵押貸款，房地產保險服務不可缺少的依據。

(四)房地產測繪成果給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮規劃、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性。

(五)房地產測繪成果是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料，是房地產管理系統的重要依據和數據來源。

五 結語

總之，房地產測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。為了保證測繪精確性和準確性，對于從事房地產測量及信息管理的工作人員應全面了解房地產測繪的特點，熟練掌握現代化房地產測繪手段，更好地為城鄉居民服務。