談中國城市高房價現象及其成因與對策

李榕榕 劉逸蕓 謝周辰茜

(西南科技大學土木工程與建筑學院，四川綿陽 621000)

0 引言

近年來，中國城市的房價不斷攀高、居高不下，使得普通市民的安居夢徹底幻滅，社會財富分配不公窘境明顯，已經嚴重影響到社會的和諧安定以及國民經濟的可持續發展。我國現行的寬松的貨幣政策、房地產市場的供求不平衡、地方土地財政和稅收政策的不合理以及居民對房價上漲預期強烈是造成高房價的主要原因。這一城市問題所產生的一連串危害已經將政府“逼”到出臺針對性政策、采取切實可行的措施來穩定房價的境地了。

1 問題現象

近幾年來，中國城市的房價一路走高，越來越多的城市居民淪為“房奴”，被高房價捆綁得無法動彈，局部地區的收入增長幅度遠遠低于房價上漲幅度。北京市統計局歷年統計公報數據顯示:北京房價指數2003年為100，2011年近200，8年時間內翻了一番;上海市統計局歷年統計公報數據顯示:上海房價指數2003年為100，2011年近175，增長幅度同樣令人觸目驚心。雖然2008年房價一度增幅減緩，但是2009年受全球金融危機的影響，政府采取了寬松的貨幣政策，使得房價再次加速上升，當年多地城市土地受讓金交易額創下新高。

這些數據和現象充分反映出中國房地產市場正在畸形發展，正成為催生各種城市綜合問題的爐灶，對城市發展、經濟建設造成嚴重威脅。

2 造成危害

高房價現象在中國城市，尤其是大城市已引起各種類型、不同程度的危害:

1)城市空氣污染嚴重。北京一直受到空氣污染的困擾，其主要原因之一就是高房價使得其城區周邊居民為降低生存成本，在嚴寒冬季通過燃燒煤炭甚至秸稈取暖，產生的大量煙霧造成了空氣污染。

2)城市交通擁堵不堪。與空氣污染問題相似，北京的交通擁堵現象同樣嚴峻。由于工作機會幾乎集中在傳統城市中心，大量城區工作人員因無力承擔城區高房價，而被迫遷到郊區“睡城”，由此形成短時間內大規模的人群單向流動趨勢，使得交通擁堵問題難以解決。

3)城市化進程遭受極大阻礙。高房價導致城市建設中拆遷成本、建設成本推高，使城市化速度減慢。

4)中國未來發展的源動力合理集聚受阻。城市化促使大量農村勞動力進入城市工作生活，他們及其后代本應成為中國下一個十年發展的生產源動力，但高房價讓他們望而卻步，這無疑對生產力的合理集聚造成嚴重的阻礙。

此外，高房價還會造成資源的錯配，導致資本無法流入可持續發展的領域當中，從而給未來經濟發展蒙上一層不可預知的崩盤的陰影。同時，高房價現狀使得地方政府采取基于樂觀預期的負債經營模式，造成信貸體系的搖搖欲墜。

綜上可知，高房價危害極其嚴重，所以分析中國城市高房價的原因并尋求解決對策十分必要。

3 問題原因

1)寬松的貨幣政策使可貸資金供給充足。我國現行的寬松的貨幣政策使房地產商資金充足，使其前期無需降低房價也可順利維持資金周轉。

2)房地產市場供求不平衡。房地產市場的供給與需求的關系是其均衡價格的決定因素。開發商在開發定位時抬高商品房供給量，導致經濟適用房供給量大大縮水，供給結構被嚴重扭曲。同時，開發商進一步破壞房地產市場結構。為攫取最大利潤，開發商鉆了目前國內對商品房開發中戶型的規定并不十分嚴格的漏洞，大比例增加高檔大戶型住宅，導致經濟適用房和廉租房被邊緣化，小戶型商品房的數量也很少，造成剛性住房需求嚴重供不應求的局面。簡而言之，由于市場對普通中低價位的住房開發較少，有效的供給極度匱乏，不能降低均衡價格，致使房價保持在高位。

3)地方土地財政和稅收財政不合理。我國的地方政府既是房地產市場的政策制定者，又是土地市場的供給者，成為房地產市場的利益主體。自國家實行分稅制后，地方財政缺錢情況加重，且大多數城市缺少高利潤產業，“賣地”就成為其重要財源，使其對“賣地”過于依賴，難以配合中央政府對房價進行調控，造成房價上漲失控的局面。

4)居民對房價上漲預期強烈。面對如此嚴峻的高房價困境，人們卻千方百計地籌款買房。原因很簡單，“現在不買，以后更貴”的觀念已深入人心。其原因有二:第一，為了降低因通貨膨脹造成的損失，普通居民將買房作為一項簡單易操作、穩賺不賠的投資行為;第二，房地產商借助輿論大肆鼓吹“房價只升不降”，導致消費者對房價上漲產生強烈的預期，爭先恐后提前購房，進一步助長了房價上漲的勢頭。

4 解決對策

基于以上對造成高房價現象的原因分析，筆者認為應該從以下幾方面著手解決:

1)建立完善房地產相關法律法規。

a.制定實施一系列關于保障居民住房，保證經濟適用房、廉租房合理供應量的法律法規，使政府在解決居民住房問題上有法可依，將解決民生問題落到實處。b.制定實施合法交易土地的相關法規政策，明確規定土地交易雙方的資格，保證交易過程的公平、交易結果的利民等。中央政府應收回地方政府操控土地交易的權利，統籌管理，交易利潤按比例逐年分配給地方政府，實現土地交易的規范化。c.立法明確規定房屋買賣雙方的交易資格，售房者在一定期限內不得隨意出售房產;實行購房實名制，限定購房數量;依法打擊惡意炒房、哄抬房價的行為。d.立法明確房地產商貸款應具備的條件，并規定以其現有財產進行擔保。貸款人進行購房貸款時，銀行應嚴格遵照所購房屋必須符合貸款人實際需要的規定實施貸款。e.明文規定地方住房最高價格以及各城市不同質量不同規格房屋的房租水平。

2)建立多層次住房保障體系。

a.建立完善保障房和廉租房申請、投資、建設與管理的相關法律制度，從量和質兩方面規范其執行實施程序。b.推行支持保障房多渠道融資政策，構建切實可行的多元化融資模式，同時應嚴懲貪污腐敗，保證保障房建設資金充足且真正用于解決保障房緊缺問題上。c.中央政府明確規定地方政府保障房用地的比例，地方政府按章執行，并根據各地實際情況設定合理的土地價格上限。同時加強房地產用地供應和開發利用的動態監管，大力推進閑置土地整治清理，嚴厲查處房地產違法違規行為。此外還應明確規定保障房用地的具體地段，嚴禁將保障房全部安置在地段偏遠、交通不便和基礎設施極其不完善的地區。d.城市規劃者應專業、科學地進行空間規劃、建筑設計與住宅功能的創新，提高保障房的建設水平，實現土地高效、高質量，滿足居民的住宅需求。e.明確制定保障房監管機制，設置由“全國—地方各級”的保障房監管機構，嚴格按照法律法規對違規事件嚴肅處理。并且監管機構應由與保障房相關的多部門構成，定期召開保障房建設協調會議，確保保障房建設進程科學合理。

3)建立符合國情的住房消費模式。

a.建立資源集約型住房消費模式，以中低價位、中小套型為主，以滿足中低收入家庭住房實際需求為目標。b.引導市民樹立住房梯度消費觀念，提倡租賃住房方式，分散住房緊張壓力。c.完善房地產財稅、信貸政策。對惡意炒房者征收高額營業稅;改革住房交易契稅，按面積大小分級確定契稅稅率;對購買中小套型住房者給予稅收和信貸優惠。

4)加強政府對房地產市場的宏觀調控。

a.中央政府采取行政手段完善與房地產開發相關的系統性法律法規，地方政府以此為據制定地方調控政策，建立合理的房價形成機制，規范市場秩序，依法公開公平交易，嚴查嚴懲惡意炒作、腐敗行為等。b.政府、媒體應大力普及房地產相關知識及“炒房”投資行為的風險性，及時調整居民對住房價格的預期態度，使其住房消費觀念回歸正途。c.制定法律法規的相關政府部門應時刻采集房地產相關信息，進行科學分析，以此為據制定調整切實可行的法規政策等，達到有效調控房價的目的。

5 結語

高房價是當前我國城市面臨的一大難題，與之相關的因素是綜合多樣的。結合實際情況不難發現，只有由政府牽頭，將房地產市場經濟動力與社會主義原則相結合，兼顧各方利益，各個擊破，環環相扣，建立法制化的房地產規劃實施體系，才能使房地產產業真正成為推動我國經濟可持續發展的重要力量。

［1］ 楊 飛.中國高房價成因的供求分析與對策［J］.經濟與管理，2009(1):74-76.

［2］ 安體富.論土地財政與房地產市場調控［J］.地方財政研究，2001(2):8-12.

［3］ 施繼元.房奴、房價及其治理［M］.上海:上海財經大學出版社，2011.