城市中心區土地集約利用的評價模型:基于50個樣本的定量分析

楊俊宴 史北祥 楊 揚

(1東南大學建筑學院，南京 210096)

(2蘇州規劃設計研究院有限責任公司，蘇州 215006)

土地集約利用問題一直是城市規劃的核心議題之一，在勒柯布西耶“集中城市”的影響下，城市一度采用高層建筑形式構筑中心區，極大程度上提高了中心區集約程度.20世紀50年代 Nairn［1］反對城市擴張現象，呼吁城市應采取集中發展措施.20世紀60年代Jacobs［2］主張提高城市密度，并且認為高密度造就了城市的多樣性，也正是這種多樣性創造了像紐約多姿多彩的城市生活.

我國國土資源部于1999年開展了新一輪國土資源大調查中“土地資源監測調查工程”的項目“城市土地價格調查與集約利用潛力評價”，這標志著我國對城鎮土地集約利用評價研究的開始.近年來，我國的城市土地集約利用研究已成為當前城市研究的熱點，主要集中在以下幾點:①對城市土地集約利用的概念、意義、問題、實現途徑等方面展開的研究;②對城市土地集約利用相關原理、規律的研究;③對城市土地集約利用評價體系的研究;④以土地集約利用潛力作為對象的研究;⑤對土地集約利用的新技術路線和新方法的探索;⑥ 對城市土地利用模式的研究;⑦ 對城市土地集約利用驅動機制的研究;⑧ 對土地集約利用對策的探討;⑨多學科、多視角的滲透研究.

無論國內還是國外，對城市土地集約利用的研究還多處于整體層面，包括土地集約利用措施、模式、潛力評價等方面［3-8］，缺乏對城市具體范圍如城市中心區的獨立研究和剖析，缺乏城市規劃學、城市經濟學等多學科的交叉研究.尤其在當今，城市中心區土地的發展已經突破土地資源管理和城市規劃的學科范疇，涉及到城市、社會、經濟、政策、產業、交通等多種學科［9］，對城市中心區土地集約利用的研究不能僅停留在單一城市的封閉框架內，而應從更寬廣的視野入手進行綜合系統的理論思考.

本文針對城市土地集約利用矛盾最突出的功能區——城市中心區展開研究，從土地利用集約度影響因子入手建構評價模型，在中微觀的層面剖析土地集約利用的深層次原因，對研究土地集約發展戰略核心功能區作出嘗試性探索.

1 中心區土地集約利用評價模型

城市中心區作為城市發展的核心地區，其緊湊的空間形態成為整個地區土地集約利用的標志.空間形態在很大程度上反映了土地集約利用的狀態，因此從空間入手對中心區土地集約利用的評價指標體系展開研究，歸納與中心區土地建設相關的影響因素，同時從影響因素的相互關系出發，建構城市中心區土地集約利用的評價指標體系.

1.1 中心區土地集約利用的影響因子

城市中心區土地集約利用以空間為研究對象，將空間緊湊的評價指標分解為以下3個部分.

1)中心區建筑規模集約.公共職能建筑空間是居于城市中心區內部的各項承接城市產業功能的空間，它承擔了城市公共空間形態的發展需要，同時也是服務產業發展的物質載體.城市中心區的集約發展在一定程度上依賴于公共職能建筑空間的高度聚集.與此同時，在城市土地利用模式的選擇上，職能空間本身也因其不同的內在屬性而表現出不同的發展趨向，具體表現為城市中心區內各類不同形態的建筑實體空間.

2)中心區用地建設集約.城市用地是中心區土地集約利用的基礎，是各種物質空間形態集聚的本源.而進一步又可以將其劃分為建設用地和非建設用地，兩者都對土地節約利用產生影響.非建設用地分布反映了綠地、水面等非開發用地與中心區整體空間形態的關系，建設用地則對公共職能空間的形態和利用效率產生了根本影響.

3)中心區交通支撐集約.中心區的空間集約運行離不開高效率的道路交通結構，道路交通作為空間支撐骨架，對中心區土地拓展具有引導意義［10］，良好的通達性使得中心區產業集聚發展更為順利，并能夠促進空間形態的集約;同時作為中心區的非建設空間，道路交通又是土地集約利用的消極因素.

1.2 中心區土地集約利用的指標體系構建

將中心區土地集約利用的建筑、用地和交通3個要素進一步展開，同時考慮具體的建筑職能空間、經營類用地劃分和中心區硬核聚集等相關影響因素，可以得到9項相互關系的指標［11］，以共同構建城市中心區土地集約利用指標體系(見圖1).

1)建筑空間形體集約-建筑平均層數

圖1 城市中心區土地集約利用指標體系構

建筑平均層數是在評價范圍內所有建筑的建筑面積與建筑基地面積的比值，它反映了評價范圍內的整體建筑高度情況.用統一的建筑層數來比較不同中心區的建筑空間形態首先能從整體上把握城市中心區的高度形態，改變中心區范圍內的局部建筑高層對評價者的影響;其次能修正視覺誤差，避免一些形態特殊的建筑在評價上的模糊性;最后以量化數據形成建筑層面的評價共識，評價可以脫離公共外部空間而全面地對建筑本身評價.

2)建筑結構要素集約-硬核規模比重

城市中心區硬核是中心區內公共職能設施的高度聚集區，同時也是中心區內商業和商務等活動的最高頻率發生點，集中反映了中心區功能、景觀等方面的特征，也是中心區發展的獨有結構要素特征(即劃定范圍內中心區服務功能空間建筑面積與范圍內建筑總面積之比大于90%).硬核規模比重蘊含2方面含義:①硬核區占地規模比重，反映了硬核在中心區土地利用模式下的聚集程度;②硬核區建筑面積占中心區建筑面積的比重，這反映了硬核在建筑上聚集規模的總體特征，同時也是城市中心區核心地區比較的準繩.因此本研究統一采用硬核區建筑面積與中心區建筑面積之比來進行分析計算.

3)建筑服務功能集約-建筑占地比重

建筑服務功能集約是指在對外服務中的建筑基底空間利用效率，它對中心區土地集約利用包含兩層面含義:①從用地來看，建筑占地是中心區用地中支撐建筑實體空間的主要用地，基底用地更是產生對外服務的主要用地，因此建筑占地需要其他類型的用地如道路用地、綠化用地和配套設施用地等對其形成支撐.②從中心區來看，高密度和高強度的建筑聚集是城市中心區的主要特征之一，只有建筑占地比重達到一定的程度才能達到中心區的聚集規模效應.所以建筑占地比重是反映中心區用地形態的重要指標.

4)用地空間形態集約-建設容積率

這里的建設容積率是指整個中心區的總容積率，是中心區建設用地作用于空間形態的衡量要素，反映了可用于街區建設的用地空間利用形態.建設用地容積率體現了對建設用地的空間集約利用的狀況.由于存在中心區景觀用地模式和建筑利用模式的差異，同一容積率往往可以形成2個迥異城市中心區面貌的反映，因而建設用地容積率僅反映了城市中心區的用地開發強度.

5)用地結構要素集約-高效街區比重

用地結構要素集約是指在中心區用地結構中具有代表意義和空間優勢的街區所占比重，在空間上主要體現在小街區的比重.在集約度高的地區如北美紐約曼哈頓中心區、歐洲倫敦的道克蘭中心區和亞洲的東京都心等中心區，此類方格形路網結構的小型面積街區成為典型用地尺度劃分模式，具有極強的現實意義.在用地環節上，此類小型街區也具有用地結構要素中的代表性，因此可作為用地結構要素集約的評價指標.小型街區多指面積在1.5 hm2以下、比例適宜的小型街區，與其余街區相比，其在建筑密度、臨街面比重和通達度等方面的優勢較為明顯，能使中心區更加高效地運作，可稱其為高效街區.因此，可將高效街區占總街區的面積比重作為用地結構要素集約的衡量指標.

6)用地服務功能集約-經營類用地率

用地服務功能集約是地塊在服務功能上的利用效率.城市中心區用地多種多樣，但在城市中心區發揮中心服務職能并產生主體經濟效益的主要為經營類土地.因此將零售商業、金融保險、貿易咨詢、旅館酒店、文化娛樂等土地利用經營類用地面積合計測算，占城市中心區總建設用地面積的比重作為經營類用地率.由此可知，經營類用地率反映土地服務功能的集約程度.

7)交通空間形態集約-道路網密度

交通空間形態集約反映在整個中心區范圍內的道路網空間形態及長度.道路網密度指標是中心區內道路網的空間長度與中心區面積的比值.體現了道路的整體空間形態，即道路網的分布密度.較高的道路網密度高意味著在兩點之間能夠有更多的出行選擇和節約時間成本［12］，但是單純地提高道路網密度將增加較多的道路交叉口;在交叉口管制的條件下必將影響兩點間的時間成本.因而在許多城市中心區內實施了單向交通無管制的交通模式，該模式實施的優勢是高密度的道路網和較長的直行路段.由此可知，高密度路網結構體現交通空間形態集約，道路網密度可作為交通空間形態集約的評價指標.

8)交通結構要素-道路通達度

道路通達度是中心區道路交通可達性程度的具體反映，包含了道路面積和直行路段數量兩方面含義.直行路段數量具體反映了交通流在平面運行上的通暢效率，相同面積的用地范圍下，直行路段數量越多則機動車交通的順暢程度越高［13］，體現了道路交通中的結構要素關系.道路面積則體現了整體路網運營在中心區范圍內所需的面積，相同情況下道路面積越大則整個中心區土地利用倚重的道路面積越大，道路運載能力也越低.兩者比值反映在高效率的路網面積比重上，更多的直行路段數量體現了整體路網結構的高效性.

9)交通服務功能節約-臨街面比重

臨街面比重是體現城市中心區經濟效益的重要指標.在城市中心區內，越多沿路網展開街區界面意味著越多的服務經營機會.因此在一些傳統商業中心內沿道路兩側產生公共商業服務空間而街區內部則為私密居住空間.在城市中心區內部，更多的臨街面不僅滿足了機動車對出入功能服務空間，的要求，更代表了對中心區的直接經濟效益.

值得說明的是，建筑平均層數及建筑占地率屬于建筑層面的集約利用指標，重點考慮的是建筑的高度形態及密度形態，而建設容積率屬于用地層面的集約利用指標，重點考察的是街區內對用地的開發強度，三者雖然有一定的相關性，但計算的方法及考察的方面均不相同，綜合評價時將會根據其影響因素賦予不同的權重值.

1.3 中心區土地集約利用的評價模型建構

在上述基礎上構建城市中心區土地集約利用評價指標總體框架，由建筑集約度、用地集約度、交通集約度3項狀態層組成，進一步分解為要素層，并賦予權重.這樣將整個土地集約利用指標體系細分為9項具體指標(見圖2).具體指標的量化可采用熵技術支持下的AHP評價模型和專家群民主評價支持下的定性指標定量化2種方法，指標的“分級區間”量化可以采用模糊隸屬度函數法求取(鑒于相關研究方法已較為成熟，模型與方法的具體表述與運算在此省略.該指標體系評價目標較多，可以根據評價目標對指標權重體系進行調整，通過對指標重要性的調整，滿足其他評價目的的需要).

圖2 城市中心區土地集約利用評價指標總體框架

通過建筑集約度、用地集約度和交通集約度3個基礎環節進行計算和分析，逐步完善城市中心區土地集約利用指標體系的評價過程，并具體以9項指標的數據計算綜合得出城市中心區土地集約利用的評價結果.

2 中心區土地集約利用的總體評價

中心區土地集約利用量化研究選取國內外22個典型城市(見圖3)，涵蓋了我國東部地區和亞洲地區的典型高密度特大城市.樣本中心區共計50個，其中29個為城市主中心，其余為城市副中心，它們共同形成量化分析的研究基礎.經過中心區范圍定量界定、土地集約利用評價指標體系分項計算和數據標注化并賦予權重計算后，最終得出城市中心區土地集約利用評價結果如表1所示.由表可以看出，香港尖沙咀中心區和港島中心區在土地集約利用中評價較高，與大阪御堂筋中心區共同處于土地集約利用評價的頂端，與其他城市中心區梯度差異明顯，呈現高度土地集約利用;而香港觀塘中心區雖與評價前3位中心區差距較大，但其集約評價卻明顯高于其余中心區，土地集約利用程度較高;大連西安路、廣州上下九等中心區集約評價差異較小，與南京湖南路、福州五一路、廈門中山路等21個中心區呈現土地適度集約利用;而合肥長江中路、上海徐家匯、吉隆坡莫瑞那、曼谷暹羅等14個中心區在各項集約利用評價中較低，呈現土地低度集約利用;武漢建設大道、北京朝陽、南京河西等11個城市中心區處于土地集約利用評價尾端，呈現非集約利用.國外中心區中，除大阪御堂筋中心區外，東南亞的新加坡海灣、泰國的曼谷仕龍、曼谷暹羅、吉隆坡莫瑞納中心區與國內城市中心區土地集約利用差異較小.而比較國內城市中心區，南方沿海城市中心區土地利用普遍更為集約，中心區土地集約化出現由南向北，由沿海向內陸區域遞進現象.從中心區等級來看，同一城市的次中心土地集約利用評價往往優于主中心，如大連西安路次中心與大連中山路主中心，廣州上下九次中心與廣州珠江新城主中心等，與中心區規模等級相反，城市次中心在土地集約利用上更具優勢.一些傳統商業次中心如大連西安路、廣州上下九、無錫崇安寺、南京夫子廟等低層中心區在土地集約利用中綜合評價較高.

圖3 案例城市的區位分布

3 城市中心區土地集約利用的評價

進一步分析可以發現，各個城市中心區土地利用都具有一定的開發特點，通過數據分析大致可以分為以下幾個土地集約類型.

3.1 中心區的全面多項集約利用方式(梯形)

全面多項集約利用方式是指在土地集約利用評價中多層面集約.該方式由全面集約和多項集約2類方式組成，在集約分項圖中大體呈現飽滿的梯形(見圖4).①全面集約利用模式，典型代表是香港港島中心區和香港油尖旺中心區.全面集約利用方式的特征是在建筑集約、用地集約、交通集約3項構成土地集約利用基礎環節中的某2項表現出集約利用，另一項處于適度的集約利用.如香港港島中心區在建筑集約和用地集約上評價較好，而在交通集約度上居中.香港油尖旺中心區在交通集約度和用地集約度上評價較好，而在建筑集約度上居中.由于這些中心區特色鮮明，全面集約，因而此類利用方式在具體中心區土地集約利用中評價極高，顯著優于其他城市中心區土地集約利用評價.②多項集約利用方式，是指在建筑集約、用地集約、交通集約3項存在少量的適度集約評價單項，但是在評價中存在突出的集約指標.如大阪御堂筋中心區，雖有較高的交通集約評價，但在建筑和用地層面存在節約利用指標短板，在集約分項圖中呈現凹陷的梯形狀.由于低評價的集約單項指標不多，此類中心區土地集約利用方式評價較高.

3.2 中心區的單項集約利用方式(梭形)

單項集約利用方式是指城市中心區的某項具體指標十分優秀，而除此之外其余指標在土地集約利用評價中均低度集約.典型代表是上海陸家嘴中心區和南京河西中心區(見圖5)，評價指標呈現梭形.相比于其他城市中心區整體發展模式，此類城市中心區以突出某一專項發展，土地集約利用中短板過多，不利于其整體集約的發展.中心區雖以金融辦公類高層建筑為主，在硬核規模比重上評價較高，而其余集約利用指標卻多處于尾端，建筑、用地和交通的集約度較低.這些問題折射出我國目前大量新城中心區土地利用中的集約短板.

表1 中心區土地集約利用評價結果

圖4 梯形土地集約利用模式

圖5 梭形土地集約利用模式

3.3 中心區的均衡集約利用方式(多邊形)

均衡集約利用方式是指土地利用方式呈現均衡性的集約發展，同時又各有側重.此類方式既沒有突出的單項指標，亦沒有過多的短板指標，典型中心區如深圳福田中心區、上海人民廣場中心區等(見圖6).均衡集約利用方式中各個指標項相對平均，指標圖呈現出多邊形結構，如上海人民廣場，集約指標最高在60左右，最低不低于30，呈現多邊形形態.

圖6 多邊形土地集約利用模式

3.4 中心區的局部集約利用方式(折線形)

局部土地集約利用方式是指城市中心區在土地集約利用指標評價大多處于低度集約，少數項指標評價為適度集約，因此評價指標結構圖形成折線形(見圖7).典型中心區有武漢洪山廣場中心區、廣州三元里中心區等.局部集約利用方式特征為“強項不強，弱項極弱”.如廣州三元里中心區，最高指標項接近40，而評價指標低于10的有6項，在實際中三元里中心區以批發貿易和會展為主要特征，在尺度規模和商業業態中更趨近于生活型服務中心.局部土地集約利用模式多為城市次中心，并存在交通、環境和景觀等一系列問題.因此，折線形土地集約利用方式屬于低度集約利用方式.

圖7 折線形土地集約利用模式

4 結語

土地集約利用是我國城市發展的重大戰略，而對城市中心區的獨立研究和剖析，能夠將土地集約戰略在城市具體建設層面得以貫徹，從中微觀的層面剖析土地集約利用的具體模式，為新城中心區建設和舊城中心區更新的規劃決策提供依據，進而也為城市集約發展戰略提供具體支點.從評價模型中也可以看出，國內大多數城市中心區或多或少存在著土地利用不集約的問題，如何從建筑、用地和交通等不同層面，加強我國城市中心區土地集約利用的調控，是事關城市科學發展的關鍵問題.

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