金成集團：專注養生休閑的地產實驗

文│萬巾

作為第一批投身房地產開發的杭州老牌房企，金成集團成立于1996年。董事長吳王樓給金成集團定位是，做復合型地產，主打養生度假地產和教育地產，力爭五年內以此概念上市。在吳王樓看來：純住宅在未來市場上不會再有出路，中國老齡化現狀決定了養老房地產巨大的商機和市場活力，一整套養老配套設施建設的服務體系是養老地產開發商必須具備的素質。

健康生活目的地

2013年8月23日，由金成集團精心打造的海南·金灣全新品牌啟動儀式在北京舉行，該項目地處海南博鰲最美海岸核心位置。博鰲當前養生地產項目扎堆，海南·金灣提出了全球華人健康管理的全新概念，已形成差異化。

吳王樓表示：金成集團希望憑借高品質的養生硬件、一站式的養生服務和先天優勢締造2600畝熱帶濱海國度，致力于將海南·金灣打造成前所未有的集養、護、享于一體的全球華人健康特區。

近3年來，滿足避寒、療養、養老等需求的度假旅居型房產成為市場新寵。海口的養生小區南國威尼斯城、瓊海天來泉、萬寧的石梅山莊、三亞的卓達東方巴哈馬、三亞灣紅樹林酒店式公寓項目等，都分別打出各自特色的養老、養生型地產項目。業內人士指出，成熟的養老地產需要有大量的軟硬件配套，包括醫院等后續持續投入，回款周期較長，開發商要完成地產運營、管理及服務商的轉變，切忌一哄而上。

而早在2010年，海南省人大即建議發展共享式度假房產以及休閑養生社區等經營性房地產。此后的海南國際旅游島建設發展規劃綱要明確了優先發展常住居民需求的房地產，加快保障房建設，積極發展酒店、度假村等經營性房產，適度發展滿足避寒、療養、養老等不同需求的度假旅居型房產。

“因為海南得天獨厚的資源環境，幾乎所有地產項目都在說養生，但大部分還停留在說和依賴自然條件的階段。國際旅游島建設已經進入一個深度發展的階段，作為支柱產業的旅游地產也應該與時俱進。”吳王樓說，應該在短期度假之外，深入挖掘旅游地產健康保養、心態調整的真正價值。將海南·金灣打造成“全球華人健康特區”，就是希望占據了這么好資源的項目，可以被更充分地開發利用：不只過冬、過節等短期居住，而是成為一種長期的、擁有更多附加值的生活方式，成為現代健康生活的首選目的地。

服務商實驗

據了解，海南·金灣已經先行啟動了2萬平方米的配套和10萬平方米的酒店，已經投入了10億。今年旅游地產部分交付，未來也將迎來養生度假社區的強推期，計劃是三年完成100億元銷售。

“單純的住宅在未來市場上沒有出路。之前一直做純住宅項目的房企，紛紛受到國家調控的影響，撐不過去的可能就在這波調控中倒下了。因此，海南·金灣也應該是一種以服務模式見長的、和國際接軌的旅游模式。”吳王樓說。

在他看來，養老產品不一定是老年公寓、老年醫院，養生度假的產品思路是：重點是做好中小戶型，總價在五六十萬左右，加上國際化的標準服務：比如國際標準是五分鐘服務，海南·金灣是三分鐘服務，三分鐘內有事情肯定能找到服務人員。

最大的特色還在于，當你入住后，我們會幫你定制適合你這個年齡段的服務，55歲、65歲、75歲各年齡段的，都可以有一張健康卡。

這張卡可以讓你在全球度假，像美國佛羅里達、夏威夷，歐洲的城市等，同時預約享受服務，包括餐飲、健康醫療保障等。我們的酒店式公寓有相當一部分是自持的，就是為置換居住準備的。

長投資、長回報特點決定了服務才是養老產業最終的盈利來源，但國內的養老產業都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養老產業的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。有業內人士指出，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養老產業開發初期必備的要素。

眾多企業進軍養老地產，盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。中國養老地產市場的“巨大蛋糕”在吸引眾多資本加入的同時，也對房企的運營開發能力提出了種種考驗。面對這一新生事物，選擇何種盈利模式是擺在開發商面前的首要問題。

吳王樓早已考慮到了這一點：金成將由“地產融資”向“融資地產”轉變，地產融資是通過房地產本身去融資，去爭取貸款。而融資地產，則是有一個大平臺去融資。

在這個平臺上，可以引進合作伙伴戰略機構，并提供相應產品匹配。今后金成要走資本市場融資的道路。其根源還在于服務標準和產品模式的建立以及與國際接軌。前期啟動后，不一定要自己投資，可以找合作對象，像保險機構、醫療機構，減少金成的投資壓力。

吳王樓說，他心中始終有一個夢想：這三年正是打基礎的時候，將海南·金灣做試點，建立起具有吸引力的鄰里關系服務標準和社區服務標準，成為可在全國復制的模式。三年后在全國快速開發，擴大布點。五年后，養生度假模塊爭取上市。十年以后，養生度假社區能居住百萬人，同時有20萬名服務人員。“就算未來每個業主消費十萬，這也是一個非常驚人的數字了。”