“以人為本”的城市土地經(jīng)營(yíng)策略研究

（山東省濟(jì)寧市國(guó)土資源局市中區(qū)分局，山東 濟(jì)寧 272000）

1 運(yùn)作土地需要遵守的原則

第一，政府調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合的原則。“以人為本”的內(nèi)涵特征決定了城市土地經(jīng)營(yíng)只有以市場(chǎng)為依托，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行，在集聚經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)的作用下，才能使土地實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的最佳配置和最有效利用。

不過(guò)因?yàn)槲覀儑?guó)家并沒(méi)有形成健全的市場(chǎng)體系，在運(yùn)行時(shí)常常會(huì)遇到一些阻礙因素，因此政府應(yīng)該通過(guò)合理的方式來(lái)控制土地行情。國(guó)家的這項(xiàng)制約活動(dòng)應(yīng)該按照經(jīng)營(yíng)的思想來(lái)開(kāi)展，將國(guó)家的調(diào)節(jié)力和市場(chǎng)本身的發(fā)展放到一起，目的是為了實(shí)現(xiàn)更好的效率。

第二，互相協(xié)調(diào)。要想真正的實(shí)現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)社會(huì)的可持續(xù)的發(fā)展模式，僅僅的依靠國(guó)家或者是群眾的工作是做不好的。土地運(yùn)作關(guān)系到很多歌機(jī)構(gòu)，比如市政以及園林等等，因此在這個(gè)過(guò)程中就需要這些相關(guān)的單位認(rèn)真地配合，而且要發(fā)揮人民的作用。

第三，確保總體利潤(rùn)最優(yōu)。總體利潤(rùn)最優(yōu)具體的講就是通過(guò)利用較少量的資源盡量的獲取數(shù)量最多的服務(wù)或者是物品等。它是城市前進(jìn)的必然規(guī)定。不管是將土地用作何處，都應(yīng)該將其和生態(tài)連接到一起。目前的和諧思想就是規(guī)定要協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)等等之間的關(guān)系。所以，要想確保綜合利潤(rùn)最優(yōu)的話，首先就需要做好經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)以及環(huán)境和社會(huì)等等的。

2 “以人為本”的城市土地經(jīng)營(yíng)策略研究

城市土地經(jīng)營(yíng)——經(jīng)營(yíng)城市的核心政府運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營(yíng)城市是城市化發(fā)展研究的新思路。政府運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地)、人力作用資本(如路、橋)及其相關(guān)的延伸資本(如路、橋冠名權(quán))和其他經(jīng)濟(jì)資源要素等進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)政府宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn)城市資源的優(yōu)化配置，可以使城市快速健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)最大程度的保值、增值和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

任何一個(gè)城市獲取的任何發(fā)展都少不了一項(xiàng)關(guān)鍵的依托條件，土地。它是城市意義最為關(guān)鍵的一項(xiàng)資產(chǎn)，土地運(yùn)作的品質(zhì)和城市的運(yùn)作是否優(yōu)秀有非常大的關(guān)聯(lián)。所以，要想做好城市的運(yùn)作好動(dòng)，首先就要做好土地相關(guān)的工作。通過(guò)合理的運(yùn)作土地，確保其具有一定的效益。不過(guò)土地運(yùn)作和通常意義上講的土地開(kāi)發(fā)兩者之間是有非常顯著地差異的。土地運(yùn)作應(yīng)該在確保其經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及生態(tài)和社會(huì)價(jià)值有機(jī)協(xié)調(diào)。所以，這項(xiàng)運(yùn)作活動(dòng)并非人們思想上人為地通過(guò)土地來(lái)獲取財(cái)富，而是確保騎在市場(chǎng)以及政府的指引下獲取最合理的資源處理。根據(jù)“以人為本”的內(nèi)涵，發(fā)展是以廣大人民為本。站在地域的區(qū)分點(diǎn)上來(lái)看，需要協(xié)調(diào)不同地區(qū)的發(fā)展速度，盡力的降低彼此之間的差異，確保國(guó)家上下不同地區(qū)都可以獲取有效地前進(jìn)。所以，土地運(yùn)作，并非單純是為了城市的前進(jìn)來(lái)開(kāi)展的，需要確保城鄉(xiāng)間的有機(jī)協(xié)調(diào)。

3 完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備結(jié)合上述原則及對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)的多年研究。專家認(rèn)為，土地收購(gòu)儲(chǔ)備是最有效的土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作機(jī)制。做好這項(xiàng)工作具有非常顯著地意義，不僅可以提升城市土地的使用比例，合理的配置資源，同時(shí)還可以合理的保護(hù)土地，在做好效益的時(shí)候合理的增加國(guó)家的整體調(diào)控水平，確保土地可以為廣大群眾帶來(lái)顯著的福利。

土地收購(gòu)儲(chǔ)備的運(yùn)作程序可以簡(jiǎn)單化為“土地收購(gòu)——土地儲(chǔ)備——土地供應(yīng)”3個(gè)環(huán)節(jié)。要使其達(dá)到“以人為本”的目的，需要在所有的步驟中認(rèn)真地分析人民的切身利益問(wèn)題。

首先，收購(gòu)。最常見(jiàn)的收購(gòu)措施有兩類。第一類是對(duì)國(guó)家的沒(méi)有利用的，出讓或者是到期等的一些土地開(kāi)焊收回工作。第二是國(guó)家征收集體土地，形成頹增城市用地。通過(guò)這些環(huán)節(jié)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)活動(dòng)涉及到很多方面，不單純有城市的，還有農(nóng)村的。人本思想規(guī)定該項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)該將城市土地以及農(nóng)村土地有效地綜合到一起去分析考慮。

城市擴(kuò)張征收集體土地，且征收土地的范圍必須嚴(yán)格控制在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的范圍內(nèi)。為保證農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和土地的可持續(xù)利用，土地利用總體規(guī)劃的制定必須體現(xiàn)嚴(yán)格保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想。通常為了確保被占地的農(nóng)戶的權(quán)益不受損失，必須依據(jù)確認(rèn)農(nóng)民集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律制定征地補(bǔ)償辦法，落實(shí)安置責(zé)任，為失地農(nóng)民提供長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)保障，賦予農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、申訴權(quán)等原則制定征地制度，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

結(jié)合當(dāng)前的糧食問(wèn)題和土地保護(hù)的綜合原則來(lái)看，收購(gòu)活動(dòng)的主體方式城市，也就是說(shuō)，為了確保社會(huì)能夠合理前行，土地運(yùn)作需要做好自身的挖潛工作。不過(guò)，因?yàn)樵S多久遠(yuǎn)的問(wèn)題存在，在收購(gòu)目前的土地的時(shí)候，容易出現(xiàn)權(quán)益矛盾現(xiàn)象，而且在后續(xù)的開(kāi)發(fā)以及整理的時(shí)候會(huì)耗費(fèi)大量的出清資金。所以，要想合理的開(kāi)展好此項(xiàng)活動(dòng)，必須要結(jié)合國(guó)家的監(jiān)督才可以實(shí)現(xiàn)其效果。

其次，開(kāi)發(fā)以及后續(xù)的工作。當(dāng)做好儲(chǔ)備工作以后，相關(guān)部門就應(yīng)該積極地對(duì)上述的土地開(kāi)焊合理的利用。而且還應(yīng)該適時(shí)地對(duì)社會(huì)頒布信息，做好市場(chǎng)運(yùn)行工作，避免出現(xiàn)資源不合理利用的狀況。做好市政規(guī)劃工作是土地合理的使用所必須的條件。結(jié)合人本思想的規(guī)劃活動(dòng)，主要是為了切實(shí)的將群眾的活動(dòng)環(huán)境更加優(yōu)異，確保城市可以合理的顯現(xiàn)出人性。我國(guó)目前參與城市土地整理的主體大多是政府或政府委托的有關(guān)機(jī)構(gòu)，造成城市土地整理過(guò)程中的專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化程度很低，嚴(yán)重的影響了土地開(kāi)發(fā)。因此可以通過(guò)結(jié)合市場(chǎng)來(lái)開(kāi)展活動(dòng)，這樣既能夠有效地解決上述的問(wèn)題。

在政府壟斷了城市土地供應(yīng)的同時(shí)，還要求其控制土地供應(yīng)總量，并運(yùn)用土地供求和價(jià)值規(guī)律，適時(shí)適地地供應(yīng)土地，使城市土地經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)低成本高效率。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地的出讓盡量采用市場(chǎng)化程度較高的招標(biāo)、拍賣方式，防止土地資產(chǎn)的流失。

結(jié)語(yǔ)

“以人為本”揭示了發(fā)展的終極目標(biāo)是人的全面發(fā)展。堅(jiān)持“以人為本”地經(jīng)營(yíng)城市土地既是協(xié)調(diào)社會(huì)全面發(fā)展的需要，也是順應(yīng)歷史發(fā)展趨勢(shì)的必然選擇。作為城市最重要資產(chǎn)的城市土地的經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)了存量土地的盤活和土地的節(jié)約、集約利用，有效地保護(hù)了耕地和農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，推動(dòng)了土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為城市建設(shè)提供了強(qiáng)大的資金保障，也為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供了保障。

[1]負(fù)小蘇.建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度積極研究建設(shè)有中國(guó)特色的土地市場(chǎng)體系[J].國(guó)土資源通訊，2006(21)：17-20.

[2]楊繼瑞.城市土地經(jīng)營(yíng)的新思考[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2004(6)：2-28.