城鎮土地集約利用研究

孫冬梅

(北安市國土資源局，黑龍江 北安 164000)

0 引言

城市土地集約利用研究,是指在合理的城市布局和用地結構前提下,通過對城市土地的資本、技術和勞動力投入,提高城市土地使用效率和利用效益,使城市土地的經濟、社會和環境效益協調統一。影響城市土地集約利用的因素包括自然地理與環境、城市區域空間發展、城市經濟模式、城市人口與規模、土地使用制度與市場等,它們對城市用地模式會產生很大的影響。城市用地模式的合理與否是城市土地集約利用的前提,城市布局與用地結構的不同,會形成不同的城市用地模式,也會有不同的土地集約利用的方法和關注的重點。

1 內涵的界定

城鎮土地集約利用是指在我國這種特定的人多地少國家里,通過不斷增加單位城鎮土地資金、技術和勞動力等的投入,從而達到既促使城鎮土地利用結構合理化、最優化,又能最大程度地提高城鎮土地的使用效率、經濟效益和土地的可持續發展。

2 必要性

2.1 是解決人地矛盾的理性選擇

我國是一個人多地少的國家,土地資源人均占有量為0.79hm2,僅為世界平均人均占有量的33.9%,人均耕地面積更少,僅為0.1hm2,為世界平均水平的27%。隨著我國經濟的發展和城市化水平的提高,各項建設占用耕地數量日益增多,城市建成區面積日益擴大。因此,就城鎮發展本身而言,只有走集約發展的道路,盡量少占耕地,減緩城鎮建成區向外擴展蔓延速度,緩和城鎮邊緣區耕地的巨大壓力,才能解決好“吃飯”與“建設”問題。

2.2 是推動城鎮化快速發展和城鎮質量全面提高的重要途徑

我國進入城市化加速發展時期,政府和學術界都認識到積極發展小城鎮在我國城市化發展中有重大意義,城鎮土地集約利用能夠促使資金、技術、勞動力的相對集中,發揮資金、技術、勞動力的集聚優勢進行城鎮重點經濟建設和經濟結構的重大調整,優化產業結構,逐步發展壯大城鎮經濟實力。

2.3 有利于加強城鎮土地管理

城鎮土地管理的主要內容就是在堅持國家土地管理方針、政策的基礎上,結合城鎮實際制定可行的土地管理措施,正確引導城鎮土地的使用,提高土地開發利用的經濟效益;加強低度利用土地的管理和規劃,合理布局城鎮用地,發揮城鎮土地利用的最大效益。城鎮土地集約利用適應了城鎮土地管理的要求,促使城鎮土地管理的簡化和規范化,提高了城鎮土地管理的質量和水平。

3 城市土地集約利用的影響因素分析

3.1 區域平衡發展是城市土地集約利用的基礎

城市的一個非常顯著的特征就是它的區域整體性。城市是以區域資源為基礎而發展起來的區域發展中心,城市土地的集約利用促進城市經濟的高效運行,在促進城市發展的同時,又促進整個區域的發展,城市土地集約利用格局就是這種發展的綜合結果。通過對城市區域內部土地利用率、土地利用強度和緊張度分析,對城市發展的潛力進行評價,為城市的產業結構、空間結構的發展提供科學的依據,合理制定區域城市的發展戰略和土地利用計劃。

3.2 城市經濟模式對城市土地集約利用的影響

對于城市的經濟模式,存在著不同的分類。一般意義上,從經濟集聚的形態和程度來講,分為集聚經濟模式和分散化經濟模式兩大類,因此也就形成了不同的城市土地利用方式。在集聚經濟條件下,城市向心集聚,可以大大降低貨物的運輸成本,城市商務中心區的區位使得人們可以更好地接受各種基礎設施的服務,但同時也提高了一些方面的成本。城市發展的不同階段也會形成不同的城市經濟模式和城市用地模式。

3.3 城市集聚規模與城市土地集約利用的關系

在一定的城市規模下,城市規模越大,城市規模經濟越顯現,城市土地集約度越高,經濟效益越高。超過一定規模,聚集經濟是報酬遞減的,這限制了在出口生產和人口增加的情況下的工資水平提高。城市規模和土地利用集約化之間的關系可以用倒U型曲線表示。當城市土地沒有得到充分利用時,呈現粗放經營狀態;當城市發展到一定階段,規模達到一定標準時,城市土地得到最佳利用狀態,這時的城市規模為最佳規模;當城市規模超出了限制,就會產生一系列負面效應,最基本的問題是導致城市土地利用成本提高、外部成本提高、管理成本提高、生態環境惡化等等一系列“城市病”,這可以反映在“土地報酬遞減規律”上。

3.4 土地市場對城市土地集約利用的影響

由于“絕對地租”的存在,土地利用者盡可能提高土地利用效率;“相對地租”促使城市土地合理配置,使得城市土地利用結構優化;“級差地租”則促使城市區域內土地集約利用的水平總體提升。在嚴格的計劃經濟體制下,土地通常是通過非經濟手段進行分配的,土地沒有價格,資本沒有利潤的機會成本。這種體制下的國家土地使用模式明顯不同于市場經濟國家,例如在莫斯科,人口密度高的居住區集中在城市外圍,而人口集中度低的工業區占據了城市中心部位。眾多的研究表明,在市場經濟下,高土地價格保證了土地使用的集約化。

4 結語

4.1 科學規劃,合理管理

城鎮是區域的經濟聚集中心和經濟網絡的結點,規劃是城鎮建設的龍頭。一般而言,城鎮的規劃布局應該依據周圍區域經濟的發展狀況、人口規模、自然條件和交通情況而作出決策。因此,城鎮發展要想走集約化的道路,必須加強規劃,城鎮土地的規劃要體現出科學性和實用性,使之成為城鎮建設的約束和發展的方向。

4.2 加快產業用地的調整,提高土地利用效益

目前,我國城鎮土地利用方式仍處于農村粗放型向城市集約型過渡階段,城鎮土地利用結構不盡合理,一、二、三產業用地比例不協調。效率低下的工礦企業或行政機構占用土地附加值高的城鎮中心地段,而部分商業用地相對比重較小且區位優化度不高。因此,應充分利用規劃的指導和經濟杠桿的作用,加快城鎮舊城區產業用地結構的調整,將城鎮中心區部分工業,尤其是重污染型企業外遷,騰出用地,發展第三產業,或配備一定數量的公共設施、道路廣場、綠地等,提高土地利用的社會效益、經濟效益和生態效益。

4.3 加強舊城區挖潛改造,提高城鎮土地利用率

舊城改造是城市開發的一個重要內容。當前我國城鎮土地利用率普遍不高,城鎮土地利用存在著明顯的 “三大一低”(即平房占地面積大,舊城改造任務大,閑置土地面積較大,土地容積率和利用率低)問題。就城鎮開發的經濟學角度而言,舊城區的挖潛改造其成本投入遠大于新區開發。因而,在現行的政策、體制、管理措施和比較利益的驅動下,許多地區在城鎮發展道路選擇上,往往注重于新區的開發建設,忽視舊城區的改造。為此,在城鎮土地利用上,要實行必要的政策傾斜,積極鼓勵舊城區挖潛改造,提高舊城區土地容積率和土地利用率。要把舊城區挖潛改造放在城鎮土地開發利用的首位。在城鎮土地規模上要改變過去那種重數量輕質量的粗放型發展。

4.4 合理利用城鎮土地,實現土地可持續發展

我國人多地少的國情和城市化步入快速發展階段的現實,均要求城鎮土地利用必須走節約、適度發展的道路,必須充分認識到我國城鎮發展規模上普遍偏大的問題,不宜過早追求別墅、花園式住宅。目前應當從我國實情出發,本著節約利用土地資源的原則,提倡適度消費,合理利用城鎮土地。同時,要加強城鎮環境治理,加大環境治理投入力度,確保城鎮土地質量的改善和提高,實現土地的可持續發展。