淺談房地產項目管理的核心環節

趙紅英

（寧波富邦房地產開發有限公司，浙江 寧波 315000）

1 概述

房地產開發商在對項目進行開發時，主要是圍繞著公司的愿景、使命以及戰略目標開展起來的。這是由于，房地產開發商制定的戰略規劃目標，其主要是靠一個一個的“項目”的實施來完成的，并且要在戰略的總體規劃的指導下進行的。如此我們知道，如何才能保證工程中的一系列施工項目高質量的完成，從而保證公司的愿景、使命及其戰略發展目標的順利實現？在現代化的項目管理過程中，所謂的現代化的項目管理，其主要核心思想就是實現目標。

2 房地產項目管理的含義

房地產項目管理，是在工程項目管理中主要的一項內容。房地產開發項目的管理者，通過對房地產項目在建設及使用過程中，進行全面的管理及對管理程序的實施，其核心的是通過房地產開發系統工程的理論和方法來實現的，這就要求，在房地產項目開發過程當中，對房地產生產要素進行最優配置。在房地產項目開發和管理體系中，成本相對于房地產項目管理來說是核心環節，圍繞著房地產項目的核心，是對整個房地產施工、組織管理的系統工程的進行貫穿。在這房地產施工管理系統工程中，對成本進行管理，包括很多內容，其中，成本的最優化配置和利潤的最大化，是房地產開發商所追求的終極目的，同時，成本的構成貫穿于整個房地產項目開發的過程當中。對于房地產開發項目的各個不同階段，其中所蘊含的項目管理內容，隨著階段的不同而相同。公司制定戰略規劃是項目最初概念階段的主要內容，在戰略規劃制定過程中，要結合公司的實際情況，并且在選定以后，還要及時的確定項目的可行性。在規劃階段當中，主要做好項目施工以前的一些人財物，以及一切軟硬件的準備工作；在項目的實施階段當中，主要是按項目審批以后的相關方案和圖紙，進行建設施工階段；最后的結束階段，是整體項目完工以后的收尾部分。

3 房地產項目管理過程中，對其成本控制現狀

3.1 在項目設計過程中，成本控制沒有引起足夠的重視。事實上，在房地產工程成本的控制階段，對成本進行管理控制是從房地產項目的設計階段開始的，在這一階段，是對成本控制的重要階段。投資的計劃一旦經過確定，就要對項目的設計展開了工作，在這一過程中，主要是確保房地開發技術和經濟合理結合，而進行的一項主要工作。然而在我國房地產經濟發展過程中，當前，很大部分的設計單位，并沒有對工程項目的技術以及經濟進行深入地分析，在工程項目的設計過程中，時常發生“重技術、輕經濟”的弊病，設計人員把整個工作重心都放在工程的質量問題上面，卻忽略了成本控制的問題，這就容易導致了高成本隱患的可能。

3.2 成本控制管理還沒有形成系統。目前，有很多的房地產開發商在項目管理中，通常采用對工程進行肢解，也就是分開承包，給多個承包單位或是個人，以便達到成本降低的目的。這樣，在項目的開發階段及施工的后期，由于對工程肢解分開承包，致使接受分開承包的單位以及工程總承包單位，之間沒有一個統一認識，出現較大的意見分歧，由于這方面的原因，在工程項目施工過程中，對相關的工作配合、工程質量及成品保護等方面，會出現一些問題，無法達成一致的意見，并且還會矛盾越演越深，由于這些矛盾的激化，就會給房地產項目的管理工作，帶來嚴重的障礙。

3.3 缺乏先進的成本控制管理手段。在我國房地產開發的現階段，在房地產項目管理中，成本預算工作相關的專業性還不是很強，還趕不上一些經濟發達的國家。這樣，在大多數的房地產企業中，通行的有關房地產項目的國際標準，不能得到有效的實施。在房地產工程項目管理過程中，房地產開發企業對項目的成本預算工作，做得不是很及時和充分，其工作沒在招投標階段實施之前完成，更尤甚者，有些房地產企業，對項目成本價格的預算工作在其投標階段才完成。再加上工程項目實施的時間以及工程技術等多方面的原因限制，導致房地產企業在各個工程項目，及工程實施過程中的各個環節，都無法直接對其進行成本的必要控制。

4 加強房地產項目核心環節的管理

4.1 全面提高成本管理的意識。在房地產開發過程中，需要對其全過程進行成本管理，在這一成本管理過程當中，是需要全員參與的，人人具備成本管理意識，房地產企業如果想要通過提高成本控制的手段，來有效地對房地產項目進行管理，這樣就要求，房地產企業在全體工作人員當中牢固樹立起“人人參與、全面控制”的管理經營理念，形成一種全員參與控制的模式，這種模式，也并不要求具體到某部門或某員工個人身上的責任，而是體現一種全體工作人員的責任意識，他所涉及到企業的方方面面，具體的是與項目有關的，所有的相關部門和員工個人，這就是對全員控制的根本。單純對成本進行管理和控制，并不完全代表全面控制，而是項目管理中包括的每個方面都在其中，而且都緊緊圍繞成本管理，這個中心來積極開展工作的。

4.2 建立和完善成本控制管理機構。為了更好的落實項目成本控制和管理，需要建立一個完善成本管理和控制組織機構來負責成本控制管理工作。這就要求房地產企業，為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及到設計、施工、技術、及財務等等方面，對其成本進行控制和管理的領導小組，其主要負責對項目中，與成本相關的工作進行必要的指導、管理和監督。

4.3 提高相關業務部門人員的素質及能力。為了建立目標成本控制體系，對成本進行準確的控制和管理，需要加強重視房地產企業的相關部門人員的職業道德，及業務能力的提升工作。故此，需要定期對企業中的相關人員，進行業務培訓，保證其及時了解和掌握業務上的最新動態。除了定期的對員工進行業務培訓，還要加強業務人員的職業道德的培養工作，同時，加強企業員工對相關法律法規知識的學習，提高員工的法律意識。為此，企業可以建立一個內部人才庫，對企業中具有不同技能的人才，進行登記分類及考核。統一管理，并組織業務人員定期參加各種政治學習及各種相關教育課程。以提高業務人員的業務能力、思想道德和職業道德水平。

結語

從以上房地產開發項目的運作，以及組織架構上來分析，在房地產開發企業當中，房地產的開發管理者，正常情況下是不介入生產性的活動當中。房地產開發商的主要角色是：自己的手里持有大量的資金并能具有支配權的資金使用者，對市場與投資機會能及時的進行選擇的具有發展眼睛的人，以及進行企業的選擇管理與協調的人。其在房地產項目的操作過程中，對于房地產項目管理的核心內容，主要就是對于房地產開發項目的經營者所具備的管理與協調能力的綜合能力的整合。所以，可以認為，對于房地產開發項目的成本控制，是基于房地產項目管理中的核心環節。

[1]成虎.工程項目管理[M].北京：高等教育出版社，2004.

[2]苗天青.我國房地產業：結構、行為與績效[M].北京：經濟科學出版社，2004.