房地產(chǎn)開發(fā)單位項目管理探析

韓勝利

（許昌市騰飛市政工程集團有限公司，河南 許昌 461000）

1 房地產(chǎn)項目管理原則

1.1 目標統(tǒng)一的原則。使房地產(chǎn)項目管理有效的實施和運行需要各個參與者要能夠有明確統(tǒng)一的目標，這是項目管理的首要保證。在項目的設置和運行的時候需要采用統(tǒng)一的政策和方針，是參與者有著共同的目標，是設計、施工、組織、合同等規(guī)范性文件能夠貫徹實施到位，項目實施的全過程能夠達到預期的目標。

1.2 責任權(quán)平衡原則。房地產(chǎn)項目管理過程中需要能夠明確設置各方的責任范圍，是參與者能夠明確自身的職責和權(quán)益，在參與項目管理的過程中將有關問題和文件嚴格的執(zhí)行到位，確保項目責任明確到各方。

1.3 組織制衡原則。在管理的過程中需要對于不同的組織之間制定一定的制約關系，各方應該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問題出現(xiàn)的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實施起來更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實現(xiàn)了高效的管理模式。

1.4 責任連續(xù)性的原則。在管理的過程中很多時候會遇到由于責任性不強而出現(xiàn)的問題，在項目眾多的管理問題中出現(xiàn)了矛盾交叉、找不到責任人的狀況。在這樣不明確的責任體系中，房地產(chǎn)項目的管理將會出現(xiàn)很多的漏洞，工作人員也會出現(xiàn)責任的推卸問題，管理的難度加大，責任無從承擔。這些都是工作人員的責任不連續(xù)性導致的，在管理的時候要注意做好工作人員管理銜接工作。

2 項目開發(fā)單位進行項目管理方法

2.1 按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。

2.2 按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。

2.3 按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟管理辦法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

3 項目開發(fā)單位項目管理要點

3.1 提高相關業(yè)務部門人員的素質(zhì)和能力如果相關業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關教育課程。

3.2 做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場為導向，做好房地產(chǎn)的策劃和開發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來占領市場。減少在策劃中的失誤，保證既定目標的實現(xiàn)，增強企業(yè)和項目的競爭力。社會資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來形成前所未有的優(yōu)勢。特別是在營銷策劃中要結(jié)合市場對于樓盤的消費層次和消費人群、價格和戶型等進行決策，以銷售的情況來進行樓盤的再建設，這是一種長遠的銷售眼光，培養(yǎng)出客戶區(qū)域市場，主動去創(chuàng)造效益而且實現(xiàn)了以人為本的理念，對于品牌的塑造有很好的作用。

3.3 投資控制。投資控制屬于決策的一部分，決策之前需要對建筑區(qū)域進行實地的考察，并綜合相關的數(shù)據(jù)，盡量的在保障質(zhì)量的前提之下，縮短投資的金額。投資方可以根據(jù)投標情況選擇資金合理的投資單位，然后訂立相關的合同，一旦簽訂了合同，就應該嚴格按照合同條款辦事。

3.4 項目進度管理。（1）設計前的進度管理。a.確定工期總目標。b.編制項目總進度計劃。c.編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行。d.施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。（2）設計階段進度管理。a.編制設計階段工作進度計劃并控制執(zhí)行。b.編制詳細的出圖計劃，并控制執(zhí)行。（3）施工階段的進度管理。a.編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行。b.編制施工詳細階段性計劃并控制其執(zhí)行。

3.5 加強企業(yè)管理的文化建設。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價值觀，對于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調(diào)節(jié)作用。在進行房地產(chǎn)項目管理的時候需要對于核心的管理對象的管理意識和水平進行一定的培訓和提高，在企業(yè)的實踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競爭中的贏家。

3.6 質(zhì)量控制。項目開發(fā)方工程項目質(zhì)量控制，包括勘察設計、招標投標、施工、竣工驗收各階段，在設計階段，通過招標選擇最優(yōu)質(zhì)量保障的設計單位。在施工階段，通過施工準備、施工過程、施工驗收全過程的全面質(zhì)量監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)和決策，在質(zhì)量自控主體和監(jiān)控主體共同努力下，保證竣工項目達到投資決策所規(guī)定的質(zhì)量標準。

3.7 信息管理。信息管理指的是信息傳輸和合理的組織和控制。根據(jù)大量的事實考察我們發(fā)現(xiàn)，大部分的施工問題的引發(fā)因素都是數(shù)據(jù)資料的管理方面。這種問題導致了不必要的經(jīng)濟浪費，所以必須采取信息化的管理模式。在項目實施過程中為實現(xiàn)有序的科學信息管理，參與各方都要編制各自的信息管理手冊，利用互聯(lián)網(wǎng)服務于項目的投資控制、進度控制、合同管理。

3.8 品牌建設。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重視企業(yè)的品牌建設。當然，企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當?shù)拿襟w推介、公關活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

3.9 優(yōu)化關系協(xié)調(diào)管理。（1）項目內(nèi)部及周邊關系協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)項目內(nèi)部各單位的關系，并負責協(xié)調(diào)與周邊、政府的關系。重要協(xié)調(diào)事項應事先向主管領導報告。在手續(xù)辦理過程中，與自來水公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門等進行接洽，起草相關供水、供電、供熱、排污等相關建立良好的溝通關系。（2）要處理好與質(zhì)量監(jiān)督部門的關系。質(zhì)監(jiān)站對工程進行質(zhì)量等級核定，是對該工程質(zhì)量竣工驗收的依據(jù)。在搞好現(xiàn)場管理工作的同時，還應協(xié)助、配合質(zhì)監(jiān)部門的工作，充質(zhì)監(jiān)部門權(quán)威的作用。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是房地產(chǎn)運營中的重要方面之一，真正得到市場追捧的項目一定是在項目管理方面有所建樹，而一個好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究項目管理，項目管理的成功是項目成功的關鍵。企業(yè)要想在激烈的市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，做到精心計劃、積極管理、嚴格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項目管理目標的。

[1]李良生.綜合分析房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)階段存在的問題[J].民營科技，2009（6）.