深圳開始二次土改

葉檀

深圳市政府今年一號(hào)文件是土地改革，目標(biāo)是進(jìn)行產(chǎn)業(yè)空間資源優(yōu)化配置。如果說1986年深圳第一塊土地成為商品是第一次土改，那么，現(xiàn)在進(jìn)入二次土改。

深圳面臨幾大難題，土地資源緊缺、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)困難、財(cái)政緊張，土地再次成為改革的抓手。不僅深圳，土地改革是未來所有改革的核心，也是盤活資產(chǎn)最重要的工具。

到2020年，深圳可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，這些地塊零星、分散，重大項(xiàng)目、公共設(shè)施要落地就會(huì)碰到土地空間匱乏的制約，高新技術(shù)企業(yè)、戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)無法落戶。另一個(gè)沒有周告的理由是，深圳等中國一線城市，已經(jīng)處于收支平衡的關(guān)鍵時(shí)刻，未來收入增長乏力。

據(jù)1月15日深圳兩會(huì)上公布的預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告，2012年深圳完成地方公共財(cái)政預(yù)算收入1482億元，增長10.6%，預(yù)計(jì)當(dāng)年全市財(cái)政總支出1802億元。不僅深圳，中國多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海一線城市未來均面臨財(cái)政收支不平衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需調(diào)整的考驗(yàn)。

深圳市決定加快土地的流通，突出的是工業(yè)樓宇流通與農(nóng)村集體土地的流通，一可以加快產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)，二可以讓企業(yè)通過工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓獲得資金，三是政府從中獲利，而目前土地國有交易模式的基礎(chǔ)被搬開了第一塊磚頭。

此次出臺(tái)的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》亮點(diǎn)在于，工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓范圍擴(kuò)大，不必局限于市土地房產(chǎn)交易中心公開進(jìn)行，可以自行交易。轉(zhuǎn)讓方式更加靈活，改變以往以一宗地為單位核發(fā)一本房地產(chǎn)權(quán)利證書的登記模式，規(guī)定工業(yè)樓宇可以棟、層、間為基本登記單元進(jìn)行登記；對(duì)于限整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記。工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益上繳國土基金及其上繳比例，增值收益上繳的比例最低是50%，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)全額上繳增值收益。

如果以后企業(yè)遭遇資金瓶頸，不妨出讓一間辦公室走出困境；中小企業(yè)也可以在工業(yè)樓宇中找到自己合適的辦公場地。深圳工業(yè)樓宇的具體數(shù)據(jù)不詳，大約有數(shù)千萬平方米，全部盤活資金量驚人。

轉(zhuǎn)變更大的是農(nóng)村集體土地可以進(jìn)入市場，這是極大的政策創(chuàng)新。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實(shí)際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可申請(qǐng)以掛牌方式公開出（轉(zhuǎn)）讓土地使用權(quán)，兩種收益分配方式供選擇，第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

法律規(guī)定農(nóng)村集體土地國有化進(jìn)入土地儲(chǔ)備系統(tǒng)之后，才能入市交易，國土部給予深圳一個(gè)大大的政策突破，只要土地完成拆遷補(bǔ)償工作，集體土地的繼受單位就可將土地入市交易。

除了優(yōu)先供地外，深圳市政府對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等還最高給予50%的地價(jià)優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)用地供給方式和供地年限實(shí)行差別化管理，國家定最高50年使用期，而深圳最高年限為30年，不設(shè)下限，經(jīng)營性配套設(shè)施用地和產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施用地仍采用市場化方式配置。

深圳獲得了土改的尚方寶劍，其他城市的土改以各自的方式疾速推進(jìn)，如四川、重慶等地的農(nóng)村集體用地改革，土地資源的重新配置，新一輪的土地改革如火如荼。

第一次土改與第二次土改著重盤活土地，讓土地發(fā)揮出更大的效應(yīng)，而對(duì)于土地的原始擁有者著墨不多。如何讓土地的原始擁有者順利進(jìn)入城市，落在了地方政府的肩上。以往土地利益分配極不均衡，現(xiàn)在，能夠改變嗎？