“以房養老”遭遇尷尬

馬紅漫

“以房養老”的時間表越來越清晰。近期，幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇公開表示，相關部門已讓保險公司12月份拿出試點方案，明年1月份推出相應的保險產品。但囿于傳統觀念根深蒂固、住房金融市場相對滯后等掣肘因素，這一養老模式付諸實施并非易事。當前以房養老更應被視為一種金融創新，而不應對其養老保障功能寄予過多厚望。

數據顯示，我國60歲以上人口已突破2億，預計在2030年將突破4億，人口結構老齡化特征漸趨明顯。顧名思義，以房養老就是老年人以名下房產為依托安排養老生活，與發達國家較為流行的“倒按揭”做法基本相同：即退休老人有房產抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付資金，直至投保人亡故、保險公司收回該房屋。一個簡化的假設案例描述就是，老人在60歲時把價值200萬元的房子進行抵押，假設其壽命為80歲、其間房價保持平穩，那么老人每年可以借此獲得五六萬元的收入，再加上每月社會基本養老金，這位老人完全可以過上無憂無慮的晚年生活。從單純的經濟收益比較看，老人通過以房養老每月獲得的現金收入遠高于租房所得，這的確是一筆劃算的“買賣”。

然而，看上去十分誘人的以房養老在現實推進中卻并非一帆風順，此前上海、南京等地的實踐均黯然退場。究竟是什么原因讓這塊香甜的養老蛋糕乏人問津呢？

其實養老并非是一筆簡單的經濟賬，而是包含有人文情感關懷在內的社會現象。 “但存方寸地，留于子孫耕”形象地描述了老人與子女間的這種隱性契約。許多老人擔心，將房屋抵押給金融機構或將能改善經濟狀況，但卻會破壞與子女間的感情溝通，最終得不償失。更何況，較為富足的退休老人并不需要通過讓渡房屋產權獲得更多現金收入；養老收入水平普遍低下的農村老人卻因對住房沒有完全處分權而被排斥在外，以房養老似乎對擁有固定房產的獨居老人更為適用，覆蓋的需求市場較為狹小。此外，由于這一養老方式運行周期較長、房屋價值波動大、抵押者壽命預期難，以及考慮到利率波動、城市規劃不確定性較大等因素，參與其中的金融機構將面臨較大風險。而且以房養老業務涉及住房、養老、醫療、社保、保險等多個市場，目前尚無統一的管理協調歸口，市場承接機構的積極性難免受挫。

事實上，即便是在發達的歐美市場，以房養老從誕生到推廣也并非順暢。美國在20世紀60年代推出“以房養老”業務之后進程相當緩慢，直到1989年美國聯邦住房管理局對該業務提供擔保才確保了老年人的廣泛參與，并隨著住房金融市場的完善而漸次成熟。值得一提的是，在遭受金融危機洗禮之后美國房價大跌，以房養老業務也呈現虧損之勢。為此，美國總統奧巴馬專門簽署了《反向抵押穩定法》，通過減少金融機構放款方式和利息差別，降低老人未來違約的風險。由此可見，以房養老不能被完全推向市場，為保障其穩定運行，政府還應承擔起相應的公益責任，包括減免相關所得稅、房產交割稅費；成立專項部門協調統一各機構業務；在以房養老業務遭遇系統風險時積極介入等舉措不可或缺。

其實，在我國以房養老基礎環境尚未完全夯實之前，金融機構可以通過各種變通方式介入其中。據悉，一些退休老人在通過售出大房換購小房、出租鬧市房產等方式獲得差價養老金的過程中，往往會面臨對房屋中介信任不足、搬遷維護力不從心的尷尬，一些商業銀行已嗅出其中商機，積極推出相關金融創新服務，憑借良好的市場口碑提供房屋租售、日常維護、回款劃撥等系列服務，方便了老人盤活名下房屋資產，這些金融服務可視為以房養老的先期應用試水，當得到肯定與引導。而在此之前，期望以房養老能夠成為解決養老難題的突破點，實屬高估了其市場能力和效果。