韓國(guó)為低迷樓市發(fā)愁

詹小洪

與我國(guó)“國(guó)五條”之重拳力圖控制居高不下的房?jī)r(jià)政策相反，4月1日，韓國(guó)樸槿惠政府推出了“4·1刺激房地產(chǎn)對(duì)策”，旨在挽救萎靡不振的樓市。曾幾何時(shí)，韓國(guó)飆升的房?jī)r(jià)卻是難治的頑癥。

2003-2006年，韓國(guó)盧武鉉執(zhí)政時(shí)期，也是韓國(guó)房?jī)r(jià)上漲最猛的時(shí)候。全國(guó)樓市平均上漲16%，首爾公寓價(jià)格上漲24%。“江南區(qū)”是首爾市的富人區(qū)，也是首爾乃至全國(guó)房?jī)r(jià)最高的市區(qū)。那3年，江南地區(qū)公寓價(jià)格平均上漲了53%，2006年底，每平方米房?jī)r(jià)平均達(dá)到79100元人民幣！

當(dāng)時(shí)，如果按住房?jī)r(jià)格與收入比計(jì)算，韓國(guó)國(guó)民不吃不喝，全部收入積攢6年才能買(mǎi)房。首爾地區(qū)這個(gè)數(shù)字是7.7年，而首爾的江南地區(qū)公寓價(jià)格為收入的18.9倍，接近日本房地產(chǎn)泡沫破滅前的21.7倍。

那幾年韓國(guó)房?jī)r(jià)飆升與房地產(chǎn)投機(jī)是分不開(kāi)的。2006年11月13日，韓國(guó)的《聯(lián)合網(wǎng)》披露了一個(gè)國(guó)會(huì)議員的報(bào)告《多套住房擁有者前百名房產(chǎn)擁有現(xiàn)狀》，韓國(guó)擁有住房最多的100人擁有的房產(chǎn)達(dá)15464套。平均每人150多套。此外，韓國(guó)擁有3套住房以上的家庭達(dá)88萬(wàn)戶，其中40%居住在首都圈。

盧武鉉政府面對(duì)節(jié)節(jié)飆升的房?jī)r(jià)帶來(lái)的社會(huì)動(dòng)蕩，對(duì)房地產(chǎn)可絕沒(méi)掉以輕心。那幾年盧政府先后推出了多項(xiàng)對(duì)策。這些對(duì)策歸納起來(lái)有——

擴(kuò)大住宅供給。由政府投資興建類(lèi)似于中國(guó)經(jīng)適房的“安樂(lè)窩”。從2006年起，每年提供35萬(wàn)套公寓，至2010年增加了180萬(wàn)套公寓。這種“安樂(lè)窩”比普通商品房?jī)r(jià)低25%—30%。

重拳打擊房地產(chǎn)投機(jī)。對(duì)一戶兩宅及以上的家庭轉(zhuǎn)賣(mài)二手房，將交易稅率由原來(lái)的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的9%—36%提高到一律為50%（即一半差價(jià)要交稅）。

對(duì)多套住宅擁有者進(jìn)行稅務(wù)調(diào)查，對(duì)搞房地產(chǎn)投機(jī)得來(lái)的利潤(rùn)課以重稅；新住宅要完成80%的工程量才允許賣(mài)“樓花”。要求建筑商公開(kāi)房屋成本。

對(duì)價(jià)值在9億韓元以上的豪宅除對(duì)業(yè)主征收財(cái)產(chǎn)稅外，還征收綜合房產(chǎn)稅，后來(lái)更將納稅的標(biāo)準(zhǔn)下降到3億韓元的公寓。這一手效果立竿見(jiàn)影。2005年，實(shí)行綜合房產(chǎn)稅的第一年，全國(guó)樓價(jià)平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價(jià)甚至下降了9% 左右。

除通過(guò)稅收手段外，韓國(guó)政府還采取了金融手段——總負(fù)債償還比率 （DTI，Debt-to-income）和住房擔(dān)保貸款比率（LTV，Loan-to-value）控制房?jī)r(jià)。所謂DTI，是購(gòu)房者的供房款（每年償還按揭）與年收入之比。比如，首爾的DTI比率是50%。這意味著購(gòu)房者的年供房款不能超過(guò)年收入的50%。

LTV是銀行給購(gòu)房者提供的貸款比率，一般為40%—50%。這與英美的80%至100%和日本的90%相比相當(dāng)?shù)汀ｍn國(guó)媒體普遍認(rèn)為是實(shí)行了嚴(yán)格的DTI和LTV政策后，韓國(guó)樓市才得以止?jié)q。從2007年開(kāi)始，韓國(guó)樓市基本平穩(wěn)或小幅下跌，保持小幅度的震蕩。

2008年李明博上臺(tái)后不久，正遇上全球金融危機(jī)，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)則由熱轉(zhuǎn)冷。李明博執(zhí)政幾年，全國(guó)房?jī)r(jià)略降，首爾房?jī)r(jià)下降幅度更大，約達(dá)3%-5%。近幾年，公寓成交量逐年下降，市場(chǎng)上積壓了幾十萬(wàn)套商品房。與盧武鉉打壓樓市完全相反，李明博接連推出多次剌激樓市對(duì)策。主要內(nèi)容有：減緩建設(shè)“安樂(lè)窩”的步伐，以逐步消化積壓的幾十萬(wàn)套公寓；對(duì)價(jià)值9億韓元以上的豪宅才征收綜合房產(chǎn)稅，稅率也降低；降低二手房轉(zhuǎn)讓的所得稅率；對(duì)低收入者首次購(gòu)買(mǎi)85平方米以下的住宅免除購(gòu)置稅；降低DTI比率和LTV比率。

殊不知，將房地產(chǎn)市場(chǎng)烘熱并不比控制房?jī)r(jià)來(lái)得容易。樸槿惠一上臺(tái)，其力推的刺激政策之力度，要遠(yuǎn)超李明博的“4·1刺激房地產(chǎn)對(duì)策”。