房地產(chǎn)問題出路在改革

林家彬

10年來的房地產(chǎn)調(diào)控之所以大多變成“中央空調(diào)”，一些重要的體制和機(jī)制性因素造成中央政府與地方政府之間的激勵(lì)不相容，是根本性的原因。

首先是財(cái)稅體制。從作用于地方政府行為方式的角度看，現(xiàn)行財(cái)稅體制具有以下三方面的特征：一是事權(quán)與財(cái)力不相匹配的中央地方財(cái)政關(guān)系，二是過度依賴于“土地財(cái)政”的地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，三是以企業(yè)相關(guān)稅收作為主要收入來源的稅制結(jié)構(gòu)。地方政府事權(quán)與財(cái)力的不相匹配，使得地方政府不得不千方百計(jì)地尋求稅收以外的收入來源，通過土地出讓獲取收益成為最重要的手段。過度依賴于“土地財(cái)政”的地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，使得地方政府一來為了獲取土地出讓金收入而熱衷于圈地賣地，二來為了使賣地收益最大化而想方設(shè)法人為推高地價(jià)，三來為了獲取盡可能多的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)收入而對(duì)房價(jià)的高漲聽之任之、樂見其成，對(duì)于執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策則采取消極敷衍的態(tài)度。

其次是土地制度。現(xiàn)行土地制度具有城鄉(xiāng)二元的土地公有制、農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)不完整、土地市場由城市政府壟斷經(jīng)營這樣三個(gè)特征。這樣的土地制度，為城市政府圈地賣地、實(shí)行“土地財(cái)政”創(chuàng)造了便利的條件。同時(shí)，也使城市政府可以方便地采用“饑餓”方法限量供應(yīng)土地，人為制造賣方市場，致使地價(jià)飆升，從而實(shí)現(xiàn)土地增值收益的最大化。

再次是政績考核體系。現(xiàn)行的政績考核體系偏重于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核，其結(jié)果導(dǎo)致城市功能的過度集中。特別是在那些各項(xiàng)功能已經(jīng)高度集中的特大城市，城市政府為了追求經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長，仍然大力鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)功能的集聚，拒絕產(chǎn)業(yè)功能的向外轉(zhuǎn)移。城市功能的過度集中必然導(dǎo)致住宅用地供應(yīng)的緊張和房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張，壓迫房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

基于以上分析，有利于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的改革舉措應(yīng)當(dāng)包括：推進(jìn)稅制改革，健全財(cái)力與事權(quán)相匹配的財(cái)政體制，為城市政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”、擺脫依賴非規(guī)范化收入創(chuàng)造條件；特別是要進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革工作，積極創(chuàng)造條件，盡快推出財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的新型房地產(chǎn)稅；同時(shí)改革征地制度，為“土地財(cái)政”釜底抽薪；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地交易市場，讓兩種不同所有制的土地在同樣嚴(yán)格遵守規(guī)劃和用途管制的前提下，實(shí)現(xiàn)同地、同價(jià)、同權(quán)，從而使城市政府喪失圈地賣地、賺取不平等的地權(quán)造成的差價(jià)的制度基礎(chǔ)；改革政績考核體系，淡化GDP導(dǎo)向，引導(dǎo)城市政府貫徹落實(shí)以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀。

當(dāng)然還有一項(xiàng)更為重要的改革不應(yīng)當(dāng)被忘記，這就是實(shí)現(xiàn)對(duì)公權(quán)力的有效監(jiān)督和制約。唯有如此，才能有效遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，重建一個(gè)健康運(yùn)行的房地產(chǎn)市場。