我國房地產價格的特征及影響因素研究

廖冰 賀銀娟

摘 要：在現實房地產市場上，影響房地產價格因素很多。各種因素對房地產價格的影響方向不盡相同，有的是主要因素，有的則是次要因素，各種因素對房地產價格的作用方式也有差別，有的影響是直接的或明顯的，有的影響則是間接的或隱蔽的。分析了我國地產價格的特征并對影響因素進行了研究。

關鍵詞：房地產價格；影響因素

在現實房地產市場上，全面而深刻地認識影響房地產價格因素及其作用特點，不僅有利于正確制定房地產價格，而且有利于搞好房地產開發和經營。影響房地產價格的因素大體有以下幾個方面。

一、商品房開發成本

商品房開發成本是指房地產為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來源，大致可分為三大部分。

（1）土地取得和開發成本。土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。土地開發成本是指在取得房地產開發用地后，進行土地開發所需的直接費用、稅金等。

（2）建筑物建造成本。包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。

（3）其他費用。主要包括：①管理費用；②投資利息；③銷售費用；④銷售稅費；⑤開發利潤。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高的特點，因此，開發企業在開發與銷售過程中，就會產生較大的各種費用支出。從房地產成本構成而言：國外一般國家，地價及稅金約占20%，建筑成本約占72%。其他費用約占8%；國內，地價及稅費約占40%，建安成本約占42%，其他費用約占18%。

二、房地產供求因素

供給與需求的平衡影響房地產價格的變動趨勢，供給與需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求，作用于房地產價格。由于土地資源的有限性決定了土地供應的稀缺性。城市迅速發展所帶來的需求往往超過土地的有效供給。在這種情況下，地價必然上漲。但市場是由供需兩方面因素決定的，有時會出現相反情況。如果經濟發展受到挫折、停頓甚至倒退，而土地供應由于其慣性或滯性，也會導致土地需求不足，土地供給相對過剩，迫使土地價格在一定時期內降低。房屋的價格也是由供求因素決定的。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升.房地產市場同樣如此。

三、消費者對房價的預期

在討論供求決定價格的時候是基于這樣一個假設：消費者是理性的。然而在現實生活中理性人的假設往往是不成立的，雖然房價已經很高了，但仍然有人排隊購買，原因在于消費者預期房價還會進一步上漲。同時，房地產行業的景氣程度也會影響消費者的預期。在房地產行業景氣時期，消費者會預期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付史多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有史多的消費者選擇現期購買，這樣就使得對房地產的需求進一步擴大。在房地產行業不景氣時期，消費者則會產生相反的預期，這樣會使得對房地產的需求減少。

四、行政因素

主要是指制度、政策、法規、行政措施等。其中土地制度和住房制度對房地產價格有著決定性影響。如在我國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式轉讓土地，這樣就使地租、地價根本不存在。而在傳統住房制度下，實行低租金、福利制，又必然造成房地產價格低落。稅收制度也是影響房地產價格的一個重要因素。不論是直接還是間接對房地產課稅，都會減少利用房地產的收益，由此可能導致房地產價格低落。但是，如果對房地產的課稅可以合理合法地轉嫁出去，就會減少稅收因素對房地產價格的影響。此外，城市發展戰略、城市規劃和土地利用規劃，特別是城市規劃中的規定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標，也會在不同程度上影響房地產價格。

五、社會因素

影響房地產價格的社會因素主要包括以下三方面：一是政治安定狀況。如果政局穩定，社會安寧，有利于增強投資者購買房地產的信心，這是保持房地產價格穩定的積極因素，還有可能促使房地產價格上升。相反，政治不穩定，社會動蕩頻繁，必然造成房地產價格低落。二是社會治安狀況。如果房地產所在地區經常發生各類犯罪案件，則意味著人民生命財產缺乏保障，由此會導致當地房地產價格低落。三是城市化發展水平。一般說來，城市化意味著人口向城區集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。

六、人口因素

房地產的需求主體是人，人口數量、質量和家庭規模對房地產價格有很大影響。一般而言，人口密度高的地區，對房地產的需求相應增加，房地產供給相對缺乏，因此導致房地產價格水平趨高；而且由于人口密度高，促進了商業、服務業、娛樂和旅游觀光等事業的發展，從而也會推動房地產價格上升。在人口素質方面，社會文明發達，勞動者文化水平高，必然講究生活質量，對居住和工作條件及其周圍環境有更高的要求，這也會增加房地產的需求，從而影響房地產價格趨高。此外，在人口數量一定的前提下，家庭規模趨向小型化，由于增加了居住單位，就要求增加住宅面積，由此也會導致房地產需求增加，從而使房地產價格趨高。

七、環境因素

主要包括三類因素：一是自然環境條件。在同一城市中，不同區域或地段的空氣污染、水源潔凈、交通便利、綠化程度等是各不相同的，會對當地房地產價格產生影響。二是市政基礎設施條件。主要包括交通運輸設施、郵電通訊設施和給排水設施等，這些設施完善與否直接影響到當地企業生產經營和居民的生活條件，因而會在很大程度上影響房地產價格。三是公共建筑配套設施條件。主要包括商業服務設施，文化教育設施、體育娛樂設施和醫療衛生設施等。

參考文獻

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作者簡介

廖冰（1963—），女，湖南湘潭人，大專，工程師，研究方程：經濟管理。