政策調控期房地產公司財務風險應對策略

○耿光梅

（青島福瀛房地產開發有限公司 山東 青島 266520）

房地產業是我國一個非常有代表性的資金密集型的行業，房地產公司具有資金投入大、回收期長、變現能力弱等明顯特點。就當下而言受全球經濟變動以及我國政策調控的影響，暗藏在房地產業的財務風險隱患已經成為很多房地產公司穩定發展乃至生存首要解決的大問題。

一、近年來房價持續走高及社會資源過度集中于房產的成因

1、目前我國房產市場需求占主導地位

在十六大關于建設小康社會的目標當中提出：城鎮人均住房由19平米升至30平米、城鎮化由百分之三十漲到百分之五十。在實現這兩個目標的框架內，截止到2020年，我國城鎮居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當長的時期，房產市場的主流是需求占主導地位。而根據我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產開發的土地就相對太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導致住房供應無法滿足人們預想的住房需求。

2、人均收入的增加

我國近年來經濟發展迅速，國民經濟水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質量的改善和提高，對住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個方式。

3、不正確的住房消費理念促使房價一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動了我國房價的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現象使許多購房者成為不理性消費大軍中的一員，這些不正確的消費觀念催動了房價持續上漲而不下跌的局面。

4、地價上漲與房價上漲相輔相成

地價是房價的根源，我國房產市場一度出現地價漲高房價也隨著漲高，再出現地價跟著房價繼續漲高的惡性循環，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價以及開發商囤積土地所造成的。

5、開發商的哄抬炒作促使房價居高不下

房產開發商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價等方式哄抬房價。這是房產商追求高暴利的一種投機行為。

二、我國房地產在宏觀調控下的環境分析

在房價上漲過快、房產泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產行業和經濟的健康發展，出臺了一系列宏觀調控政策，包括上調存款準備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調節和土地供應調整等。2010年4月27日史上最嚴厲的“國十條”出臺，但由于政策實施的時滯性和房地產行業的復雜性，房地產調控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發停貸、銷售觀望的大背景下，開發商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發項目是箭在弦上不得不發，如果不加強風險應對，很多房地產企業一旦資金鏈斷裂，項目就會形成爛尾樓，企業會有倒閉或被兼并的危險。

三、政策調控期房地產公司財務風險以及風險出現的原因

1、資金結構失衡，負債比率過高，資金鏈斷裂的風險

近年全國規模以上房地產開發企業平均資產負債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報的上市房企有七成資產負債率上升，遠高于其他行業平均負債水平，對信貸資金的依賴性超強。房地產開發企業一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調控政策的出臺，存款準備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發項目。另外調控政策的出臺，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產企業面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險。

2、財務人員素質參差不齊，風險意識淡薄，財務制度不健全

部分企業財務主管人員觀念老化，知識陳舊，認為財務管理只是簡單的記賬、報賬，認為房地產開發就是人力、物力、財力的簡單組合，根本沒有意識到財務預算管理、監督管理的重要性。如果沒有對人力、物力、財力的事前詳細預算，就不能進行開發中的成本控制，起不到有效的監督功能，會造成成本增加，更難預測日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發財務風險。

3、房地產企業稅收成本的提高

提高房地產企業的土地增值稅和企業所得稅預征率是國家房地產調控政策之一，預征率的提高導致企業提前多交稅款，使企業流動資金雪上加霜；另外國家對房地產企業的調控致使稅務部門更加關注房地產企業財務，稅務管理部門依據當地平均水平制定出建安成本線，加大了企業的財務管理成本。

四、房地產企業財務風險防范及控制措施

1、改變經營策略，多渠道融資，增強企業抗風險能力

房地產開發企業的行業特點決定了短期內無法脫離對信貸資金的依賴，在住宅開發資金限貸的嚴峻形勢下，有條件的房地產企業，或說是有商業用地儲備的房地產企業，適時開發商業地產，以商業地產融資，同時將商業地產進行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續向保障房傾斜，房地產企業應充分把握保障房政策的契機，通過積極創新保障房融資形式，來補充企業現金流。房地產企業還應降低收益預期，改變公司經營策略，適應調控大環境下住宅剛需的要求，適時調整戶型結構，推出小戶型，適當降低售價，以價換量，快速回籠資金，堅持“高周轉”的銷售策略，保持快速的市場應變能力，以增強企業抗風險能力，化解企業資金鏈斷裂的危險。

2、執行嚴格的財務預決算制度，嚴格資金管理，嚴控成本

很多房地產企業往往注重工程工期和質量，而忽略財務管理的重要性，致使很多項目達不到預期盈利要求。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為大的框架，對公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對項目建設的可行性做出科學的分析，合理測算開發成本，開發費用，經營效益等，從而提高開發投資的準確性，減少投資方案的錯誤。同時對資金需求和運用計劃進行安排，確保按年度投資計劃及時間節點執行，杜絕資金使用的隨意性。一些費用的支出要有嚴格的管理控制，杜絕費用超出預算的情況發生，一定要安全、合理地去運用資金，注重資金的管理，最大限度發揮財務的監督功能。

3、加強稅收籌劃，減少企業稅收負擔

房地產開發企業主要涉及營業稅、土地增值稅和企業所得稅三大稅種，在實際開發建設中財務部門應在不觸及稅務紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業的稅收負擔。比如土地增值稅，在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關規定和優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進行如下籌劃：合理定價，以20%的增值額臨界點進行籌劃；分散收入，將可以單獨分開處理的部分單獨簽訂合同；銷售籌劃，通過獨立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產銷售給子公司，子公司再將其對外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用；代收費用籌劃，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。以此類推房地產企業營業稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進行籌劃。企業所得稅也可從稅基、稅率、優惠政策利用等各個方面進行籌劃，在此不再一一列舉。

4、提高財務人員的責任意識和業務水平，完善內部審計

財務人員的綜合素質決定了企業的財務管理水平，現階段高素質財務人員應具備以下職業能力：一定的政策理論水平，會計政策的職業判斷能力，實施內部控制的能力，綜合運用財務會計信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產企業要充分認識人才的重要性，在引進高素質、高層次人才的同時，加強內部財務人員的培訓，將繼續教育工作做到經常化、制度化，切實幫助會計人員提升業務素質、積累經驗、更新知識；同時加強內部審計，強調過程控制和主動控制，最大限度發揮內部審計的風險估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護公司的權益，發揮經營效益。

五、結論

我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。房地產企業必須清醒認識到調控大環境下自身存在的問題、面臨的風險，并積極應對，以使我國的房地產業步入健康、良性的發展軌道，保持經濟的可持續發展。

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