基于DEA的房地產(chǎn)上市公司績效評價

【摘 要】本文以我國北京地區(qū)的10家房地產(chǎn)上市公司為研究對象，運用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）方法評價房地產(chǎn)上市公司的績效，并對各上市公司的效率進(jìn)行分析，為公司優(yōu)化資源配置提供相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司；DEA；績效評價

一、DEA的基本理論及模型

A.Charnes，W.W.Cooper和E.Rhodes在1978年給出了DEA（data envelopment analysis），即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法，用于評價決策單元的相對有效性。DEA方法的基本原理是借助于數(shù)學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)計數(shù)據(jù)確定出生產(chǎn)前沿面，在此過程中要保持決策單元（DMU，Decision Making Units）的輸入或輸出不變，把各個決策單元投影到生產(chǎn)前沿面上，并比較其相對有效性，充分考慮對決策單元最優(yōu)的投入產(chǎn)出方案的一種運用線性規(guī)劃技術(shù)的經(jīng)濟(jì)定量分析的非參數(shù)方法。本文選取DEA的輸入導(dǎo)向的BCC模型，BCC的生產(chǎn)可能集為一個凸的多面體，其具體解釋如下：假設(shè)有n個DMU，每個DMU都有m種輸入及s種輸出，則BCC模型的簡化形式為：

BCC模型的含義為：尋找M個DMU的某種組合，使其產(chǎn)出不低于DMU的產(chǎn)出y0時投入盡可能得少，這個模型是從不變產(chǎn)出的角度以投入為導(dǎo)向進(jìn)行研究的。引入非阿基米德因子 >0為無窮小，正副偏對上述模型求解得到以下結(jié)論，對于DMU0，若同時滿足 =1，s+=s-=0，則稱DMU0是BCC有效的，否則稱DMU0是BCC無效的。

二、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的實證研究

本文選取了2011年的北京地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行研究，剔除了波動較大的ST，*ST、2007年以后上市的公司以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入不足50%的公司，最后確定了表1中的10家公司。DEA方法的關(guān)鍵在于輸入輸出指標(biāo)的選取，本文選取總資產(chǎn)、總股本及主營業(yè)務(wù)成本作為輸入指標(biāo)，凈利潤、每股收益作為輸出指標(biāo)。運用deap2.1軟件計算結(jié)果如下表1：

根據(jù)相關(guān)分析及表1結(jié)果可知，有4家公司規(guī)模效率及純技術(shù)效率均為1，達(dá)到BCC有效，占總體的40%。另外有2家，純技術(shù)效率為1，但其規(guī)模效率小于1，其純技術(shù)效率無效，規(guī)模效率有效，且其規(guī)模收益遞增，可以考慮增加資產(chǎn)規(guī)模，提高投入產(chǎn)出效率。剩余的4家公司的各效率指標(biāo)均小于1，達(dá)不到BCC有效，可以進(jìn)行如下調(diào)整：中關(guān)村在總資產(chǎn)減少1952281329元、總股本減少64946940元，主營業(yè)務(wù)成本減少2158603525元時，每股收益減少0.23元，凈利潤仍能增加17853801.80元；中國國貿(mào)在總資產(chǎn)減少6368277383元，總股本減少620720886元，主營業(yè)務(wù)成本減少615983895元的時，仍能增加凈利潤34387846.57元，每股收益0.26元；而萬通地產(chǎn)和京能置業(yè)，雖然在總資產(chǎn)、總股本和主營業(yè)務(wù)成本減少時，凈利潤沒有增加，但每股收益都會相應(yīng)的增加0.35元及0.05元。

三、結(jié)論建議

本文通過應(yīng)用DEA方法中的輸入導(dǎo)向的BCC模型，分析了北京地區(qū)的10家A股房地產(chǎn)上市公司的績效，對效率相對低的公司給出改進(jìn)的建議，為上市公司提高公司績效提供改進(jìn)的依據(jù)，并為投資者提供相應(yīng)的投資依據(jù)，同時也為以后的研究提供了一定的方向。

參考文獻(xiàn)

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