基于DEA的房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)

【摘 要】本文以我國(guó)北京地區(qū)的10家房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）方法評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效，并對(duì)各上市公司的效率進(jìn)行分析，為公司優(yōu)化資源配置提供相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司；DEA；績(jī)效評(píng)價(jià)

一、DEA的基本理論及模型

A.Charnes，W.W.Cooper和E.Rhodes在1978年給出了DEA（data envelopment analysis），即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法，用于評(píng)價(jià)決策單元的相對(duì)有效性。DEA方法的基本原理是借助于數(shù)學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)確定出生產(chǎn)前沿面，在此過(guò)程中要保持決策單元（DMU，Decision Making Units）的輸入或輸出不變，把各個(gè)決策單元投影到生產(chǎn)前沿面上，并比較其相對(duì)有效性，充分考慮對(duì)決策單元最優(yōu)的投入產(chǎn)出方案的一種運(yùn)用線性規(guī)劃技術(shù)的經(jīng)濟(jì)定量分析的非參數(shù)方法。本文選取DEA的輸入導(dǎo)向的BCC模型，BCC的生產(chǎn)可能集為一個(gè)凸的多面體，其具體解釋如下：假設(shè)有n個(gè)DMU，每個(gè)DMU都有m種輸入及s種輸出，則BCC模型的簡(jiǎn)化形式為：

BCC模型的含義為：尋找M個(gè)DMU的某種組合，使其產(chǎn)出不低于DMU的產(chǎn)出y0時(shí)投入盡可能得少，這個(gè)模型是從不變產(chǎn)出的角度以投入為導(dǎo)向進(jìn)行研究的。引入非阿基米德因子 >0為無(wú)窮小，正副偏對(duì)上述模型求解得到以下結(jié)論，對(duì)于DMU0，若同時(shí)滿足 =1，s+=s-=0，則稱DMU0是BCC有效的，否則稱DMU0是BCC無(wú)效的。

二、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的實(shí)證研究

本文選取了2011年的北京地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行研究，剔除了波動(dòng)較大的ST，*ST、2007年以后上市的公司以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入不足50%的公司，最后確定了表1中的10家公司。DEA方法的關(guān)鍵在于輸入輸出指標(biāo)的選取，本文選取總資產(chǎn)、總股本及主營(yíng)業(yè)務(wù)成本作為輸入指標(biāo)，凈利潤(rùn)、每股收益作為輸出指標(biāo)。運(yùn)用deap2.1軟件計(jì)算結(jié)果如下表1：

根據(jù)相關(guān)分析及表1結(jié)果可知，有4家公司規(guī)模效率及純技術(shù)效率均為1，達(dá)到BCC有效，占總體的40%。另外有2家，純技術(shù)效率為1，但其規(guī)模效率小于1，其純技術(shù)效率無(wú)效，規(guī)模效率有效，且其規(guī)模收益遞增，可以考慮增加資產(chǎn)規(guī)模，提高投入產(chǎn)出效率。剩余的4家公司的各效率指標(biāo)均小于1，達(dá)不到BCC有效，可以進(jìn)行如下調(diào)整：中關(guān)村在總資產(chǎn)減少1952281329元、總股本減少64946940元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本減少2158603525元時(shí)，每股收益減少0.23元，凈利潤(rùn)仍能增加17853801.80元；中國(guó)國(guó)貿(mào)在總資產(chǎn)減少6368277383元，總股本減少620720886元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本減少615983895元的時(shí)，仍能增加凈利潤(rùn)34387846.57元，每股收益0.26元；而萬(wàn)通地產(chǎn)和京能置業(yè)，雖然在總資產(chǎn)、總股本和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本減少時(shí)，凈利潤(rùn)沒有增加，但每股收益都會(huì)相應(yīng)的增加0.35元及0.05元。

三、結(jié)論建議

本文通過(guò)應(yīng)用DEA方法中的輸入導(dǎo)向的BCC模型，分析了北京地區(qū)的10家A股房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效，對(duì)效率相對(duì)低的公司給出改進(jìn)的建議，為上市公司提高公司績(jī)效提供改進(jìn)的依據(jù)，并為投資者提供相應(yīng)的投資依據(jù)，同時(shí)也為以后的研究提供了一定的方向。

參考文獻(xiàn)

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