房地產稅對住宅價格的影響分析

【摘 要】近幾年來，隨著國民經濟的平穩較快發展，我國房價呈現出急劇上漲的趨勢。本文通過運用回歸分析的方法，分析了房地產稅與房價之間的關系及對房價的影響，并分析原因，從而說明房地產稅改革的必要之處。然后通過數據分析新房產稅對重慶、上海房價的影響，并說明原因，提出解決合理建議。

【關鍵詞】房地產稅；房價；回歸分析

一、房地產稅概述

房地產稅是綜合性的概念，即房地產經濟運動過程中相關稅收的總稱。在我國，房地產稅收包括房地產營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。本文的研究對象是直接以房地產為征稅對象的稅收，包括房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

二、實證分析房地產稅對住宅價格的影響

本文將以1998年～2009年十二年的相關數據為基礎，來分析我國房地產稅收對住宅價格的影響。從1998年到2010年十三年的相關數據可以看出，除2003年以外，房地產稅稅收收入一直處于增長狀態，并且，近幾年來增勢上升，特別是2003年到2010年增勢一直較快，2010年收入總額為1998年的21倍。而我國商品房均價，除1999年有所下降，2001年與2002年保持相同外，也一直處于增長狀態，并且2002年到2007年增長迅速，2008年增勢變緩，但2009年迅速回升。（1）模型建立。房地產稅對住宅價格影響的基本函數形式可表示為：P=f（x），也可以用具體的一元線性回歸函數表示為：P= 0+∑ i+Xi+ 。其中， 0是截距， i是偏回歸系數， 是隨機擾動項。在SPSS中對變量進行標準化處理，目的在于消除各變量由于計量單位不同造成的影響。（2）相關分析。模型的判定系數R方為0.957，說明樣本觀測值聚集在樣本回歸直線周圍的密集度比較好，也就是回歸模型與樣本觀測值有較好的擬合度。同時看到，經調整，R方為0.953，說明因變量變化的95.3%可以由模型解釋。進行F檢驗，F值為243.323，F檢驗的P值為0，小于設定的0.05的顯著性水平。說明就回歸方程來說，預測變量對因變量的作用是顯著的，回歸模型顯著成立。住宅價格與房地產稅的相關系數為0.978，顯著性水平小于0.01，所以住宅價格與房地產稅的相關關系為正向的且相關性很強。從T檢驗可以看出，回歸參數t檢驗的P值均小于設定的0.05的顯著水平。說明回歸方程的回歸參數顯著不為0，也即預測變量的作用是顯著的，從另一方面反應回歸模型顯著成立。最終的回歸模型估計為：Y=2033.831+0.516*10-10X。從回歸方程可以看出，房價與房產稅呈正相關關系，房地產稅的系數為0.516*10-10，也就是說當房產稅增長時，房價也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產稅對房價的調控作用非常不明顯。

三、房地產稅對房價調控作用不明顯的原因

（1）保有環節稅負偏輕，流轉環節稅負偏重。對城鎮土地保有環節征收的城鎮土地使用稅的最高稅額僅為每年每平方米30元，并且對非營業用房一律免稅。而在流轉環節，針對土地增值稅的稅率高達30%～60%，同時企業方面還必須再繳納營業稅與企業所得稅，使得企業的平均稅負水平達到40%以上，負擔相當重。（2）現行房地產稅制沒有體現公平稅負的原則。現行房地產稅制的不公平性主要體現在兩個方面：內外稅制不統一，城鄉稅制不統一。內資外資企業區別對待。（3）房地產稅收制度的目標多元化，稅種、稅率設置不科學。我國房地產稅種較多，房地產稅的政策目標多元化，各個稅種的政策目標專門化，且相互之間政策目標不協調，造成房地產稅的整體政策目標并不清晰。同時，房地產稅課稅標準繁多，一些以面積為課稅標準，還有一些則是以評估價格為課稅標準。

四、完善房地產稅收的建議

（1）借鑒國際經驗，建立稅負公平的房地產稅制體系。各國成功經驗表明，我國應將建立“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產稅制體系作為房地產稅的發展方向。并且需要根據房地產市場的運行過程以及市場行為來設定稅種，以建立合理的房地產稅收體系。（2）統一內外房地產稅制。將現行的企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅合并為企業所得稅，適用于內外資企業。將外資企業和外籍人員納入房地產稅的納稅義務人之中，實現房地產稅制的內外統一。（3）完善房地產課稅的配套制度與政策，加強房地產稅收的征管力度。第一，強化房地產產權登記制度。第二，完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。第三，完善城市土地和房屋管理體制，建立一個“精簡、高效、統一、權威”的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境。（4）開征物業稅。我國現有的房地產稅收體系缺乏主體稅種，從房地產稅收體現房價變化的層面，開征物業稅是有必要的。由于對存量住房征稅，征收物業稅將優化資源配置，促進存量房屋的有效利用，有利于人均資源相對貧乏的中國走向“節約型”社會。

參考文獻

[1]劉素榮.關于我國房產稅改革的思考[J].財會研究.2010（11）

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