南昌市地鐵一號線對沿線房地產價格影響研究

【摘 要】城市軌道交通在給人們帶來方便快捷的交通便利的同時也扮演了城市經濟推動者的角色。本文基于特征價格理論，以正在建設中的南昌地鐵1號線為研究對象，通過建立南昌住宅市場的特征價格模型，運用回歸分析的方法，對正在建設的南昌地鐵1號線對周邊住宅價格的影響進行實證分析。

【關鍵詞】城市地鐵交通；特征價格模型；住宅價格

城市地鐵作為一種全新的交通方式出現在城市的發展道路上，城市軌道交通具有運量大、速度快、安全準點、乘車條件舒適、等特點，提高了沿線區域的通達性，降低了沿線居民的交通成本，從而改變了城市原有的區位優劣布局，帶動周邊住宅增值，進而改變原有的住宅價格空間結構。國內外學者對軌道交通與住宅價格關系的研究頗為豐富。Laakso對芬蘭首都赫爾辛基地鐵的研究發現，離地鐵站口1000m范圍內的土地有6%的價格溢價。吳公梁、龍奮杰通過對距離軌道交通站點不同距離的同質二手住宅價格進行回歸，得出了4條表示住宅價格和到軌道交通站點距離的關系曲線。結論顯示，在浦東，軌道交通站點對房價的影響半徑大約為2km，在浦西則為1km；對己建成的軌道交通線，影響半徑約為2km，對于在建的軌道交通線，影響半徑則更大。

一、特征價格模型及其構建

1.基本假設。它必須滿足一定的假設條件：第一，住宅是一種商品它具有典型的異質性；第二，住宅市場處于均衡狀態；第三，有一個統一的住宅的市場。

2.基本模型。目前被大多數學者認可的用于研究交通對資產價格影響的特征回歸函數模型主要有以下3種：第一，線性模型。Pi=α0+■αkxki+ηdi+εi，公式1。式中：Xki為第i個樓盤的第k個屬性；Pi為第i個樓盤的價格，反映了資產的價值，單位元/m2；di為距最近軌道交通車站的直線距離，單位m；εi為隨機誤差項；α0，αk，η待估計的系數。第二，半對數模型。

■，公式2。所謂半對數模型，就是指方程左邊的價格Pi取對數后與右邊的各項屬性變量之間呈線性關系。第三，對數-線性模型。InPi=d0+■dklnxki+ηlndi+εi，公式3。所謂對數-線性模型，就是指方程右邊的各項屬性變量分別取對數后與左邊的對數價格呈線性關系。系數η在式中的含義為：在軌道交通車站和樓盤之間，距離的百分比變化引起的樓盤價格的百分比變化。

3.特征變量的選擇。由于房地產本身具有的性質，房地產的特征變量一般分為三大類：區位特征、鄰里特征以及結構特征影響住宅價格的特征變量較多。

二、數據的來源及處理

1.數據來源。（1）南昌房地產信息網。本文所用住宅樣本數據主要來自南昌市房地產門戶—南昌搜房網（http：//nc.sou

fun.com）和南昌房地產信息網（http：//gold.ncfdc.com.cn）的在線數據。（2）百度電子地圖。對于這657個住宅單位，除了房地產信息網站所提供的相關信息外，還可通過帶有比例尺的南昌市電子地圖提供的標注和測距功能，對一些與距離相關的特征變量進行測量。

2.南昌市城市軌道交通對住宅價格影響的實證研究。城市軌道交通對周邊房地產價格的影響，通過模型試算，文章最終選取對數線性形式模型，和一般線性模型，特征變量包括區位變量、鄰里變量與結構變量3個層面。（1）區位特征變量。本文設置metro-0，metro-1，metro-2，metro-3，metro-4，metro-5，共6個虛擬變量，分別表示0～500米、500～1000米、1000～1500米、1500～2000米、2000～2500米、2500～3000米范圍。（2）建筑結構特征變量。第一，變量名acreage：該變量表示住宅單位面積；第二，變量名room hall：該組變量表示住宅單位的戶型特征。Room表示住宅單位的房間數目，hall表示住宅單位的廳的數目。（3）鄰里特征變量。第一，變量名school，hospital，bank：該組變量表示樓盤周邊的配套設施，其中包括學校、醫院、銀行等公共設施。

3.線性模型估計。通過變量的篩選，并采用加權最小二乘法對南昌市住宅市場特征價格模型的線性函數形式進行估計，模型估計結果及殘差序列圖分別見表1和表2，由于本文的重點是考察地鐵對周邊住宅價格的影響，因此，本文在分析中將略去其他變量的估計結果。

線性模型結果分析：經過改進后的線性模型的調整的R2為0.756，擬合優度有很大的改善，說明模型的擬合程度較好，具有良好的解釋能力。而且方差膨脹因子（VIF）均遠遠小于10，從而可以拒絕變量之間的多重共線性假設，可以認為解釋變量之間的多重共線性不是很嚴重。由于地鐵1號線的開工建設，預期未來將大大改善南昌市的公共交通狀況，并帶動周邊的商業發展，促進形成新的商業空間分布，因此這一事件對周邊住宅價格產生了正的效應，使住宅價格比地鐵開工建設前約上漲了129.627元/m2。地鐵的建設對周邊住宅價格的影響半徑約為距離地鐵站點1500米半徑的區域。而距離地鐵站點過近，在500米半徑范圍內，在當前地鐵建設的過程中，噪音、粉塵等造成的環境污染嚴重，會對住宅價格產生負面效應。因此，在距離地鐵站點500米半徑范圍內的區域，其綜合效應是負的，相比同期遠離地鐵站點的住宅的價格，下跌了大約302.332元/m2。在距離地鐵站點1000～1500米半徑范圍內，其住宅價格比同期遠離地鐵站點的住宅的價格要高254.664元/m2。

4.半對數模型估計。通過變量的篩選，并采用加權最小二乘法（WLS）對南昌市住宅市場特征價格模型的半對數（左邊取對數）函數形式進行估計，經過改進后的半對數（左邊取對數）模型的調整的R2為0.762，模型的擬合程度較好。

半對數模型結果分析：由于地鐵1號線的開工建設，預期未來將大大改善南昌市的公共交通狀況，因此這一事件對周邊住宅價格產生了正的效應，使住宅價格比地鐵開工前約上漲了5.1%。地鐵的建設對周邊住宅價格的影響半徑約為距離地鐵站點1500米半徑的區域。在距離地鐵站點500米半徑范圍內的區域，地鐵對住宅價格的綜合效應是負的，相比同期遠離地鐵站點的住宅的價格，下跌了大約5.2%。在距離地鐵站點1000～1500米半徑范圍內，住宅價格比同期遠離地鐵站點的住宅的價格要高4.9%。

三、研究結論

1.本文結合南昌地鐵1號線一期工程及其周邊房地產的相關數據，建立了特征價格模型，定量的分析了城市軌道交通對周邊房地產價值影響的幅度，通過定量研究來印證理論上的研究，并得到了一致的結論。

2.南昌地鐵1號線對周邊住宅價格的影響半徑約為1500米。本文得到的結論是地鐵1號線的開工建設對到達地鐵站點1500米半徑范圍內的住宅價格產生了顯著的影響。

3.地鐵的建設對距離其很近的住宅地產產生的影響是負的。本文研究結果顯示，在距離最近的地鐵站點500米半徑范圍內住宅價格比遠離地鐵站點的住宅價格反而低了302.332元/m2，如果以比例關系來度量，則大約低了5.2%；而在500～1000米半徑范圍內，住宅價格漲了365.433元/m2，如果以比例關系來度量，則大約低了3.5%。這是由于本文所研究的對象為新建軌道交通項目，在地鐵施工建設過程中，由于地鐵修建是的噪音，污染等環境因素影響。

4.南昌地鐵1號線對500～1500米半徑范圍內的住宅價格有正向影響。本文研究表明，在距離地鐵站點1000～1500米半徑范圍內住宅價格要高于遠離地鐵的住宅價格約254.664元/m2，如果以比例關系來度量，則高了約4.9%，這是由于地鐵的動工建設，預期會改善當地的交通可通達性，從而引起了住宅價格的上漲。

參 考 文 獻

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