論房地產風險和防范對策

隨著社會主義市場經濟體制的建立，人民生活水平的不斷提高，人們對住房條件的要求也隨之增高。現階段房地產行業在我國國民經濟產值中占非常重要的地位，一定程度上決定我國國民經濟的發展方向，成為國民經濟發展的基本生產要素。企業對房地產項目進行投資存在著很大的風險和挑戰，直接關系到整個國民經濟的快速發展以及國家和個人的利益，因此，我們應該對房地產投資項目存在的風險進行有效識別，有效防范這些風險，為房地產行業穩步發展和國民經濟持續發展做出應有的貢獻。

我國現階段，交易市場的信用程度不足，為房地產項目投資帶來巨大的風險和挑戰。房地產項目投資具有高風險、高投資、高利潤的特點，這就決定了在投資過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。為此，加強對房地產項目的風險管有效識別、估計尤其重要，進一步對風險進行分析，將投資風險降到最低，加強房地產投資風險的防范意識，已成為房地產投資行業的首要任務。

房地產投資存在的風險類型和風險產生的原因

1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時代發展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。一旦在決策和管理過程中出現意外，將會造成無法評估的損失。高層指導方針、戰略思想可能造成的項目決策失誤、盲目開發建設，帶來的后果將不堪設想。這也是開發項目過程中存在的最大風險。

產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。

房地產風險的有效識別

房地產風險的有效識別過程是通過分析什么樣的風險因素會帶來什么樣的損失和對整個產業產生的整體影響，并將這些記錄在文檔內保存。具體識別過程如下：先確定要分析的房地產風險識別的對象。每個參與人員對整個項目的各個階段的要求要了解，最終確定出要分析的對象。現階段主要風險識別的方法都是建立在傳統風險識別方法上，對其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、專家調查法 、財務報表分析法、頭腦風暴法、故障樹法以及市場調查法。

房地產的風險防范對策

1.完善住房公積金貸款制度，鼓勵多元化融資。住房公積金制度的完善可以促進中低層收入人的購房能力，為房地產投資商減緩資金壓力，同時也帶動當地經濟的發展，刺激買房消費，避免買房難的現象。房地產行業從銀行貸款數額巨大，就會造成資金的風險，因此，應該改變銀行貸款的單一的融資模式，發展多元化融資模式。房地產開發企業應當通過多渠道來收集資金，用自身的努力去打破傳統信貸融資，尋找符合自身企業的融資模式。

2.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

3.培養具有營銷和技術知識的專業人員。房地產開發商應加強對職工的技能培訓和專業知識的深化，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力。同時企業決策層必須由合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，具備有風險識別、判斷、處理能力，有防范和分析風險的意識和能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，對行業的基本工作規律有深入的了解，對行政主管部門頒布的法律法規要了解，只有這樣才可能避免政策風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。

總之，風險存在于房地產運作的過程中，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。

（作者單位：吉林省延邊朝鮮族自治州住房公積金管理中心）