我國新建城市中心區建筑密度研究

[摘 要] 本文試圖通過對新建城市中心區建筑密度的研究，探討新建城市中心區建筑密度控制的合理模式，使其有利于公共空間的塑造。

[關鍵詞] 新建城市中心區 建筑密度 公共空間

隨著我國經濟的不斷發展，我國許多城市陸續開展了新建城市中心區（以下簡稱新中心區）建設，在控制性詳細規劃中對建筑密度提出了相應的控制標準，但僅限于每個地塊內部，這種控制方式缺乏區域整體建筑密度的研究，開發商以及政府只是針對某一地塊進行研究，缺乏整體協調引導。

導致了公共空間塑造缺乏引導，形成了很多零碎的空間，其環境質量也與公共活動的使用要求相差甚遠。

1、新建城市中心區建筑現狀分析

目前對于新中心區建筑密度的研究較少，本文選取2個國內較為成熟的新中心區，通過實際建筑密度與規范控制對比，來研究現狀新中心區密度。

1.1南京河西新城中心區

河西新城中心區是華東地區？第二大中央商務區，僅次于上海陸家嘴中心區，是集金融、總部、會展、文體、商貿于一體的江蘇省現代服務業集聚區。

河西新城中心區一共分為10個地塊（圖2-1、2-2），通過實地調研、資料分析等方法，得到河西新城中心區商業服務業設施用地建筑密度20%至38%之間（表1-1）。

地塊編號

地塊性質

地塊面積（㎡）

建筑基地面積（㎡）

建筑密度

01

B

80140

24875

31%

02

B

77390

23900

31%

03

B

77940

29410

38%

04

B

183000

56100

31%

05

G

87400

6500

7%

06

B

94470

34600

37%

07

B

100105

24060

24%

08

B

89200

27300

31%

09

B

86150

23725

28%

10

B

101680

20290

20%

合計

977475

270760

28%

表2-1河西新城中心區各地塊建筑密度一覽表

而江蘇省城市規劃管理技術規定（2011）中規定辦公建筑密度在35%至45%之間，商業建筑在50%至55%之間，顯而易見，河西新城中心區各個地塊建筑密度遠遠小于規定標準。

1.2上海陸家嘴

陸家嘴中心區位于黃浦江東岸，與外灘以及上海現有商業心區僅一江之隔，是浦東新區的黃金地段，被稱為上海的經濟引擎，東方的曼哈頓、拉德芳斯。

陸家嘴中心區一共分為19個地塊（圖2-3、2-4），通過對各個地塊建筑密度分析，上海陸家嘴中心區商業服務業設施用地建筑密度為6%至58%之間（表2-2）。

地塊編號

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

建筑密度

25%

23%

19%

10%

19%

46%

23%

30%

10%

24%

地塊編號

11

12

13

14

15

16

17

18

19

總地塊

建筑密度

58%

30%

33%

2%

40%

29%

6%

24%

40%

19%

表2-2 陸家嘴中心區建筑密度一覽表

上海市城市規劃管理技術規定（2011）中規定，中心城商業、辦公建筑無論多層還是高層，其建筑密度上限都為50%。陸家嘴中心區建筑密度40%以上地塊（包含40%）只有4塊，大部分地塊在25%左右，總建筑密度為19%，遠遠低于規劃管理技術規定的上限規定。

1.3 小結

從以上兩個新中心區的建筑密度分析可以看出，在新中心區的發展建設中雖然有部分地塊的建筑密度大于當地的規劃管理技術規定，但是其總體的建筑密度還是較低的，這說明目前國內新中心區多采用高層低密度的開發模式。

2 高層低密度開發模式存在問題

2.1強調空間的開敞與綠地的打造

高層低密度的開發模式造成了較大的空地率，導致新中心區的建設中，盲目地沉浸在“宏大敘事、狂飆突進”的激進理念。許多新中心區為了帶動周邊地區的發展、提升城市形象、增強城市吸引力，大多數新中心區片面追求開敞空間，大型廣場和大型景觀綠化成為了不可或缺的構成要素，

這些新中心區的公共空間缺乏活力、親和、吸引力、舒適與人情味，大尺度的廣場與綠地不僅缺乏空間立體層次的變化，造成了單調和機械，也不符合城市中心區人為行為的舒適要求。

2.2 關注機動車多于關注人的活動

隨著時代發展，小汽車以其快捷、舒適的優勢，很快得到了普及，城市隨之步入小汽車時代，城市主角也逐漸由人演變為汽車，甚至發展為一切為汽車讓路。

目前新中心區開發建設多關注機動車的交通，忽視人為活動，中心區建設中卻總是片面地關注與汽車相關的群體，追求效率、效益和享樂，人文精神和資源環境被忽略。因此新中心區的城市規劃設計逐漸形成了以適應小汽車時代的建造模式，其顯著特征是道路尺度、運行速度、建筑體量都在變大，公共設施分布較為散亂、生活出行方式也發生變化。

過多的關注機動車交通導致了街道生活的消失，人為活動處于機動車交通與沿街建筑的夾縫之中，城市公共空間毫無環境認同感、親切感和舒適感可言。

2.3 街道界面不連續、不完整

城市街道界面一般由兩側的建筑圍合構成，而街道的空間特征往往由兩側的建筑物所決定。街道界面空間的連續性是評價其空間質量的重要要素，一條優美的街道不能缺少兩側建筑物的連續性、韻律性的構成界面。

因為新中心區空地率較大，在許多新中心區分布的眾多高層建筑中，普遍存在著高層建筑占據地塊的邊、角等交通便捷區域，地塊內部的剩余空間成為高層建筑的裙房，甚至是大塊綠地，導致國內新中心區高層間距普遍較大。同時，由于不同地塊之間裙房之間在高度、立面、使用功能上缺乏連接關系，導致了街道界面的不連續、不完整。

3區域集中平衡的建筑密度控制模式

3.1區域集中平衡模式概念

在控規中，建筑密度控制的對象是單個地塊，但控制的著眼點卻應該是包括與該地塊相臨的其它地塊的更大區域，而應該從宏觀的角度對更大范圍區域內的用地進行統一考慮，在保持整體建筑密度指標不變的情況下，提升部分地塊的建筑密度指標，形成集中設置的城市公共空間，這就是區域集中平衡模式的理念。同時，我們也應該認識到，強調每個地塊建筑密度指標都符合控制規范要求的做法，雖然操作較為簡便，但并不一定是處理城市空間的最佳方法。

3.2區域集中平衡模式的建筑密度控制措施

3.2.1 控制規范的修訂

區域集中平衡模式的建筑密度控制措施對于控制規范的修訂主要包括兩個方面：建筑密度控制規范與容積率獎勵機制。

1）建筑密度控制規范

長期以來，為了避免由于公共空間過于緊密而造成環境質量下降，在控規中大多采用上限建筑密度進行控制，對指標進行下限控制的方式較少。

上限控制有利用保證地塊內公共空間的量，但是對密度指標的控制缺乏有效的引導。開發商為了其產品的營銷，大多會采用高層低密度的開發模式，以良好的公共空間為噱頭，為其謀取最大的經濟利益。

區域集中平衡的密度控制模式是提升一部分地塊的建筑密度，降低一部分地塊的建筑密度，形成集中的公共空間。所以針對建筑密度控制規范要相應的提高標準，同時設定下限控制標準，確保開發中建筑密度指標具有實際的引導作用。

2）容積率獎勵機制

目前國內容積率獎勵制度是盡量降低建筑密度的指標而獲得建筑面積的獎勵。而新中心區各個地塊之間公共空間缺乏統一合理的組織，不能提供更多有效的開放空間，難以滿足人群的集散、休閑要求。

區域集中平衡的建筑密度控制模式致力打造一個舒適、合理、集中的公共空間，需要相應的提升周邊城市建設用地的建筑密度指標。

所以對容積率獎勵制度要進行反其道而行之的調整，在控規中對建筑密度指標的控制應包括兩個方面：適宜的建筑密度指標與最大建筑密度指標。適宜建筑密度是地塊開發建設的最小建筑密度指標，在規劃建設中，每提升1平方米建筑密度覆蓋率，相應獎勵對應的建筑面積，建筑密度的提升不超過最大建筑密度指標控制標準。

建筑密度每提升1㎡，政府應相應建設1㎡公共空間，使建筑密度總體指標不變，每獎勵房地產開發商1㎡建筑面積，開發商提供1㎡的公共空間建設費用，費用由政府單位統一管理開發城市公共空間。

3.2.2 規劃設計理念的反思

目前新中心區規劃設計重視城市的形象建設而忽視生態基礎設施建設，突出表現為忽視城市空間的生態價值和人文意義，重視機動車交通以及大量非人性化、大尺度的環境建設，缺乏對城市文脈的解讀，必然難以形成有生機有活力的城市空間。

大多數新中心區采用高層低密度的開發模式，導致“大尺度”的街道空間的不連續、不完整，“小尺度”的公共空間人性化尺度的缺失，這是其規劃設計理念的偏差。在構筑新中心區雙重尺度時，應摒棄規劃設計理念，地塊與地塊之間形成車行的大尺度空間，地塊內部通過提升地塊建筑密度指標，一方面減少相鄰地塊建筑物的距離，完善街道兩側界面；另一方面建筑密度的增加，減小地塊內公共空間的尺度，形成人性化尺度的公共空間。

3.2.3 開發模式的調整

目前我國的土地出讓的主要方式是土地“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌），其往往將街區劃分成很多小地塊，并以此為建設開發單元引入多個開發商來共同參與完成整個街區的開發建設，這樣導致我國新中心區開發建設中，相鄰地塊之間規劃設計缺乏溝通與聯系，建筑密度的控制只是針對一個地塊而言，缺乏區域的整體考慮。

當一個街區需要不同的開發商共同參與開發建設，因街區規模過大，街區內不同部分或不同地塊需由不同的建筑師參與設計時，為保證建成后街區環境的整體性，并營造出相應的街區環境特色，往往采用成片開發的模式。

成片開發避免了新中心區建設中各個地塊各自為政的情況，有利于對整個區域建筑密度指標的控制，其步驟是先構思出街區的詳細規劃設計，在設計的過程中，相應提升單個地塊的建筑密度與容積率，保證街區整體開發的建筑密度與建筑面積不變，剩余的土地作為城市公共空間進行建設。

4 小結

本文針對我國現狀新建城市中心區建筑密度開發模式進行分析，探討了常規控制的缺陷。同時，為創造更好的城市公共空間，提出一種區域集中平衡的建筑密度控制措施。

5參考文獻：

[1]江蘇省城市規劃管理技術規定（2011年版）

[2]褚正隆，魏宏楊.基于緊縮城市理論的空間密度策略[J].南方建筑，2008 （4）

[3]張捷，熊馗.新城中心區規劃設計探索[J].規劃師，2003，19（7）