商業地產的類持有模式

2009年，在40歲的生日時，我想放松自己，便去了一趟青海。一望無際的草原，夜晚密密麻麻、全是星星的銀河，給我帶來前所未有的沖擊。那時，我覺得自己應該有點變化，想要做一些自己喜歡的事情。

沒過多久我就向潘總（潘石屹）提出說要辭職，這對他震動很大。他的第一反應：是不是因為待遇或職位問題？我說都不是。我對他說，上世紀80年代，像您這樣的企業家也經歷過創業，原先都有很好的工作，卻毅然選擇了下海經商；其實，我現在的心態跟您十來年前是一樣的。他最終理解了我的決定。

最初我們并不清楚應該投資哪個方向，目標首先是為了生存。當時我們在市場上積極找項目，得知凱德置地正好有一個樓盤凱德華璽的商業部分待售。看到報價我覺得很奇怪，因為底 （層） 商 （鋪） 的價格比公寓更便宜，這是我之前無法想象的。隨后我們便整體收購了凱德華璽的商業部分，做成了第一個項目。

這個項目得來比較偶然，但是隨后我們對此進行了理性的分析。從2008年1月1日到2009年6月30日這一年半的時間里，北京市頒發的預售許可證中以寫字樓立項的項目，有79%都已經轉變成住宅項目了。這提醒我們：北京的寫字樓一定會在某個時候供不應求。結合這兩個因素，我們斷定商業地產投資大有可為。所以在2009年底，我們就明確以商業地產為投資方向。

到目前為止，高和所堅持的策略都沒有改變。我們不但是國內公認的首支商業地產基金，迄今也是業內唯一一家專注于商業地產投資的基金。

從國外來看，房地產行業50%以上的金融支持來自直接融資。經濟出現波動時，這些成熟的直接投資者有抗風險能力，不會貿然回撤資金，這對行業能起到一個“穩定劑”的作用。

2012年，高和資本與數家大型機構投資者溝通并達成長期合作。我們花了大量的時間和精力介紹我們的理念、市場判斷以及成功案例。機構投資者有一個特點，除了收益預期之外，還會比較重視對社會的價值和貢獻。因此，我們選擇了“樓宇經濟”為切入點。

一線城市核心地段普遍已經飽和，但是很多辦公樓宇已經老舊，無法吸引好的公司。通過引進民間資本，對這些舊辦公樓進行改造、提升品質，不但能讓城市變得更漂亮，還能吸引優質的企業入駐，為當地增加稅收。這是一件政府非常支持的事。

最終，高和說服這些機構投資者，與之一起成立了基金管理公司，投資樓宇經濟。去年10月，我們共同投資了第一個項目，斥資7.9億元并購位于上海南京西路靜安寺商圈絕版地段的中華企業大廈。很快我們還將在北京投資第二個項目。

我們提出了一個國外沒有的概念，叫“類持有基金”，選擇優質商業樓盤，有非常好的現金流，做長期持有（達到五年以上）；這樣我們就可以選擇相對從容的市場高點來出手。類持有基金是我們未來一兩年最為重點開拓的模式。