美國地產投資陷阱

到美國投資地產已是市場的新趨勢。在市場上流行著一個傳說：北上廣的一間廁所，可換到美國的一間別墅！聽起來實在是太劃算了。問題是，這是真的么？很可惜，英語有一個說法：Too？good？to？be？true。好得過分了，以至于不可能是真的。在這里也適用。

我們來看一個實際的例子，下面的宣傳來自于在國內發售過的一個樓盤，我們只是隱去了發售中介的名字。佛羅里達那不勒斯市某地產，15萬—18萬美元即可購得155—186平方米的聯排別墅；年凈回報8%，包租2年，2008年建成。看起來這是一個大便宜，折合人民幣僅僅6000元一平方米，出租的回報也遠高于國內。即使您對是否能夠獲得這樣的回報有一絲絲的懷疑，“包租2年”這金光閃閃的大字也足以令人放心了。

遠便宜于國內的價格，遠高于國內的租售比，還是美國的地產，這還有什么可猶豫的呢？且慢！不要被這一系列光環迷惑，這里面其實有一個巨大的陷阱。如果我告訴您，就在同一小區，一棟獨立別墅的成交價格僅為12.5萬美元，您作何感想？如果我告訴您，就在這一小區，正常的房屋出租價格很低，而且租客寥寥，佛羅里達還對新房征收特別高的稅，您又作何感想？如果我告訴您，實際計算下來，出租回報率僅僅只有2%，您會震驚么？可這一切都是真的。

真正的出租回報率只有2%，那為什么廣告里敢于承諾8%呢？原因很簡單，當我把價值僅僅是10萬美元的地產，以18萬美元出售給您的時候，巨額的不當利潤，足以支持我以“包租”的名義，返還您一部分來促銷了。

真實的情況就是，這個小區的房屋一直難以出手，價格也僅僅是11萬美元左右。中介將其包裝后，以18萬美元的天價和“包租”的噱頭在國內銷售一空。這就是所謂“投資美國便宜地產”的真相。

美國確實有值得投資的地產，但在國內發售的基本都不是這個類型。在國內的銷售往往有兩個特點，非正常的房源和無資質的中介。非正常的房源，就是美國人自己不購買的房子。在紐約、洛杉磯、舊金山等大城市，正常的房子從上市到銷售結束，一般不超過3個星期。這種正常的房子，根本沒辦法拿到中國來銷售。時間來不及啊！所以要拿到中國來銷售的美國地產，必須具備一個條件：它在美國半年內賣不出去。

而無資質的中介是指，當前在國內市場上銷售美國地產的人員，甚至包括一些“海歸專家”，有一個算一個，都不具備美國房地產執照，也就是說，都在“非法銷售”。擁有房地產執照意味著房地產經紀人受到房地產行會的監督和控制。像把10萬美元的房子賣出18萬美元這種事情，一定會讓房地產經紀人丟掉執照。但是到中國銷售美國房屋的中介基本處于法律“兩不管”的地帶，無論中國的法律還是美國的法律都無法監管，也就導致了這種無法無天的行為。

有人說，我沒有執照，但我有合作伙伴在美國，他是有執照的。或者說，我沒有執照，但是我老板是有執照的。然而，這是直接違反美國房地產法的。美國房地產法規定，沒有執照的人，連報一下房屋的價格都不允許，何況是代替有執照的人來推銷？這恰恰是美國房地產法最不能容忍的行為。如果有中介跟您說，他在美國的合作伙伴有執照，您當面打通這個持美國執照的人的電話，告訴他，現在您正在錄音，請他明確告訴您，他授權了這個在中國的沒有執照的人對您做房屋銷售，您一定會聽到尷尬的長久沉默。

我的建議是：一，購買美國地產，最好是親自去美國；二，一定要找有美國執照的人直接合作；三，買當地人買的地產，不要碰專為中國人準備的樓盤；四，盡量爭取銀行貸款。有人說我有錢不需要貸款，這個不是錢的問題，而是銀行要貸款就一定會對財產進行估價，這個估價可以給您一個對價格的很好的參考。有朋友說，我能在美國貸到款么？可以的，有專門針對海外投資人的貸款，在一些特定銀行發行。

（王克非：畢業于中國科技大學，生物學與計算機雙學士。在美國開辦投資咨詢公司和地產公司，業務涵蓋投資移民、美國投資、稅務規劃、資產管理等多個方面。）