“限房價競地價”地塊來襲？

繼2011年，北京首個“限房價競地價”項目房山長陽國際城入市之后，今年豆各莊地塊再次以“限房價競地價”的方式落地。據業內猜測，此種方式有可能成為北京土地市場的主流出讓方式之一。

顯而易見的是，相比其他土地出讓方式，“限房價競地價”不僅可以限制商品房出售價格，也能控制高溢價土地出現的風險。然而，開發商如何在價廉的前提下保證產品物美，也是當前亟待完善的課題。

或成主流方式

9月4日，恒大地產以總價40.4億元、建成商品房售價不超過2.2萬元/平米的代價，摘得北京今年第一塊面向市場的“限房價競地價”地塊豆各莊B地塊。一周后，北京今年第二塊“限房價、競地價”地塊海淀環保科技園區地塊也收到了網上報價。

在“限房價競地價”跨出了這一大步的同時，北京市國土局也公開表示，下半年還將根據土地儲備開發項目情況，在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區域，選擇部分地塊通過“限房價競地價”方式進行出讓。

據接近北京市住建委人士透露，北京市的具體想法是，為了讓那些沒有資格購買經濟適用房、雙限房的居民，能夠買得上納入限價房管理序列的商品房，為此而推開“限房價、競地價”出讓方式，并借此影響市場預期。

業內猜測，“限房價競地價”極有可能成為今后土地出讓的主流方式之一。援引多家媒體報道，今年年中，曾有消息稱年內北京將有300公頃“限房價競地價”土地入市，而今年北京商品住宅供地計劃為850公頃。

“以這種方式出讓300公頃的住宅用地，將會消化掉大量的購房需求。”北京中原研究總監張大偉認為，如果傳聞屬實，這一舉措將直接限制區域價格上漲的空間，解決房價過快上漲的問題。

因為“限房價競地價”所指商品房項目的目標人群為，介于保障性住房與普通商品房之間的“夾心層”，在亞豪機構市場總監郭毅看來，這種方式既能起到平抑房價效果，又不會對樓市產生過大影響。

然而，也有業內人士對“限房價、競地價”地塊，存在的利益尋租可能提出了質疑。

北京市今年陸續掛出的三宗“限房價、競地價”地塊，除恒大地產摘得的昌平沙河地塊定性為“園區安置房”外，朝陽區豆各莊地塊及海淀環保科技園地塊僅僅對房源銷售價格、戶型、房屋總價進行了限定，對購買人群及轉讓銷售的限制，卻并未提及。

“哪里有奶酪，老鼠就會去哪。公平性將是這種土地競拍模式是否能造福于大眾的關鍵所在。”張大偉建言，在對購買人群全面開放的前提下，政府有關部門也應嚴格把關，將“關系戶”拒之門外。

限房價，更要限成本

早在2010年，北京市就在全國首開先河，以“限房價、競地價”方式出讓了房山區長陽起步區6號地塊。當年5月，中國鐵建摘得該地塊，房屋的售價上限定為12500元/平米。

近一年后，該地塊上所建的長陽國際城項目按限價入市，第一批推出的近1600套房源，開盤三天即告售罄。彼時，周邊樓盤均價在16000元/平米左右。

然而，實惠的價格不一定換來實惠的商品。“據我了解，這個項目在建筑材料、設施配套等方面都存在偷工減料的問題。”長陽地區某項目策劃總監告訴記者，該項目業主也曾多次舉行過集體維權行動。

不容忽視的一個問題是，限定房價上限的同時，并沒有限定開發商的建筑成本下限。在高策地產服務機構董事長、總裁陶紅兵看來，“僅從開發商的利潤角度出發，這種產品根本沒有任何品質可言。”據他推測，如果市場一味強調限價而不給開發商預留盈利空間的話，“削減配套、低成本施工等方式必然會無所不用其極。”

財經評論人余豐慧向記者表示，“限房價競地價”的拍地方式長此以往，必然的結果就是地價下降，“對于開發商來說，賠本賺吆喝的事，干一兩次就夠了。”

業內普遍認為，包括今年7月份以35.6億元摘得的昌平沙河高教園區地塊在內，恒大之所以敢拍下這兩塊限價地，就是由于其有著超強的成本控制能力。

“這種拿地方式，對企業是一個巨大的挑戰。”某品牌房企相關人士向記者表示，“我們做過測算，按照行業普遍標準，這兩塊地刨除建安成本等費用，開發商利潤已經非常之小。”

事實上，恒大拿到豆各莊“限房價競地價”地塊的過程并不輕松，包括中鐵建、住總首開聯合體在內的多家企業都參與了角逐，經過43輪競爭恒大才將此地塊收入囊中。

“今后或許還會有一些開發商，走恒大現在的這條路。”陶紅兵笑言，“限房價競地價”的土地出讓方式，無意間也為意圖進京的開發商開辟了一條路，“畢竟要想在一個城市立足，和有關部門的關系總不能太差。”