金九再現，銀十或無懸念

不管是住宅成交，還是土地成交，今年的“金九”在一片“漲”聲中走來。9月首周的市場表現正在延續第三季度的熱情，同時也證實了市場向好判斷。已經多年踏空的“金九銀十”，幾乎成為樓市話語中一個老套的概念、過時的談資。市場的周期性規律，其實并不和季節的時間軌道有什么必然關聯。但是今年，搶房的氣氛，火爆的成交，讓“金九”終于能吐氣揚眉一回了。

金九首周開門紅

9月首周，開盤“火箭速度”售罄的劇情仍然在北京多個樓盤中上演，與大多數業內人士預測的情況相同，今年的“金九”毫無懸念。

9月的第一周（9月1日-9月8日），全市商品住宅市場共有6個項目入市，其中包括金域緹香、金隅翡麗鉑爵郡、同觀·澗橋山、北京新天地4個普通住宅項目，東亞·印象臺湖1個商住項目以及香江別墅1個別墅項目。6個項目都屬于“老推新”，推盤量維持一般水平，但都銷售情況都不錯。如金隅翡麗鉑爵郡、東亞·印象臺湖等項目幾乎開盤當天售罄，被強大的需求熱情所包圍。原本屬于“慢銷”的別墅項目香江別墅開盤也取得55套認購量。

北京市住建委網站顯示，金隅翡麗鉑爵本期共有5棟207套房源取證，開盤均價在3.6萬元-3.7萬元/平米。主力戶型為155-170平米的大三居，也有少量一、二居房源?！吧嘀嗌佟钡木置孀?0平米以內的房源在開盤一小時內即搶光，而所有房源在當天上午幾乎全部售罄。

在第一個周末入市的東亞·印象臺湖開盤，是“熱土”臺湖中少量有貨的項目，本期推出了38-56平米的辦公產品，50年產權，售價68萬元/套起。盡管屬于投資性商業產品，這個項目還是取得開盤熱銷，成交總額破億。臺湖在近期接連拍出高價地，東亞·印象臺湖首周的“開門紅”，顯示市場的消化能力強大。根據亞豪機構統計數據顯示，9月首周北京商品住宅共實現成交2098套，環比出現小幅上升。

這種需求熱情，在二手房市場上也是如此。二手房市場上，不論是買方還是賣方，預期提升成了市場的重要特征。業內分析認為，自今年5月份以來，北京二手住宅網簽量已連續4個月保持回升勢頭，個稅政策的影響已經淡化，預計9月份成交情況將維持在較高位水平，甚至有望沖刺3月的成交高度。

房價上漲預期

從目前預計在“金九”入市的26個住宅項目定價來看，僅有不足10個項目對外公布預計銷售價格，其余均處于待定狀態，對外報價謹慎。從已公布預售價格項目來看，漲價仍然是普遍現象。

房山區的長陽光和作用此次報價為18800元/平米起，相比其年初開盤價高出將近5000元/平米；而大興天宮院地區的部分項目報價仍然在上漲，累積漲幅已經比去年底高出5000元/平米以上。

“行情如此，現在不漲價都比較難，關鍵是平穩上漲、還是加速上漲”，不少開發商人士都大方承認漲價。有消息稱，金域緹香項目首周周六以24000元/平米的價格開盤之后，基于較好銷量周一即將售價上調至27000元/平米。

房價上漲的預期，很大部分來源于土地市場。9月首周入市的項目有兩個項目所在的區域近期都有高價地的成交，地價甚至高過房價。金域緹香項目所在的長陽區域，8月成交的一宗住宅用地折合樓面價超過了兩萬元/平米，而東亞·印象臺湖所在的臺湖區域因“熱土”而備受矚目。

很顯然，北京等一線城市的房價漲幅之大，早已將今年初3月的“控漲目標”遠遠拋下。從國家統計局8月公布70個大中城市住宅銷售價格變動來看，北京環比、同比的房價漲幅都處于領漲梯隊。這也似乎將給“金九銀十”定下漲價的基調。但是房價是不是會漲，誰也不好拍板下定論。但可以肯定的是，從開發商到普通購房者，看漲的預期非常明顯。

“金九銀十”也難解渴

“長期看漲預期非常普遍，同時，人們又認為目前調控的行政手段在‘壓著’房價，所以出現需求集中爆發的情況”，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，短期需求的增長遠超出政策干預下的市場供應能力，從當前情況看，北京市場的供需矛盾有加深的跡象。

記者查詢北京市住建委網站發現，截至9月10日，全市可售期房住宅套數36469套，未簽約現房住宅套數28028套，共計64497套。也就是說北京商品住宅的存量為6.4萬套，幾乎接近年內最低點。業內分析認為，雖然近三個月來期房月均供應量都超過5500套，但由于市場去化速度提升，近幾月的庫存量一直呈現降勢。

這種庫存的縮減，表現在市場上就是一房難求導致的搶房氣氛。業內普遍認為，預售證監管的行政調控手段，導致前期供應量的減少，更嚴重的是造成了供需失衡的恐慌性預期。庫存偏低導致的市場“干渴”狀態，短期內不容易改變。

另一方面，土地市場的火熱，可能會打亂新盤入市的節奏。熱門地塊附近的項目，可能會出現觀望。大規模的市場供應最快也得到明年才會出現，屆時或許能夠解渴樓市。

很明顯，對于今年秋季的市場，持看好的觀點居多。但也有人發出了不同的聲音。有機構分析師認為，政策上的不確定因素，依然深刻影響樓市的走向。中原地產市場研究部總監張大偉認為，本輪上漲主要受地價推高的影響，但爆發周期很可能將要收尾。

此外，有消息稱，近段時間北京各大銀行紛紛收緊首套房貸利率水平，市場難覓利率優惠，放款速度也在減慢。除北京外，全國多地都銀行也相繼收緊房貸優惠利率，部分地區將首套房貸利率上浮5%-10%。北京市國管公積金中心也傳出消息稱，二套房貸業務審批變得更加困難?！板X荒”以來金融市場的波動對樓市的冷卻影響，或許會在未來一段時間內釋放顯現。