溫州樓市松綁

8月6日，素有樓市重要“風(fēng)向標(biāo)”之稱的溫州，在全國46個限購城市中，率先對地方版“限購令”進(jìn)行松綁，溫州市戶籍居民家庭如果已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有一套住房，現(xiàn)在可以再購買一套市區(qū)住房。

市場反應(yīng)尤為明顯的是成交量暴增。在政策微調(diào)前一周，溫州樓市成交量為657套，日均成交不足百套，在政策微調(diào)后的一周，即8月7日至13日，日均成交約200套。在各大媒體的報道中，“房屋交易大廳人頭攢動”、“樓盤售樓處甚至被擠爆”等形容詞隨處可見。

成交上升但難言“火爆”

“你要聽真話，還是假話？”溫州市市場營銷協(xié)會副會長、溫州市誠鼎房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司董事長徐良溪笑著對記者說，真實情況是確有影響，但現(xiàn)實交易量也沒有到火爆的地步。

從數(shù)據(jù)來看，溫州近期樓市成交量向好。公開資料顯示，溫州全市自1月份新房成交量近4000套后，2月至6月份一直維持在2000套左右，從7月份開始有所突破，達(dá)到了2600多套，到了8月份，新房成交速度不斷加快，成交量也明顯上升。其中，8月8日一天的成交量就達(dá)到388套，創(chuàng)下了今年以來日成交量新高。

“政策出來兩三天之后，我到交易大廳特地去看了，一兩百個位置都坐滿了人，但隨著政策熱度釋放，這段時間明顯冷清了。”徐良溪說，判定政策的影響，要看這部分人群究竟占到溫州人口多大的比例。

2011年3月，溫州出臺嚴(yán)格的限購令，本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭，只能新購買一套住房，這一禁令讓許多購房人無法實現(xiàn)過戶手續(xù)。此次政策是在原來的基礎(chǔ)上，允許本地戶籍居民可以再買一套，所以使得部分改善性人群抓住節(jié)點購房過戶。

“對于沒房的剛需置業(yè)者，擁有兩套以上房子的高端人群，并沒有受到影響。所以說，這個政策的影響并沒有外界說的那么大。”徐良溪說，以前溫州投資投機(jī)性需求大，這部分人是為了賺差價的購房者，考慮周期較短。現(xiàn)在市場上普遍是剛需和改善性購房人群，購房時會全面考慮工作和生活等性價比，這部分人群購房考慮周期要長，因此政策影響還需要一個消化周期。

溫州松綁只是個案

針對外界傳聞的溫州“松綁”限購，截至記者發(fā)稿日，住建部及浙江省尚未公開表態(tài)。但據(jù)溫州市住建委主任周守權(quán)近期對媒體解釋說，此次限購政策微調(diào)，只是從原來地方更為嚴(yán)格的“限購令”回歸國務(wù)院的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而已。由于仍規(guī)定新購住房的客戶名下不能超過兩套房產(chǎn)，有上限控制，還在國務(wù)院要求執(zhí)行的限購標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

據(jù)周守權(quán)表示，目前溫州炒房的外部環(huán)境已不存在。如果在此背景下，溫州繼續(xù)執(zhí)行比國務(wù)院規(guī)定更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購政策，將會難以滿足一些剛性需求和改善性需求。

多名接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，溫州限購放松，主要還是為了救經(jīng)濟(jì)、救樓市。高和資本總裁蘇鑫表示，由于之前溫州樓市投資屬性大，目前溫州是房價跌幅最高的。其次，溫州實體經(jīng)濟(jì)尤其是民間資本、個體經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，因此需要提振信心。

據(jù)了解，受到限購及民間借貸危機(jī)等影響，大量的民間資金被陷在房產(chǎn)項目里，溫州經(jīng)濟(jì)下滑明顯，今年上半年，溫州市GDP增速落后于浙江全省，財政總收入增幅為近8年來最低。

另根據(jù)國家統(tǒng)計局7月發(fā)布的“全國70個大中城市房價”數(shù)據(jù)顯示，自2011年9月以來，溫州房價連續(xù)22個月同比下降，也是惟一5月和6月房價均同比下降的城市。

據(jù)溫州本土最大的房地產(chǎn)商中梁地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理陳永鋒介紹，3年前，溫州房價一度快速上漲、領(lǐng)漲全國，最高峰時部分熱盤均價達(dá)到8萬元/平米，高出一線城市的平均房價。現(xiàn)在溫州市房價普遍下跌了三四成，影響最大的就是大面積豪宅。“比如2009年綠城的鹿城廣場，開盤價4萬多，后來炒到七八萬，現(xiàn)在最低跌倒三萬多。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，不能把溫州樓市新政看做“國家放松樓市調(diào)控”的信號。蘇鑫表示，這種做法確實對改善型需求有一定的疏導(dǎo)作用，但這并不意味著其他城市可以效仿。早在2012年前后，包括佛山、蕪湖，甚至上海等地，都有一定程度對限購政策松綁的舉措，但最終因各種原因未見下文，足見宏觀調(diào)控的大勢仍是從嚴(yán)。

房價或延續(xù)跌勢

兩年里，溫州房價連續(xù)下跌，據(jù)溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2007年-2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從9787元/平米一路上漲到34674元/平米，漲了2.5倍；到今年6月底，溫州市區(qū)新建住房均價已回落至24123元/平米。陳永峰提醒，溫州房價在跌，但沒有外界想象的那么厲害，不同地段不同時期的項目也不一樣。不能把某個樓盤炒作時的最高價和現(xiàn)在的最低價做對比，且不同產(chǎn)品不同時期進(jìn)行對比，也不科學(xué)。在他看來，整體來說，下半年溫州樓市會相對平穩(wěn)。

目前，溫州樓市庫存居高不下。據(jù)溫州市商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示，截至9月10日12時，公開發(fā)售房源為39303套。

去年以來，溫州土地供應(yīng)進(jìn)一步增加，這將導(dǎo)致商品房供應(yīng)出現(xiàn)上升，加劇庫存壓力。公開資料顯示，今年上半年，溫州共出讓商業(yè)、住宅和商住類土地102宗，合計3714.47畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年1271畝的出讓總量，同比增長454.46%。其中，住宅用地587.92畝，可供應(yīng)住宅建筑超過70萬平米。

隨著土地供應(yīng)的大增，溫州樓市下半年庫存數(shù)量還將進(jìn)一步增加。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平米，再加上去年底80多萬平米庫存，市場供應(yīng)量將達(dá)160萬平米。

徐良溪說，全國各地房價都在上漲，而溫州房價卻在下跌，目前購房人不會輕易出手。再綜合溫州經(jīng)濟(jì)和樓市環(huán)境判斷，下半年樓市仍然下跌無疑。具體何時止跌回漲，需要看政策力度。