華潤置地加碼商業

8月9日，華潤置地（成都）有限公司以總價20.13億元斬獲太原三塊商業用地，共計16.76萬平米，將規劃建萬象城。由此，華潤置地商業項目在全國的布局再下一城。近年來，商業地產競爭加劇，華潤置地也開始加速全國布局，商業項目迅速深入二三線城市。

快速擴張的同時，華潤置地頻頻融資，其2013年以來融資額度達137.1億港元，遠超去年全年的100.2億港元。良好的資產狀況和充足的資金成為華潤置地商業項目加速全國擴張的有力保障。

萬象城布局二三線

此次華潤置地拿下的太原三地塊位于長風商務區，地價依次為7.2億元、3.99億元以及8.94億元，樓面均價則為每平米1763元、1500元、1763元。華潤置地有限公司財務總監王國華向記者證實，這組塊地將用于建萬象城。太原也成為萬象城落戶的第17個城市。

萬象城是華潤置地旗下的高端商業項目，以國際一線品牌為主，最早于深圳開業。目前，已在杭州、沈陽、成都、南寧4個城市得以成功復制。從華潤披露的財報看，已開張的5座萬象城去年營業收入達22.27億港元，是華潤置地投資物業的主要營收來源。值得注意的是，去年9月開業的南寧萬象城實現營收1.3億港元，在今年上半年也創收2.07億港元。

成熟的商業模式被視作萬象城復制成功的主要原因，但萬象城“一線城市+黃金地段”的苛刻要求也是其擴張的最大瓶頸。

21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔分析，一線城市的黃金地段競爭異常激烈，且地價成本高企，華潤萬象城模式未來擴張受到的制約會越來越大。

華潤置地也意識到一線城市好地難求。王國華告訴記者，隨著一線城市商業用地縮緊，核心二線城市，甚至一些發達的沿海三線城市將成為萬象城搶奪的戰場。

事實上，萬象城也確實早已擬定了搶灘二三線城市的計劃，進駐城市由最早的一線城市深圳，逐漸深入沈陽、杭州、成都、重慶、石家莊、常州等二三線城市。 而華潤置地未來要進駐的二三線城市，也正是眾多商業地產開發商搶奪的戰場。雖然這些城市存在商業項目供大于求，競爭激烈的情況，但萬象城進駐仍是機會大于挑戰。

RET睿意德執行董事張家鵬表示，目前二三線城市商業項目雖量大，但缺乏高端、高品質的商業項目，萬象城有差異化競爭的優勢。此外，華潤置地有較強的資源整合能力和較高的品牌知名度，資金充足，在項目選址上也具有優勢。

加速全國商業布局

目前，華潤置地旗下商業地產的資產比例和盈利占比仍然較小。其公司2012年年收入顯示，去年公司投資物業資產賬面總值443.57億港元，占集團總資產的19.4%，而去年酒店經營等投資物業營業額38.36億港元，僅占總營業額的8.6%，但該部分卻以37.4%的增速遠遠超過房產業務23.1%的增速。

正是看到了商業物業增速的潛力，加碼商業一直在華潤置地的計劃之中。華潤置地北京大區總經理蔣智生在此前接受記者采訪時就明確表示，未來集團將提高商業地產的比重，增加對商業項目的投入。華潤置地高層也公開表示，商業地產的資產比例和盈利貢獻在2015年要達到40%。

早在2004年，華潤置地就已經開始進軍商業購物中心，并形成了清晰的三大商業地產產品線：萬象城、五彩城、PLUS365商業中心。萬象城定位“大型都市綜合體”，主攻一線、核心二線城市的黃金地段；五彩城定位一線城市副中心或二三線城市的傳統商業區內，以家庭的“一站式體驗消費”為主；PLUS365商業中心主則打社區鄰里商業，規模體量較小，更多是定位于華潤住宅開發的基本配套，自身盈利能力有限。

2007年華潤置地調整戰略布局，公布其新的作戰方針，即快速發展華潤五彩城系列。北京五彩城管理中心總經理祝林表示，一些二三線城市比如山東淄博市不可能打造擁有愛馬仕、LV等國際一線品牌的萬象城項目，但適合做五彩城。五彩城的競爭對手類似萬達廣場。蔡宇翔甚至認為，五彩城將是華潤未來商業地產的主流產品。

按照華潤置地的戰略布局，未來幾年，全國還有包括北京密云、沈陽、淄博、日照、昆山等14個五彩城將陸續開業，隨著華潤后續拿地，這一數量還在增加。王國華表示，萬象城和五彩城都是華潤重要的商業產品線，一個專攻高端市場，一個搶占二三線城市，通過二者的擴張加速對全國商業地產的布局。

再融資強化資金鏈

截至去年底，華潤置地已運營的持有物業總建筑面積達到220.83萬平米，同比2011年增加59.98萬平米。商業布局不斷鋪開的同時，華潤置地對資金需求也在不斷增大。8月19日，華潤與多家銀行訂立總計77.5億港元的貸款融資協議。

據記者不完全統計，這已是華潤置地今年第四次采取銀行貸款方式進行融資，前3次分別融資8億港元、40億港元以及11.6億港元，至此，華潤2013年以來融資額度已達137.1億港元，遠超去年全年100.2億港元的融資額度。

華潤置地頻頻融資背后，不少業內人士曾質疑是在高庫存的壓力下緩解“資金之渴”。王國華回應稱，華潤目前的資金狀況良好，今年上半年資產負債率已降至43.6%，融資的主要目的是為公司的進一步發展提供資金。

事實上，與同行平均70%-80%的負債率相比，華潤置地的負債水平并不算高。而能夠頻繁獲得銀行貸款，也從另一方面說明華潤置地現金流及資產狀況良好。“銀團貸款十分看重開發商的負債率和償債能力，若公司存在資金或信用問題，肯定無法獲得多次大額融資。”張家鵬如是說。

去年SOHO中國與銀團訂立6.26億美元的三年期貸款協定時，SOHO中國董事長潘石屹就稱，能成功獲得該筆貸款，顯示出公司財務穩健和良好信用。

此外，華潤置地以綜合體業務為主，持有商業周邊的住宅銷售也能一定程度上緩解資金帶來的壓力。根據公司2013年6月銷售快報顯示，截至6月底，華潤置地2013年度累計簽約額約337.8億元，累計簽約面積287.7萬平米，較去年同期分別增長44.9%和36.0%。截至5月底，共實現租金收入約18.8億港元，較去年同期增長34.6%。

減少“集團孵化”依賴

頻繁融資的背后，除強化資金、備足擴張糧草外，也是進一步減少對“集團孵化”模式依賴的體現。

熟悉華潤地產業務的業內人士告訴記者，通過母公司的“孵化戰略”是華潤商業地產成長的最大特色。先期由華潤集團購買、持有一些土地，并進行開發，在初步完成大量占用現金流的孵化過程后，等項目比較成熟時再按市場價格轉入華潤置地。

據贏商網統計，截至2012年年底，華潤集團對華潤置地進行了9次資產注入，注入的資產總金額高達404億港元，而華潤置地為此支付對價的現金部分不到100億港元，其余主要通過向集團配股完成。9次資產注入使華潤置地增加了超過2000萬平米的土地儲備。

這種商業模式，突破了華潤置地作為子公司的實力限制，為華潤置地、華潤萬家的商業擴張提供了極大的資金支持，同時也使華潤集團在投資商獲得較高回報，沉淀資金得到有效利用。

張家鵬表示，此前“集團孵化”一直是華潤置地發展的主要推動力，但目前華潤置地已經開始減少對此的依賴，轉而更多地尋找與其他開發商、基金公司合作，依靠自身的運營與發展創造現金流，進行規模化擴張，避免母公司的風吹草動對其商業地產的發展造成重大影響。

他同時認為，未來華潤商業地產面臨兩大主要風險，一是華潤能否在集團層面有效整合商業地產及其相關資源；二是在加快擴張、實現規模優勢的同時，能否保持品質，尤其是定位高端的萬象城。