宋海林 龍湖“不僅猛跑，更要抬頭看路”

“龍湖走到今天，非常重要的是沒有做錯過事?！北M管在采訪中反復介紹著北京龍湖的發展藍圖，但從龍湖北京公司總經理宋海林的話語中不難感受到，謹慎與善于反思正是龍湖能取得當前成績的重要氣質。

截至7月，龍湖地產累計實現合同銷售額268.1億元，同比增長30.6%，已接近完成全年460億元目標的六成。在業績達到預期的同時，“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的戰略也進入深層執行階段。

根據半年報數據顯示，龍湖在西部、長三角、環渤海、華南及華中的合同銷售額分別為人民幣102.2億元、57.4億元、51.2億元、12.7億元和0.4億元，分別占集團合同銷售額的45.6%、25.6%、22.9%、5.7%和0.2%。這家1993年由重慶起家的民營房企，在經歷20年的發展之后，如今已進駐多個重點區域及城市，深耕新開拓的區域亦成為當前龍湖發展的重中之重。

在戰略縱深不斷擴大的當下，龍湖依舊堅定地看好北京市場。在宋海林看來，北京作為集團的重要戰略支點之一，在完成這一輪布局后，集團還是會回到幾個核心城市深挖價值，“我們有使命去建立品牌高地、人才高地、產品高地。”

回想7年前的那次“進京趕考”，進駐北京無疑極大助力了龍湖品牌的全國認知度，而目前龍湖正以每年銷售回款額10%的資金沉淀速率，營造自己的商業帝國?！吧虡I地產已經成為龍湖重要的利潤增長點，而在15年內，商業地產的貢獻率有望占到集團總利潤的20%以上?！彼魏Ａ直硎?，北京龍湖將繼續尋找加大商業地產比例的機會和可能，適合15萬平米左右商業的潛力地塊，將是北京龍湖今后的拿地重點考量標準。

至于日前市場上對龍湖個別項目銷售節點過早而影響利潤率的質疑，宋海林指出，“未來的業績不能單靠一兩個城市，或者是一兩個城市圈，而是需要多個城市多點支撐，這樣企業才是安全的?！倍鳛橐患页墒斓钠髽I，龍湖則更加看重良好的資金周轉所帶來的資本市場親睞，至于利潤率，將是一個符合集團內部定位的合理范疇。

發力擴張商業版圖

房地產世界：如何看待當前的商業地產市場？

宋海林：從全國看，現在商業地產還是呈現一個爆發式增長態勢，可能未來三年整個開業開工面積會翻一番，相當于未來三年把之前整個商業體量再蓋一遍。龍湖所堅持增持商業的戰略不會變，但是我們還是有一顆敬畏的心，敬畏這個市場，因為市場一定不會是始終往上的，所以會謹慎選擇。

事實上，就整個市場而言，商業也并不會全面開花，這和選址判斷以及各項具體操作都相關。而龍湖有著十多年的商業地產運營經驗，特別是重慶地區有十分成熟的商業操作模式，這也是我們的優勢。

房地產世界：北京龍湖更看好怎樣的單個商業體量？

宋海林：目前在京，除了已引入的長楹天街、時代天街外，未來還將重點關注體量大約在15萬平米，具有發展潛力的商業地塊。目前，在北京東南西北幾個區域，我們都在尋找合適地塊。到2020年，北京龍湖能夠占到集團商業利潤的25%以上，是我們的目標，而這至少應該有四五個商業項目。至于資金這一塊，因為龍湖拿地資金由集團統一調配，也不會存在缺錢的問題。

堅定看好孫河板塊

房地產世界：“原著系”產品是龍湖最高端的產品線，在北京激烈的市場競爭中，龍湖·雙瓏原著的去化周期是否過快？

宋海林：首先，集團對于周轉率的指標是有要求的，具體到孫河項目，龍湖·雙瓏原著自上市以來，反響非常好，樣板間開放僅23天，首期推出房源全部售罄，勁銷7億元，目前的銷售情況也很好，產品和口碑在得到業界認可的同時，也成為集團內部的一個標桿項目。

但我們仍會按既定的節奏去推盤，不會刻意為了賣高價而延長去化周期，我覺得未來通過年報就可以看到，項目達到的將是一個合理的利潤，符合集團內部的利潤定位。

房地產世界：孫河已被公認為北京最具潛力的高端板塊，這個區域的合理價格如何判斷？

宋海林：首先，從客觀上講，孫河的規劃具備成為下一個城市高端居住區的條件。孫河板塊所供應的產品，皆屬于城市稀缺的高品質低密度改善型產品，希望與其他優秀企業一起，通過打造高產品力來共同創造并實現區域價值。

至于在區域內的售價應該賣到多少？這就因人而異了。龍湖現在在售的價格，包括未來，比如根據后期推出的產品價值情況有一些漲幅，但仍將是一個合理的、客戶認可的價格，而且最終還是看市場。

“我們知道底線在哪”

房地產世界：當前土地市場火熱，龍湖何時會出手拿地，預期的利潤目標又是多少？

宋海林：龍湖在整個市場中所表現的，不會是一個非常激進、冒險的企業。我們知道底線在哪。企業要有合理的利潤，但更重要的是要有合理的產品回饋給購房者。

應該說北京市場已經走過了黃金加速期，市場總體還是趨于理性的。但當前土地市場是有點過熱，拿地有早有晚，但北京龍湖一定會保證持續性，看準合適時機拿適合自己的地塊，但一定不會“斷頓”。

房地產世界：有聲音質疑龍湖近期戰略趨于保守，您是怎么看的？

宋海林：龍湖過去給人的印象是快速上升，但所有企業的發展不會都是一往直前。我們不太擔心龍湖短時期內在排行榜上個別名次的前進或倒退，當前正是一個戰略調整的過程，我們更關注的是“走得穩、走得遠”，“不僅猛跑，更要抬頭看路”。

實際上龍湖走到今天，非常重要的是沒有做錯過事。到現在為止，龍湖還是力求做到穩健，每一步都走得很謹慎。

比如說大部分企業都在采取合作開發，龍湖就參與得很少，我們希望把這件事情完完全全想明白之后再著手。另一方面，目前北京有大量的項目都在合作開發，我們也不是完全屏蔽，在未來也不排除采取這種模式，但我們仍然是希望想清楚再做。

北京公司做到“三個高地”

房地產世界：如何看待今后北京的市場機遇？

宋海林：龍湖集團經歷了非常清晰的發展階段，從最早下決心從重慶走出來，到進入北京發展，先建立一個品牌制高點。到2011年，已經進入13個城市。其中8個城市的銷售都在區域內前十，集中度還是比較高的。那時候我們還是區域聚焦的戰略，也符合我們當時發展的戰略，先落地再豐滿。

從2011年以后，龍湖開始做全國擴張性布局，集團意識到，未來的業績不能單靠一兩個城市，或者是一兩個城市圈，而是要多個城市多點支撐，這樣的企業才是安全的。

而相對于北京公司，經歷了快速發展的時期，更需要進入一個平穩的階段，有使命去建立品牌高地、人才高地、產品高地。未來擴縱深進行到一定程度，在完成下一輪穩定布局以后，集團可能還是會重點布局幾個核心城市，比如說北京、上海等，而這將會是一個螺旋形上升的過程。

在業內外，龍湖迅速發展的核心在于準確的把握好節奏和形勢，并作出前瞻性戰略布局。而商業地產作為龍湖未來五到十年重要的利潤增長點，在北京將繼續尋找進一步加大商業地產比例的機會。

房地產世界：北京龍湖的長期目標是什么？

宋海林：北京龍湖的目標是成為集團重要的戰略支撐、品牌高地、人才高地和產品高地。

在實施層面，我們會讓龍湖品牌在北京持續落地，包括“雙天街”商業的真正落地，并繼續做一些好項目，要在北京的商業地產圈做到有口皆碑。

就現在操作的四個項目，龍湖·雙瓏原著、龍湖·好望山、龍湖·長楹天街、龍湖·時代天街而言，希望在交付的時候能夠讓所有的客戶感受到龍湖的用心，雖然很難，但會盡力去做。

房地產世界：北京龍湖之于集團的意義是怎樣的？

宋海林：北京龍湖產品具備在全集團推廣的特質，當前龍湖北京的產品線在全國被廣泛復制，包括龍湖·雙瓏原著，在集團內部的口碑也非常好。

北京項目要能夠體現出北京市場的價值，而要保持較好的盈利水平也考驗著多重能力。這其中包括對于區域價值的發掘能力，對于產品溢價的打造能力，對于產品的成本控制能力，以及在全項目過程中的運營能力。北京龍湖會保持在集團利潤率平均水平以上。