中建、中海雙劍合璧

整合，已是地產行業最熱門的詞語之一。繼之前多家中小房企或以股權交易、或以吞并等形式實現整合重組之后，近期，行業巨擘中國建筑股份有限公司（簡稱中國建筑）公布了將中建地產注入中海地產的計劃。

中建系龐大復雜的地產業務，無疑將因這次整合優化配置，而在資產注入的同時，中海地產管理層也進行著“換血”。在這一切落定之后，中海地產能否成為行業霸主，則成為業界熱議的話題。

“資產效益最大化”

這是一個大鱷橫出的時代。

8月5日，中海地產宣布，該公司的控股股東中國建筑，擬將旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。

早在一年前，中海地產與中建地產整合的消息就已經在業內傳開。據記者了解，當前雖然大方向已定，但中國建筑對下屬子公司資產如何整合，仍未達成任何具體方案，也未簽署任何協議。

8月28日的中國建筑中期業績路演會上，中國建筑董秘孟慶禹在回答記者提問中也未正面透露最新進展，“整合無非是三種方法、六種結果，至于哪一種方法更好，直到今天早晨，總公司黨組領導仍在開會討論中。”據悉，孟慶禹所指的三種方案是，母公司是否通過注入的方式換回股份，是否通過出售的方式換回現金，抑或是通過托管的方式讓中海地產收取費用。

記者曾試圖聯系中建地產及中海地產高層人士，但均以“處于敏感時期”為由拒絕了采訪。中海地產北京公司某項目負責人只是向記者表示，“就目前而言，還沒有感受到公司內部運營上的變化。”

同屬于整體上市公司中國建筑中的成員，此前在中建地產系內部的分工是，中海地產定位于內地城市及港澳地區，專營高中檔精品住宅及商業地產，中建地產主要業務定位則是大眾精品住房和保障性住宅開發。然而，組建7年以來，中建地產業務范圍擴張迅速。為避免業務交叉而產生內耗，被業界解讀為此次重組的重要原因。

剛剛卸任中海集團董事局主席一職的孔慶平，日前公開接受媒體采訪時證實了這一推測。“我們將用500億元人民幣來打造新的地產平臺，整合是為了避免出現同系競爭。調整的目的主要是以資產效率最大化，資產效率發揮得更好為主。”

“兩家公司在經營上出現了業務重疊，開始有同業競爭和資源空耗現象。”蘭德咨詢機構總裁宋延慶向記者表示，合力經營一家公司，才能將業務發展的更好。“中建系兩家公司內部優化重組聯合，不僅能實現人才、技術上的互補，更能在土地及資金上形成規模效應。”

人事變動鋪路

糧草未動，兵馬先行。在中國建筑計劃將中建地產業務注入中海地產的消息公布當日，中海地產公布了重大的人事變動。

在中海地產任職將近20年之久的孔慶平卸任中海地產董事局主席，并辭任該公司執行董事職位，由原中海外執行董事、副主席兼行政總裁郝建民接任董事局主席。此外，陳誼任中海地產執行董事，而陳誼曾歷任中建地產總經理、中建國際董事、總經理。

公司重大業務變化及高層人事任命在同一日宣布，不由讓外界聯想兩者之間的關系。有不愿具名的業內人士推測，“這是在為重組鋪路，人事調整和安排領先于資產注入。這并不僅僅是資產的劃轉，更是對其經營管理權的融合。”

上述人士同時猜測，相應的人事變更或許還有一層意義，如果相關的土地及房地產發展項目未能通過出售注入中海地產，中國建筑或將委托中海地產管理中建地產余下的房地產發展項目。“由誰來管，則是一個必須解決的問題。”

由于同屬一個母公司，中建地產和中海地產之間并不缺少人事互動。從中建地產官方網站查到，在中建地產多位副總經理中，賈衛東、邱盾都是從中海地產來到中建地產。賈衛東此前曾任中海地產總部規劃設計中心主任設計師，邱盾曾任北京中海地產有限公司總建筑師、濟南中海地產有限公司副總經理。

根據中國建筑集團整體上市的需要，2007年中建系將旗下所有房地產業務，除中海地產品牌以外的部分都納入中建地產。時至今日，中建地產這個“棋子”或將完成階段性使命，“但如果在人事任命上不能安排周全，此番重組或也難以短期落定。”有業內人士指出，在中建地產業務注入中海地產的背后，是中國建筑的整體謀篇布局。“為加強對中海地產的控制力，相信還會有一些新的任命陸續出爐。”

中海“航母”來襲

整合重組一役，輿論紛紛將注入中建地產之后的中海地產，與萬科相比較。

2012年中海地產銷售額為896億元，中建地產銷售額為206億元，而今年上半年，兩者的銷售額分別達到了612億元和176億元，均實現了同比大幅增長。由此看來，整合后的中海地產未來幾年在銷售額方面超過萬科，并非不可能。

在盈利方面，中海地產早就超過了萬科成為了最賺錢的房企。去年中海地產凈利潤為151.6億元，比萬科同期的125.5億元凈利潤高20%。

從融資指標來看，中海地產也有著絕對優勢。公開資料顯示，2012年11月，中海地產推出7億美元10年期和3億美元30年期結構的美元債券，利息率分別為3.991%和5.364%，創造了內房股融資成本最低，期限最長的紀錄。而在重組之后，中建系將能發揮“A+H”股雙平臺優勢，中海地產或借中建地產在A股實現再融資。

對于中海地產而言，得到的最大一塊“蛋糕”或許還是土地儲備。截至今年上半年，中海地產土地儲備為3649萬平米，而中建地產的土地儲備也高達3265萬平米，其中不乏一線城市的優質地塊。“包括北京在內，近幾年中海地產在公開競拍上的拿地節奏明顯放緩，加之當前地價高企，中海拿地慎之又慎。”在世聯地產首席分析師吳志輝看來，中建地產提供的豐富土地“原材料”才是中海地產最為看重的。

此外，中國建筑在全國范圍內已獲16個城市綜合建設項目，累計投資額達190億元，而這些項目主要由中建地產負責運營。顯然，這些資產一旦納入中海，無疑將會彌補中海地產在商業地產方面的短板。

“看規模，更要看持續發展的能力。”吳志輝向記者表示，重組對中海而言只是短期利好，今后能否成為行業第一，還需要時間來檢驗。“例如萬科產品復制性強，資金周轉率高，企業風格明顯，這些都是支撐一個公司持續發展的特質，而多數企業并不具備這幾點。”

至于中建地產，今后或將主攻“城鎮化”。據媒體近日披露，原則上，中建地產將不再新增從事純粹房地產開發業務，未來城市綜合開發將是其主要業務方向。