我國土地收儲(chǔ)運(yùn)行機(jī)制存在的問題及對(duì)策分析

摘要：土地收購儲(chǔ)備制度是我國土地制度改革的一大創(chuàng)新，是順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”需要而產(chǎn)生的重要成果。它在增加政府土地收益，改善城市面貌，規(guī)范土地市場等方面起到了積極的作用。但不可否認(rèn)，在其具體的實(shí)施過程中也存在著諸多的問題，亟待解決。本文從目前我國土地收儲(chǔ)運(yùn)行中存在的問題入手，提出了相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：土地收儲(chǔ) 運(yùn)行機(jī)制 問題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

土地是城市的重要資產(chǎn)，從某種意義上來說經(jīng)營城市也就是經(jīng)營城市土地。科學(xué)運(yùn)作城市土地，是規(guī)范土地市場、發(fā)展城市、增加收益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。但是，如何在現(xiàn)行土地管理政策的基礎(chǔ)上，更好地發(fā)揮城市土地收儲(chǔ)作用，建立更為完善的土地收儲(chǔ)制度，規(guī)范收儲(chǔ)城市各類土地，是關(guān)乎國計(jì)民生發(fā)展的重要任務(wù)。土地收購儲(chǔ)備工作涉及規(guī)劃、財(cái)政、司法和城建等多個(gè)部門，所以，需要部門之間密切配合，發(fā)揮整體合力。但是各部門職責(zé)不夠清晰，缺乏協(xié)調(diào)配合，沒有發(fā)揮出整體優(yōu)勢和合力，常常出現(xiàn)部門間相互推諉，行政手續(xù)復(fù)雜，辦事效率低等現(xiàn)象，導(dǎo)致延長土地收儲(chǔ)時(shí)間，影響土地交易的順利進(jìn)行及土地市場健康發(fā)展。

一、土地收儲(chǔ)的含義及必要性

土地收儲(chǔ)就是土地收購儲(chǔ)備制度的簡稱。土地收購儲(chǔ)備制度是地方政府和國土部門順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”的需要所進(jìn)行的我國土地制度創(chuàng)新的一個(gè)重要成果。當(dāng)前，隨著城市不斷發(fā)展、市場需求擴(kuò)大，政府掌握的國有建設(shè)土地?cái)?shù)量十分有限，出現(xiàn)了部分土地利用率低、土地閑置、供求失衡等現(xiàn)象。因此，從國家整體發(fā)展前景和全民利益出發(fā)，在保護(hù)耕地的基礎(chǔ)上，提高城市土地利用率，同時(shí)增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力，由政府來規(guī)范土地市場，制定科學(xué)合理的土地儲(chǔ)備制度，從而達(dá)到增加土地收益，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)新秩序的目的。所以，建立土地收購儲(chǔ)備制度，是非常重要和必要的。

二、城市土地收儲(chǔ)運(yùn)行機(jī)制存在的問題

（一）土地收儲(chǔ)成為金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

土地的收儲(chǔ)工作需要大量的資金支持。許多地方的土地收購儲(chǔ)備資金管理分散，渠道單一，運(yùn)行困難。其中，部分土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)只能利用銀行的授信貸款、抵押貸款等各種渠道的信貸資金收儲(chǔ)土地。這些資金在土地市場活躍向好的情況下，風(fēng)險(xiǎn)不易顯現(xiàn)。而當(dāng)土地市場疲軟之時(shí)，極易因所收儲(chǔ)的土地?zé)o法變現(xiàn)而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。除此之外，負(fù)債收購使儲(chǔ)備中心在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)中，債務(wù)資金過大，自有資金過小，需要負(fù)擔(dān)較多的債務(wù)成本，從而引起財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。隨著土地儲(chǔ)備工作的開展，需要的資金十分巨大，債務(wù)資金的擴(kuò)大再所難免，因此相應(yīng)引起財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。

（二）土地收儲(chǔ)成為各部門之間協(xié)調(diào)的核心步驟

土地收購儲(chǔ)備工作涉及規(guī)劃、財(cái)政、司法和城建等多個(gè)部門，所以，需要部門之間密切配合，發(fā)揮整體合力。但是各部門職責(zé)不夠清晰，缺乏協(xié)調(diào)配合，沒有發(fā)揮出整體優(yōu)勢和合力，常常出現(xiàn)部門間相互推諉，行政手續(xù)復(fù)雜，辦事效率低等現(xiàn)象，導(dǎo)致延長土地收儲(chǔ)時(shí)間，影響土地交易的順利進(jìn)行及土地市場健康發(fā)展。

（三）土地收儲(chǔ)成為土地市場穩(wěn)定發(fā)展的重要因素

土地收購儲(chǔ)備出讓環(huán)境是關(guān)系到一個(gè)地方土地市場能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。在工作中，由于部分工作人員缺乏責(zé)任感，意識(shí)淡薄，服務(wù)態(tài)度較差等問題，加上有的征地者個(gè)人利益意識(shí)較重，導(dǎo)致雙方不斷出現(xiàn)摩擦，從而對(duì)工作順利進(jìn)行及土地市場的穩(wěn)定發(fā)展都產(chǎn)生了影響。

（四）土地收儲(chǔ)戍為滋生相關(guān)工作人員腐敗的溫床

目前，政府及土地管理部門在土地收儲(chǔ)工作中缺乏嚴(yán)格健全的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致相關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、違法違紀(jì)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在土地收購儲(chǔ)備的實(shí)際運(yùn)作中，工作人員利用手中的職權(quán)，不按照收購流程，收購價(jià)格不符合規(guī)定、違反相關(guān)管理規(guī)定，干預(yù)土地收購儲(chǔ)備成本和價(jià)格確定、合同執(zhí)行等工作展開，并非按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的市場價(jià)格進(jìn)行征收，低價(jià)征收，高價(jià)售出，用權(quán)力剝奪了原土地使用者的合法權(quán)益。

當(dāng)然，我們土地收儲(chǔ)制度所存在的上述問題，并非要取消或消滅這個(gè)制度。我們要看到，任何一種制度的運(yùn)行，都是一個(gè)不斷地改進(jìn)和完善的過程。在出現(xiàn)問題和解決問題的過程中，我們必須全方位思考，對(duì)癥下藥。

三、解決土地收儲(chǔ)管理運(yùn)行機(jī)制的對(duì)策及建議

（一）增加資金投入，擴(kuò)展融資渠道，增強(qiáng)抵御信用風(fēng)險(xiǎn)能力

規(guī)范土地收購儲(chǔ)備資金的運(yùn)營，統(tǒng)一管理，增加資金投入，擴(kuò)寬資金渠道。一是銀行貸款。銀行貸款具有快速、便捷特點(diǎn)。通過授信貸款和抵押貸款解決資金問題。二是建立自有資金機(jī)制，為規(guī)范土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)貸款資金管理，保證按期還本付息，防范信用風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本，應(yīng)建立自有資金形成并逐步擴(kuò)大的機(jī)制。建議從土地出讓凈收益中安排一定比例，補(bǔ)充土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)資本金。初期確定的比例可以高一些，以后逐年遞減，直至達(dá)到一定規(guī)模。三是拓寬融資渠道。在我國已有一些地方政府和土地收儲(chǔ)部門開始嘗試土地信托計(jì)劃融資。在此基礎(chǔ)上，我們還應(yīng)繼續(xù)創(chuàng)新融資方式，比如，發(fā)行債券和股份化。

（二）理順相關(guān)部門的責(zé)權(quán)關(guān)系，使土地收儲(chǔ)機(jī)制順暢運(yùn)行

進(jìn)一步理順和細(xì)化各部門職責(zé)，減少運(yùn)行環(huán)節(jié)，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)部門之間協(xié)調(diào)、高效的配合。比如，規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、合理、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)信息數(shù)據(jù)，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的土地規(guī)劃狀況。另外，國家應(yīng)當(dāng)制定專門的法律法規(guī)，明確土地資產(chǎn)有別于企業(yè)的其他資產(chǎn)，在處置土地資產(chǎn)時(shí)，必須征求土地管理部門的審查意見，以防止國有土地資產(chǎn)流失。只有這樣協(xié)調(diào)配合，才能使土地收儲(chǔ)機(jī)制順暢運(yùn)行。

（三）建立良好的土地收購儲(chǔ)備出讓環(huán)境，為土地市場健康發(fā)展保駕護(hù)航

建立良好的土地收購儲(chǔ)備出讓環(huán)境是關(guān)系到一個(gè)地方土地市場能否健康發(fā)展的重要前提。鑒于此，在工作中，工作人員要認(rèn)真完成工作，勇于承擔(dān)起自己的責(zé)任，不僅要力促當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，更要致力于依法工作，提高自身素質(zhì)和服務(wù)水平。在實(shí)施土地收購儲(chǔ)備時(shí)，最大限度地讓利于民。同時(shí)，力爭協(xié)調(diào)好征地與被征地者之間的利益關(guān)系，盡量減少雙方之間的摩擦，為土地的成功出讓奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地出讓后，還要即時(shí)給予全方位的跟蹤服務(wù)，該監(jiān)督的就得監(jiān)督，該協(xié)調(diào)的給予協(xié)調(diào)，努力為用地者營造一個(gè)科學(xué)、和諧的用地環(huán)境，更要為土地市場健康發(fā)展保駕護(hù)航。

（四）加大執(zhí)法監(jiān)察力度，使土地收儲(chǔ)工作能夠順利實(shí)施

加大執(zhí)法監(jiān)察力度，這是土地收儲(chǔ)工作能夠順利實(shí)施的一個(gè)重要因素。首先，對(duì)工作人員進(jìn)行監(jiān)察，定期開展聯(lián)合檢查，堅(jiān)決嚴(yán)懲玩忽職守、濫用職權(quán)、違法違紀(jì)的工作人員。特別是對(duì)于非法批地者，要對(duì)直接負(fù)責(zé)的主要人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的還要依法追究其刑事責(zé)任。其次，對(duì)單位進(jìn)行監(jiān)察，建立責(zé)任追究制，對(duì)于出問題的單位，逐級(jí)問責(zé)，并且進(jìn)行嚴(yán)肅處理。第三，對(duì)出現(xiàn)非法占地、在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易流程中逃避交納土地出讓金等行為的人員進(jìn)行監(jiān)察，對(duì)違法者依法處理。這樣通過加大執(zhí)法監(jiān)察力度，不斷加強(qiáng)收購儲(chǔ)備的透明度，穩(wěn)定土地市場秩序，使土地收儲(chǔ)工作得以順利的實(shí)施。

總之，土地收儲(chǔ)的過程是一個(gè)牽涉多方利益，協(xié)調(diào)各方利益的過程，要不斷完善運(yùn)行機(jī)制，嚴(yán)格依法執(zhí)行，不僅要促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，更要致力于提高收儲(chǔ)工作的管理水平、服務(wù)水平，使土地收儲(chǔ)機(jī)制科學(xué)，運(yùn)行機(jī)制更順暢，最大限度地讓利于民。

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