一起房屋預告抵押貸款糾紛及啟示

基本案情

自然人A因購買上海某房地產開發有限公司（以下簡稱“房產公司”）開發的商品房期房，向某銀行松江支行（以下簡稱“松江支行”）申請借款。2007年2月12日，松江支行與自然人A、自然人B、自然人C（自然人A、B為夫妻關系，自然人C為二人子女）、房產公司簽訂《個人房屋抵押借款合同》一份，約定借款金額260000元，借款期限自2007年2月15日起至2022年2月15日止，借款利率按月利率4.845‰執行。借款采用抵押擔保的形式，由被告自然人A、自然人B、自然人C將購置的位于上海市松江區的房屋和相關的全部權利為借款設定抵押擔保。

合同簽訂并辦妥房地產預告抵押登記手續后，松江支行于2007年2月15日向自然人A履行了放款260000元的義務，自然人A于2007年3月15日開始償還貸款本息。自2010年5月15日起，自然人A逾期還款，至起訴時已逾期12期。截至2011年6月28日，欠松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元、本金罰息2256.04元、利息罰息4627.47元。故松江支行起訴至法院。請求判令：第一，解除松江支行與自然人A、自然人B、自然人C、房產公司簽訂的《個人房屋抵押借款合同》；第二，自然人A、自然人B償還原告借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（截至起訴日）；第三，自然人A、自然人B償付原告自2011年6月29日起至實際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計算）；第四，自然人A、自然人B賠償原告律師費損失5264元；第五，自然人A、自然人B如不履行上述債務時，原告有權對自然人A、自然人B、自然人C所有的坐落于上海市松江區的房產折價或拍賣、變賣以后的價款優先受償；第六，房產公司對上述債務承擔連帶清償責任。

法庭經審理認為，原告與四被告所簽訂的《個人房屋抵押借款合同》合法有效。原告如約發放了貸款，借款人應按合同約定按時歸還借款并支付利息；未按約償還借款本息的，還應承擔相應的違約責任。被告自然人A連續三個月拖欠應還借款本息，原告按約主張合同提前到期，提前收回借款本金和相應利息并無不當。故原告要求解除合同，并要求被告自然人A償還借款本金、償還欠息、逾期利息、罰息、復息、賠償律師費損失的訴訟請求，均于法有據，本院均予以支持。被告自然人A、自然人B系夫妻關系，被告自然人A向原告借款的行為發生在與被告自然人B婚姻關系存續期間，故被告自然人B對自然人A的上述債務應承擔共同清償責任。被告房產公司承諾為被告自然人A的借款提供連帶責任保證，應當對債務承擔連帶清償責任。借款當時，被告自然人A、自然人B、自然人C以坐落于上海市松江區的房產作為上述借款的抵押擔保，并辦理了預告登記。然而自能夠進行不動產登記之日起超過三個月，上述產權所有人未申請登記，故預告登記失效，原告主張的抵押優先權，本院難以支持。

據此，法院判決如下：第一，解除松江支行與四被告2007年2月12日簽訂的《個人房屋抵押借款合同》；第二，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內償還松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（上述款項計算至2011年6月28日）；第三，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日內支付松江支行自2011年6月29日起至實際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計算）；第四，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內支付原告松江支行律師費5264元；第五，被告房產公司對上述二至四項債務承擔連帶清償責任。被告房產公司在承擔擔保責任后，有權向被告自然人A和自然人B追償；第六，駁回松江支行的其余訴訟請求。

案件爭議焦點及分析

本案爭議的焦點是銀行對預告抵押登記的房屋是否享有優先受償權。一種觀點認為銀行享有優先受償權；另一種觀點認為銀行不享有優先受償權。為便于銀行具體操作，本文將預告登記、預告抵押登記與不動產抵押登記分列，并非在法律上否認預告抵押登記屬于不動產抵押登記的一種，而僅為與銀行實際操作更貼近。

預告登記是在當事人的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為保護取得未來物權之請求權而將此權利進行一種登記，登記的客體是請求權，不動產的物權并沒有發生轉移。預告登記賦予預告登記申請人取得一種將來在條件成就或期限屆滿時請求房產預售人向其轉移物權的權利，其目的在于保護以物權變動為內容之請求權，免受預售人處分行為之妨害。本質上是預告登記權利人請求預售人轉移房屋請求權的物權化的一種表現，是具有一定物權效力的、對以物權變動為內容的請求權擔保。擔保的效力體現在原不動產所有人仍有權進行處分，但該處分行為與預告登記權利人行使請求權發生沖突時，處分行為對預告登記權利人不生效，擔保預告登記權利人在登記條件具備、或者所附條件成就及所附期限到來時能夠取得預告登記不動產的所有權。

我國對預告登記也有相應規定。物權法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他關于不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”城市房地產抵押管理辦法第27條規定：“以預售商品房抵押貸款，須提交生效的預購房屋合同。”第34條第二款規定：“以預售商品房抵押的登記機關應當在抵押合同上作記載；另外，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。”

根據上述可以看出，預告登記與不動產登記具有如下區別：其一，預告登記是不動產登記行為的預行為，預告登記的效力完全依賴于日后的本登記是否可以做成，不動產登記是預告登記的目的行為；其二，預告登記是為保全將來發生的不動產物權而登記，使申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利，不動產登記是指不動產物權在已經完成的同時為對現實擁有的權利進行公示所進行的登記；其三，預告登記出后，并不導致不動產物權的設立或變動，只是將來條件成就或期限屆滿時，使登記申請人取得一種請求房屋預售人向登記申請人辦理物權變動的權利，所有權仍屬于開發商，不動產登記公示了物權在不同主體間的設立或變更；其四，預告登記而產生的請求權，對后來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分，具有排他效力，但有三個月的時間限制，超過規定的時間，當事人不再享有該項權利，而不動產登記在新的物權登記變更前，權利人一直享有不動產物權；其五，預告登記依存于其所源于的債權，如債權無效或債權消滅，則預告登記與其緊密相連。不動產登記在登記后一定情況下獨立于其源于的債權。

基于預告登記與不動產登記的區別，預告抵押登記與不動產抵押登記的區別如下：其一，抵押標的物不同。現房抵押的抵押物是抵押人已取得的不動產，已被房地產交易中心登記公示；而房屋預告登記的抵押標的不是商品房本身，而是預購人可能取得商品房所有權的一項期待權。其二，抵押人不同。現房抵押登記的抵押人是房屋的所有權人，抵押人享有的是對抵押標的現實的所有權。預購商品房抵押的抵押人在登記時并不是預先房屋的現實所權人，預先登記的房屋所有權仍是開發商，預購人僅對預購商品房過戶的請求權。其三，抵押登記后產生的抵押權賦予債權人除債權請求權外，還有一項為實現抵押權而必備的變價請求權和優先受償權；而預告抵押登記在預告登記后，未辦理現房抵押登記之前，預告登記權人享有的是當抵押登記條件或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排除他人同性質物權變動請求權，使該請求權實現其物權變動之內容。其四，時間限制。預告登記而產生的請求權，對后來發生一該項請求權內容相同的不動產物權的處分，具有排他效力，但有三個月的時間限制。超過規定的時間，當事人不再享有該項權利。不動產抵押登記在新的物權登記變更前，公眾一直相信其享有不動產物權。其五，預告登記依存于其所源于的債權，如債權無效或消滅，則預告登記與其緊密相連經過一定時間自動消滅。不動產抵押登記在登記后一定情況下獨立于其源于的債權，除非有新的物權行為對其進行變更。

基于預告登記與不動產登記、預告抵押登記與不動產抵押登記的區別，法院支持了銀行除優先受償權之外的訴訟請求，而駁回了銀行要求保護其行使優先受償權的訴訟請求。

對銀行的啟示

及時跟蹤實施商品房從預告抵押登記到不動產抵押登記。在大部分未結清的預售商品房抵押貸款業務中，在貸款結清前且現房抵押登記條件成就或期限屆滿時，銀行均未要求預購人配合其辦理現房登記，如依該判決存在優先受償權不能實現的可能，銀行則可能產生大量的不良貸款，重要的是客戶在已辦理過戶登記且已入住的情況下已無配合銀行將預告抵押登記轉變為不動產抵押登記的動力，在銀行要求時甚至會拖延甚至拒絕，銀行對此要引起充分重視。同時，銀行要及時轉變觀念。一方面加強對客戶經理的培訓，要求客戶經理建立預售抵押貸款商品房的建設進度表，定期實地查看預售商品房建設進度，并與開發商聯系，掌握預售商品房的工程實際進度；另一方面在預售商品房竣工時，及時通知相應開發商提供相應的產權過戶手續，并要求預購人會同開發商和貸款銀行在自能夠進行不動產登記之日起及時到房地產交易中心申請辦理過戶登記和現房抵押登記。

銀行應在合同中進一步明確詳細條款。首先，銀行在合同中應明確借款人在所購商品房能進行本登記的詳細條件，及借款人未進行本登記應履行的具體義務。明確違約責任，使借款人能預見不履行的法律后果。對于存量預告抵押合同，應及時加強與預購人的溝通爭取其配合銀行辦理現房抵押登記，在當事人不配合進行本登記時，應第一時間辦理查封手續，取得首封權，取得處置上的主動。在沒有其他抵押權的情況下，銀行的利益有望得到保障。其次，在與客戶辦理貸款時，在合同中多留幾個聯系電話號碼，并明確相互通信地址，且約定按雙方約定地址向對方發送信件即產生銀行通知義務完成的約定，如果任何一方的地址發生變更，應及時通知對方變更。另外，貸款銀行在現房抵押登記條件成就或期限屆滿時，應及時通知預告登記人辦理現房抵押登記。最后，銀行今后在預售商品房抵押貸款業務中，應在貸款抵押合同中約定，以客戶同意委托貸款銀行辦理房屋抵押登記手續為條件，并辦理公證。公證后，客戶應將辦理房屋抵押登記中客戶應出具的資料提交給銀行，銀行向客戶出具收據。客戶資料由銀行保管。并同房地產交易中心協商，對客戶出具資料后，辦理登記的資料或表格變更的，對客戶原出具的資料表格仍可以辦理現房抵押登記，不因抵押登記資料的變更而無法進行登記。

強化對房地產開發商階段性擔保的重視。根據銀行住房抵押貸款的約定，在商品房辦理完畢抵押登記前，如發生借款人違約事件，在滿足雙方約定條件的情況下，銀行可向開發商主張，由開發商履行保證責任。但責任能否實現及實現的程度，取決于房地產開發商的責任財產狀況及權利的設定情況，責任財產狀況由客戶經理在貸前調查查明，并在貸后檢查中持續跟蹤，而權利的實現情況則視房地產開發商承擔擔保責任的條件對銀行是否有利和明確，且開發商擔保責任的解除宜設定具體條件，而不宜設定具體期限，否則，期限已到，而開發商承擔擔保責任的條件未成就，銀行將承擔相應的損失。

相關法律細則應進一步明確。其一，對“自能夠進行不動產登記”的條件進行解釋，明確具體條件，如銀行單方面申請即可，還是必須雙方申請、擬或以預告登記轉變為不動產抵押登記為標準，以便銀行在實務中進行具體操作；其二，明確三個月的期限為可變期間，應因銀行單方及時申請登記中斷，否則即使銀行及時起訴至法院判決生效，三個月的期限已過，銀行的利益將無法得到保障。