土地改革吹響攻堅號角

過去十幾年來，中國所推動的城鎮化更大程度上屬于土地城鎮化。為實現人口城鎮化，必須進行土地改革。目前各地的土地改革試驗主要還是通過各種手段增加建設用地指標，并未實行集體土地的自由流轉。溫州土改最大的亮點在于農村房屋所有權的交易，但并未突破紅線。

新型城鎮化呼喚新土改

城鄉土地二元制難以為繼，土地資源束縛和城鄉收入差距擴大制約現有發展模式。在中國現有土地制度下，按所有權分類，實行城市土地國有、農村土地集體所有的二元制度。其中，集體土地禁止直接入市，主要通過政府征用，轉為國有建設用地后，再通過“招拍掛”的機制進行出讓。在此制度安排下，政府壟斷了建設用地的供給，一方面導致城市建設用地緊張，部分城市面臨無地可用的局面，同時土地價格持續上漲，政府對土地財政形成依賴。另一方面，通過實行土地二元制，土地價格機制扭曲，農民無法享受土地增值的收益，城鄉收入差距進一步加大。隨著城鎮化的推進，城市土地資源瓶頸凸顯，城鄉利益矛盾進一步加劇，現有發展模式難以為繼。

新土改是大勢所趨，且歷次土改均推動中國經濟進入新的發展階段。改革開放以來，中國經歷了兩次具有標志性意義的土改，每次土改都推動經濟進入新的發展階段。第一次以1980年代初期的家庭聯產承包責任制為代表，解放了農村生產力，推動了農村經濟的發展。第二次以1987年深圳開啟的土地拍賣制度為代表，通過土地市場化形成原始積累，推動了城鎮化進程。

新型城鎮化呼喚新土改。受中國戶籍制度和土地制度的約束，過去十幾年來，中國所推動的城鎮化更大程度上屬于土地城鎮化，農村人口并未真正享受到城鎮化所帶來的福利，更多程度上成為城市里的“農民工”。為實現新型城鎮化，就必須進行土地改革。一方面通過土地改革，實現集體土地的流轉，將產生土地增值收益和相關流轉稅費收入，為新型城鎮化建設提供資金來源。另一方面，只有通過宅基地的流轉，讓農村人口獲取土地增值收益，才能真正提高農村人口的購買力，使農村人口能夠進城，從農民變成市民。

地方試水土改，“新”意有限

整合置換+盤活資源，各地積極試水土改。土地資源總量控制，資源約束日益凸顯。嚴格限制農用地轉為建設用地，對耕地實行特殊保護，對建設用地采取總量控制的措施，耕地保有量不得低于上一級確定的控制指標。通過嚴格的土地供給控制，一方面使中國耕地面積得到有效保護；另一方面也因此導致土地供應無法根據市場需求做出及時調整，導致部分城市，特別是一線城市土地供應明顯緊張，地價、房價高漲，制約了城市的發展。

整合置換+盤活資源，各地積極試水土改。在土地總量控制的背景下，為解決建設用地需求，多地采取了一系列措施進行土改嘗試。總體來看，目前各地的土地改革試驗主要分為以下兩類：1.整合置換。該模式主要通過“以土地承包經營權置換社會保障”和“以宅基地置換城鎮住房”的模式，盤活宅基地資源，將宅基地進行復耕，以換取建設用地指標。一方面解決了宅基地閑置，城市建設用地緊張的矛盾；另一方面也使農民真正受益財產增值，實現了由農民向市民的轉變。此類試驗以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。2.盤活資源。該模式主要著眼于提高現有土地使用效率，通過搬遷、收回等手段將現有工業用地和閑置土地進行優化配置，以增加建設用地。將工業用地轉為商、住用地，一方面可以獲取土地增值收益，同時獲取各種稅收；另一方面搬遷企業在新建廠房時一般會進行技術改造，也促進了產業升級。此類試驗以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業用地流轉”模式為主。

受限現有框架，“新”意有限。受限現有框架，土改試水未有實質性突破。無法實現“同地、同權、同價”。目前各地的試點政策均在現有框架下，主要還是通過各種手段增加建設用地指標，并未實行集體土地的自由流轉。深圳模式相對有所突破，允許集體用地中的工業用地流轉，但上市流轉的僅為集體建設用地中“部分土地權益有爭議，政府拿不回，集體用不了”的工業用地。另外，部分地區在試點集體建設用地使用權的流轉，但一般都限制宅基地使用權的流轉，且一般禁止用于商品房等形式開發。

溫州土改力圖破冰，改革紅利值得期待

溫州土改：宅基地流轉邁出重要一步。宅基地流轉邁出重要一步，產權交易實現農民財產價值重估。近日，溫州出臺《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》。管理辦法的出臺為溫州的農地使用權流轉提供法規依據，有望規范農村產權交易行為，推動城鄉生產要素流動，盤活農村閑置資源，優化農村資源配置，維護農民權益、增進農民利益。此次溫州市出臺的暫行辦法規定有11類農村產權，外加這些產權衍生出的收益權和處置權，能夠在溫州市的農村產權服務中心和分支機構進行交易，這其中包括農村土地承包經營權、農村集體經濟組織股權、依法可以交易的農村房屋所有權等類別。

其中，最大的亮點在于農村房屋所有權的交易。盡管根據市政府的解讀，農房交易仍僅限于本村居民之間進行，但農房可以在縣域內抵押貸款，涉及處置不良抵押的農房，可在縣域范圍內置換交易。盡管此次政策并未突破法規紅線，農房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實現了農房價值的重估，為農房交易打開了突破口。我們認為，作為國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州，此次釋放的信號意義非凡，或成為農村土地改革的新樣本。

頂層設計加速，改革紅利值得期待。自2008年中央1號文件允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權以來，中國農村土地流轉政策進一步深化。2013年以來，土地改革進度有望加速。政策方面，原國土資源部部長徐紹史在2013年初表示，將研究出臺集體經營性建設用地流轉指導意見，部署開展宅基地制度改革試點，總結推廣農村土地股份制改革經驗和做法。其中，指導意見有望就土地利用規劃城鎮建設用地范圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定。同時，2013年中央1號文件提出，要用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作，為農地改革推進鋪路。

立法方面，2012年底人大審議的《土地管理法修正案草案》刪除了現行法第47條中按照被征收土地的原用途給予補償，以及土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值30倍的內容，為集體土地補償解除了桎梏。另外，《農村集體土地征收補償條例》已上報人大常委會審議，預計年內有望出臺。

布局土改：關注土地資源價值重估

上海自貿區的設立，讓我們看到政府改革的信心和決心。我們相信，作為新型城鎮化建設的重要突破口，土地改革有望在十八屆三中全會迎來破局，制度紅利值得期待。

從短期來看，如果土改制度出現突破，擁有土地資源的企業將迎來新一輪資產重估，我們建議從以下3條主線來挖掘投資標的：一是受益集體用地流轉放寬，擁有農地、林地儲備的企業；二是擁有大量城鎮土地儲備，未來土地可能轉為商用的企業；三是受益存量城市建設用地優化，自有工業用地轉為商業用地的工業企業。

從中期看，主要可以關注以下兩方面：一是隨著農地流轉規模擴大，農業集約化和現代化程度有望提高，農業服務流通企業、農業機械產業鏈以及農田水利建設企業有望受益。另一方面，隨著土地改革的持續推進，農民轉變為市民，新型城鎮化建設順利開展，消費品、天然氣、環保、電子信息等行業也將明顯受益。