美加：向分權度假進發

陳捷 徐德勝

分時度假過時了？是的。今年以來，持續加碼的房地產調控政策使得炙手可熱的不動產投資逐漸降溫；即將出臺的《不動產登記條例》也使得人們將眼光投向其他可以增值的方式。隨著現代服務業發展熱潮的到來，尤其是國務院2013年全民休閑度假旅游綱要的出臺催化，一時間，致力于旅游地產開發的分權度假模式在全國范圍內形成風生水起之勢。

分權度假新模式

由西方引進的分時度假模式，到了國內，在實際操作過程中，還是有著水土不服的現象。從項目的開發到成熟，也是一個不斷探索的過程。早期也是從分時度假開始的美加度假，在經過一段時間的運行之后，逐漸清晰了自己的定位和發展戰略，而其商業模式也從分時度假轉型為分權度假。美加董事長周永林表示：“從分時度假到分權度假，是一種漸進式的提升。雖然兩者只有一字之差，但是其中包涵了很多內涵的變更。這是美加度假在模式上的改良甚至變革。”

分時度假是三方分開的：開發商把酒店建好，銷售商是受開發商委托把房子賣掉，而酒店管理方的收益來自于業主交錢。很多中國人買了西方這種分時度假產品，在使用過程中產生大量問題，例如買了以后在用的時候還要付錢，不能接受。其實，分時度假計劃在運作過程中并沒有把最本質的東西告訴消費者。沒有產權做保障的西方分時度假計劃，改善民眾生活品質的基本愿望是對的，但運作模式不被中國人所接受。周永林指出，像美加的所有產品一定不是剛性需求，不是第一居所，屬于度假型居所，這是清晰的定位，就要考慮到使用的頻率，使用的期限。看似分權，其實是把社會資源更有效地利用起來。

他說，每個業主僅花少量的錢，即可享受帶有產權性質的28天度假時間。美加分權度假模式持續熱銷的趨勢表明，這種發展模式是適應時代潮流的可持續戰略。分權度假解決的不是剛性需求，但其產權的分配又不足以成為房產稅開征的對象，與國家宏觀政策相契合，這就使得分權度假成為一種可以致力于提升生活品質的解決方案之一。

據了解，設計分權度假產品之初，美加集團就做了深入研究，最重要的是要確保分權度假產品的合法性。物權法規定，一個人以上同時擁有一套物業的時候，在產權買賣轉讓過程中，必須所有人都到場。如果從分權度假來看，一個房子有10個業主，其中有一個人想轉讓產權，讓其他9人到場是不現實的。美加的辦法是，為轉讓房子的業主聘請公證員，然后由客服中心帶著公證員去其他9位產權人處做公證，這樣成本比較有限。

“房產稅的開征，對美加分權度假產品來說可能是一種利好，分攤到每個業主大約4平方米的房屋面積不會產生多少房產稅。業主其實買的是一種權屬保障服務。美加不再建聯排別墅，只建小戶型的分權度假產品，從發展來看，這個決策是對的。”周永林透露，在以后的項目里，將壓縮別墅的建設，而主要以分權度假產品為主。

軟性服務創造價值

以“深旅游，慢生活”為發展方向的分權度假制度確立核心定位后，美加開始打造發展的兩個重點：一是快速在國內布點；二是快速構建美加特有的核心數據庫（包括業主數量和會員人數）。在此基礎上，進一步完善分權度假體系。首先是服務于業主和會員，其次是服務于地方經濟，為地方納稅，再次是服務于開發商。尤其是對開發商來說，很多產品是孤立的，處于滯銷狀態。美加分權模式輸出給這些開發商后，無疑是注入了新的驅動力：后者加入美加體系，按照新的商業模式去銷售，再由美加統一經營管理，形成連鎖經營的度假體系，實現多贏。

對于輕資產、重渠道這一分權度假的核心競爭力之一，周永林進一步表示，“美加會利用這個模式在全國各中心城市構建銷售網絡。渠道營銷、圈層營銷是一種非常有效的營銷模式，這樣可以同時銷售現有的茅山項目、荷花蕩項目、曲阜項目、黃山項目、騰沖項目等。”如果銷售速度達到要求，那么美加度假體系在一個月的時間就可擴張到50家項目，中國有太多的旅游地產處于滯銷的狀態。

實現這樣的商業模式的關鍵在于服務。“整套體系一定是通過服務來構建價值。所有價值都是從服務來的，離開服務，什么價值都談不上。”周永林認為。

根據周永林的下一步發展計劃，美加將在每個項目上與旅行社合作，以便解決業主出行游玩的需求。近距離的出游將采用美加集團提供的車輛接送，不需要消費者自己開車去，只收成本費；同時，客服中心定期為業主提供免費的講座，包括養生、健康甚至理財。當企業進入良性運作時，將提供更多的直接服務、軟性服務，提升對業主的人文關懷，這樣一來，產品服務的附加值就會越大。

“所有的商品、服務最終還要歸結到它的使用價值。”在周永林的規劃中，他希望每個產品一年四季都是生機盎然，花草叢生，讓人體會一種世外桃源的感覺。

有夢想才有動力，周永林希望早點讓這樣的夢想照進現實，推動更多的民眾實現深旅游、慢生活的消費升級。