國五條又來轉(zhuǎn)炒寫字樓靠譜嗎？

馮偉杰

困擾人們許久的有毒霧霾天氣還未徹底離去，危害子孫后代的污水排放調(diào)查尚無絲毫進展，“乳房”之痛再度襲來，這也使得2013年的春天顯得格外“熱鬧”。

“乳”是指奶粉。2013年3月1日，香港特區(qū)政府頒布的“限制嬰幼兒奶粉出境”規(guī)定正式實施，離境人士每天只可攜帶不超過1.8公斤（約兩罐）奶粉離境。若違反即屬犯罪，可處罰款50萬港元及監(jiān)禁2年。實施第一天，就有10個倒霉蛋以及53罐奶粉被截獲。網(wǎng)上對此事的熱議更是炸開了鍋。

“房”當(dāng)然就是指說也說不完的住房。“香港奶粉限購”這事兒再新鮮，也無法阻擋國人想方設(shè)法尋求從其他國家進口奶粉的無限熱情。然而，聽起來老套卻又關(guān)系到絕大多數(shù)人切身利益的房產(chǎn)限購政策，卻極有可能給那些千辛萬苦攢錢的買房者當(dāng)頭一棒，令人別有一番滋味在心頭。

新規(guī)征20%個人所得稅

2013年3月1日，“新國五條”實施細則出臺，規(guī)定出售自有住房需按轉(zhuǎn)讓所得20%繳納個人所得稅，房價上漲過快的城市可提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

此規(guī)則一出，大家的議論亂成了一鍋粥，“搶房”者也紛紛涌現(xiàn)。就連幾天之前還在抱怨因手機攔截軟件而導(dǎo)致電話營銷業(yè)務(wù)無法進行下去的房產(chǎn)中介，最近也成了香餑餑，杭州、沈陽等多個城市的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)量大增，一些置業(yè)顧問甚至忙得連飯都來不及吃。許多原本計劃貸款或者等到5年自住期滿后即可免交易稅的購房者也選擇了付全款，并立即過戶。

按照“新國五條”實施細則計算，一套原本60萬元如今升值至100萬元的房產(chǎn)，原來繳稅是總價的1%，也就是10 0 0 0元。細則實施后，需要繳納價差（100萬-60萬=40萬）20%的個稅，也就是8萬元，稅款一下子多了7萬元。因此，所有人都在關(guān)心，“新國五條”所帶來的最終結(jié)果，是徹底擠壓房產(chǎn)泡沫，讓炒房者的房子砸在手里，最終導(dǎo)致房價下降？還是會加大買房成本，間接促進房價上漲？

筆者一不是專家，二不敢對此等關(guān)乎國計民生的大事妄加非議，只是自20 09年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了5次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9. 29新政”、2011年1月的“新國八條”，以及2013年2月20日出臺的“國五條”，讓傻子也能看出來，調(diào)控政策是越來越嚴了。準(zhǔn)確地說，是住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策越來越嚴了，因此，要想通過投資住宅地產(chǎn)來賺錢的機會也越來越少了。

市場資金充裕 投資渠道漸窄

說到這里，筆者想起近段時間的市場資金情況。自2 0 0 9年以來，中國央行的貨幣供應(yīng)量先后超過日本、美國、歐元區(qū)，連續(xù)4年新增的貨幣供應(yīng)總量已占全球此數(shù)一半。 2012年，全球新增貨幣供應(yīng)量超過26萬億元人民幣，中國占了近一半。不少媒體聲稱，中國已成為全球最大印鈔機。

另一方面，2013年春節(jié)剛過，央行在兩周內(nèi)的正回購累計就有近萬億元。2013年2月19日，使用了7個多月的逆回購?fù)蝗槐?00億元28天期正回購操作取代。自此之后，央行迄今為止已持續(xù)進行了3次正回購操作。所謂正回購，就是央行回籠資金，這又說明目前市場資金絕對充裕。

央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月新增信貸規(guī)模達10700億元，2月新增信貸規(guī)模達8 0 0 0億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，一季度銀行業(yè)放貸的趨勢十分兇猛，可能是全年4個季度中的最高值。

以上一系列數(shù)據(jù)都表明，中國不差錢。但是，這么多的錢流動著，哪個領(lǐng)域更有投資價值呢？

從傳統(tǒng)角度來說，資金通常傾向于股票、基金、外匯、銀行理財產(chǎn)品、藝術(shù)品、黃金、期貨、信托、房產(chǎn)等領(lǐng)域。但是炒股票？快別鬧了，前不久上證指數(shù)逼近1949點的那份驚心動魄，你忘了嗎？買基金？炒外匯？炒期貨？沒有一定的資金和專業(yè)知識，咱玩得了么？買信托？10 0萬元的高起點以及已經(jīng)呈現(xiàn)出來的越來越多的兌付風(fēng)險，咱放心嗎？買黃金？這不，在經(jīng)歷了自去年5月以來最大單周跌幅后，2013年2月27日、2月28日和3月1日3個交易日，國際金價跌至1575.80美元/盎司，敢抄底么？藝術(shù)品呢？這可不是一幅畫動輒就賣上億元的2011年了！

那么，房產(chǎn)呢？住宅地產(chǎn)的限購越來越嚴了，然而，商業(yè)地產(chǎn)比如寫字樓呢？中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從2008年到2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了近40%，達7130.34萬平方米。然而，2012年商業(yè)營業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。

寫字樓投資機會凸顯？有報告指出，在經(jīng)歷2011年的飛速增長之后，北京CBD頂級寫字樓租金在過去一年里保持平穩(wěn)，租金水平在全球最貴寫字樓排行榜中位居第七，預(yù)計租金將適度上漲。而繼北京之后，上海將成為內(nèi)資金融機構(gòu)設(shè)立全國第二總部的首選。至于深圳，約半數(shù)寫字樓供應(yīng)將被自用型總部客戶需求所吸納。在廣州和成都，由于大量供應(yīng)，2013年寫字樓空置率將面臨上行壓力。

有句話是這么說的：上帝在關(guān)閉一扇門的同時，也為你打開一扇窗。咱中國的老子也曾說過，禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。鑒于咱中國人骨子里就有一種抹不開的房子情結(jié)，不難推想，就在住宅地產(chǎn)的限購政策越來越嚴的同時，沒有被限購的商業(yè)地產(chǎn)比如寫字樓的投資價值或許將逐步凸顯。

那么，考慮到商業(yè)地產(chǎn)4 0年的產(chǎn)權(quán)年限，寫字樓究竟有沒有投資價值？如果有，應(yīng)當(dāng)注意哪些問題，才能使得投資收益最大化？全國各地的寫字樓投資收益情況又是如何呢？面對嚴厲的“新國五條”，轉(zhuǎn)炒寫字樓靠譜嗎？